Quỹ Nhà ở Quốc gia: Bước đi chiến lược trong chính sách an sinh

Trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao, giấc mơ an cư của hàng triệu người thu nhập thấp và trung bình tại các đô thị lớn vẫn là thách thức. Việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia – một công cụ tài chính mới đã được Quốc hội thông qua tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 kỳ vọng sẽ mở ra hướng đi bền vững giúp người dân tiếp cận nhà ở với giá hợp lý, đồng thời tạo động lực cho thị trường phát triển cân bằng, lành mạnh hơn.

* Giải bài toán áