Quy hoạch và hạ tầng - chìa khóa cân bằng thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh

Theo Savills Việt Nam, thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh hiện vẫn tăng trưởng nhờ nhu cầu ở thực bền vững và hạ tầng phát triển, song những yếu tố nền tảng như quy hoạch, thủ tục và cơ chế hỗ trợ tài chính mới là chìa khóa quan trọng giúp cân bằng cung - cầu và kiểm soát giá nhà trong dài hạn tại một siêu đô thị như TP. Hồ Chí Minh.

Nhu cầu ở thực cao

Theo Savills, nguồn cung nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh vẫn bị bó hẹp bởi các vướng mắc pháp lý, trong khi nhu cầu ở thực vẫn duy trì cao. Sự lệch pha giữa cung - cầu khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao, dù thị trường không còn biến động mạnh. Trong bối cảnh đó, đầu tư hạ tầng và giãn dân được xem là giải pháp căn cơ giúp giảm áp lực lên khu trung tâm.  Khi quy hoạch kinh tế - xã hội gắn với hạ tầng, việc bố trí quỹ đất ở dọc các trục giao thông sẽ giúp cả nhà ở thương mại và xã hội được triển khai nhanh hơn, đa dạng hóa nguồn cung cho người mua. Điển hình như tuyến metro số 1 vận hành từ tháng 12/2024 đã rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP. Hồ Chí Minh đến khu vực Bình Dương xuống còn 20-30 phút, mở ra khả năng hình thành các cực dân cư - thương mại mới ngoài khu lõi trung tâm.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, nhận định: Vấn đề sở hữu nhà hoặc giải quyết nhu cầu nhà ở không chỉ nằm ở khả năng chi trả của người mua, mà là câu chuyện hoạch định chính sách kinh tế xã hội của quốc gia. Nhà nước không thể trực tiếp can thiệp vào chiến lược giá bán của doanh nghiệp bất động sản, mà nên tác động bằng tháo gỡ pháp lý, quy hoạch các vùng kinh tế mới và đầu tư hạ tầng để thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng đều hơn nhằm kéo giãn dân”.

Cùng với hạ tầng, các chính sách hỗ trợ tài chính cũng là trụ cột quan trọng để mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở. Theo chỉ đạo của Chính phủ, đề án thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia đang được nghiên cứu và dự kiến triển khai trong thời gian tới. Bà Hương cho rằng, đây là mô hình đã chứng minh hiệu quả ở Singapore và Hàn Quốc, khi người dân được vay với lãi suất thấp, thời gian dài, còn doanh nghiệp tham gia quỹ được hưởng ưu đãi đầu tư và tiếp cận quỹ đất quy hoạch. “Mô hình này tạo ra lợi ích hai chiều. Người mua được hỗ trợ tài chính hợp lý, còn doanh nghiệp có động lực tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền. Khi hai phía cùng hưởng lợi, thị trường sẽ tiến tới trạng thái cân bằng và bền vững hơn”, bà Hương chia sẻ.

Theo Công ty Avison Young Việt Nam, hậu hợp nhất, tiềm năng tăng trưởng dài hạn của các khu vực lân cận, vùng ven của TP. Hồ Chí Minh này càng được củng cố, thúc đẩy sự dịch chuyển nơi ở và mô hình phát triển đô thị đa trung tâm. Cụ thể, trái với lượng căn hộ mới nhỏ giọt tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường nhà ở phía Nam đang đón lượng lớn sản phẩm ở các khu vực vệ tinh, từ căn hộ thương mại, nhà phố, biệt thự đến đất nền, với mức giá khá dễ tiếp cận. Ở  Tây Ninh (khu vực Long An cũ) dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp đất nền và nhà thấp tầng; trong khi khu vực Bình Dương cũ (nay là TP. Hồ Chi Minh) chiếm ưu thế về lượng căn hộ mới mở bán và đất nền.

Bên cạnh nguồn cung đa dạng, khoảng cách giá giữa TP. Hồ Chí Minh và các khu vực vệ tinh cũng là động lực kích thích lực cầu: đất nền tại TP. Hồ Chí Minh đắt gấp đôi, căn hộ cao hơn 1,6 - 2,4 lần; trong khi nhà phố, biệt thự chênh lệch 1,2 - 7 lần. Sản phẩm dồi dào và đa dạng với mức giá vừa túi tiền khiến cho các khu vực vệ tinh này ngày càng thu hút sự quan tâm của nhóm khách hàng trẻ mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trung lưu cần nơi ở rộng rãi hơn.

Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như vành đai, cao tốc và tuyến metro giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa vùng lõi TP. Hồ Chí Minh và các khu vực vệ tinh. Khi khả năng tiếp cận các khu vực ngày càng cải thiện, giá trị bất động sản càng tăng. Một mặt, điều đó thúc đẩy doanh nghiệp tìm kiếm quỹ đất mới và phát triển các sản phẩm vừa túi tiền. Mặt khác, khi chi phí sinh hoạt ở trung tâm càng đắt đỏ, người dân càng có xu hướng dịch chuyển nơi ở ra các khu vực vệ tinh.

Các địa phương kề cận TP. Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Tây Ninh là những điểm sáng về thu hút vốn FDI, qua đó kéo theo rất nhiều cơ hội việc làm và gia tăng dân số cơ học, qua đó thúc đẩy nhu cầu nhà ở, chủ yếu từ nhóm người lao động nhập cư cần an cư lạc nghiệp, các nhà đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp cần nhà ở xã hội hay nhà cho thuê dài hạn giá phải chăng.

Hạ tầng liên vùng củng cố xu hướng dịch chuyển dân cư

Mỗi khu vực vệ tinh có lợi thế bất động sản riêng biệt, trong đó khu vưc Bình Dương trước đây, nhờ lợi thế về dân số, quỹ đất và hạ tầng giao thông, có tiềm năng phát triển nhiều loại hình nhà ở từ căn hộ thương mại, đất nền, đến nhà phố, biệt thự. Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu tận dụng thế mạnh du lịch và xu hướng đầu tư second-home để tiếp tục phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, bao gồm condotel và nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng nằm trong các khu đô thị biển. Đồng Nai và Tây Ninh (Long An cũ), nhờ có quỹ đất lớn và cảnh quan, thuận lợi phát triển khu đô thị quy mô lớn, tập trung vào nhà ở thấp tầng. Sự phân vai rõ nét này sẽ tạo nên một hệ sinh thái đô thị đa cực, bổ trợ cho TP. Hồ Chí Minh, cũng như đa dạng hóa lựa chọn nhà ở và đầu tư.

“Khu vực Long An và Bình Dương cũ là hai thị trường có tiềm năng tăng trưởng bền vững.  Đồng Nai được kỳ vọng bứt phá khi sân bay Long Thành vận hành và các tuyến cao tốc hoàn thiện. Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu giàu triển vọng trong phân khúc nghỉ dưỡng – khách sạn, động lực tăng trưởng gắn liền với hạ tầng kết nối và vị trí chiến lược là một trong những cửa ngõ hàng hải chính của TP. Hồ Chsi Minh mới”, ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Avison Young Việt Nam cho biết thêm.

Tương tự, các chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng, khi hạ tầng, quy hoạch và cơ chế tài chính được triển khai đồng bộ, TP. Hồ Chí Minh sẽ có điều kiện để giải quyết bài toán giãn dân, cân bằng cung - cầu và ổn định giá nhà ở dài hạn. Việc mở rộng không gian đô thị theo hướng kết nối vùng không chỉ giúp phân bổ lại mật độ dân cư, mà còn tạo dư địa phát triển cho các phân khúc phù hợp với người mua ở thực. “Nếu muốn giải quyết tận gốc bài toán nhà ở, cần nhìn nhận đây là câu chuyện chính sách và quy hoạch chứ không phải chỉ đơn thuần là câu chuyện kinh doanh của các doanh nghiệp trên thị trường”, bà Hương chi sẻ.

Định hướng trong phát triển đô thị trong thời gian tới, Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng bộ TP. Hồ Chí Minh lần thứ 1 cũng đã xác định: Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về quy hoạch; đầu tư xây dựng hoàn chỉnh Khu đô thị mới Thủ Thiêm trước năm 2030; khởi công giai đoạn 2 Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, đẩy nhanh tiến độ Khu đô thị biển Cần Giờ; triển khai các dự án mới, dự án nâng cấp đô thị Vũng Tàu; trục đô thị biển Long Hải - Phước Hải - Hồ Tràm - Phú Mỹ. Phát triển chuỗi đô thị thông minh kết nối trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh - Dĩ An - Thuận An - Thủ Dầu Một - Bến Cát - Phú Mỹ; trục đô thị, dịch vụ Phú Mỹ - sân bay Quốc tế Long Thành; các khu đô thị mới xung quanh các điểm giao thông kết nối vành đai, cao tốc.

Song song đó, để thực hiện mục tiêu đến cuối năm 2030 có thêm 199.400 căn nhà ở xã hội, TP. Hồ Chí Minh tập trung giải pháp kết hợp đồng bộ giữa cải tạo, chỉnh trang đô thị với phát triển đô thị mới, khuyến khích sử dụng vật liệu mới, năng lượng xanh, tái tạo, thân thiện môi trường; tiếp tục di dời và thực hiện xóa nhà tạm trên và ven kênh, rạch; cải tạo, sửa chữa hoặc xây dựng mới thay thế chung cư cũ; nâng cấp, chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu; xây dựng, phát triển nhà ở xã hội, tổ chức lại đời sống dân cư.

Có thể nói, nếu công tác quản lý tốt, xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm không chỉ giúp giảm tải áp lực nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh mà còn có thể mở ra giai đoạn tăng trưởng cân bằng cho thị trường bất động sản nhà ở phía Nam.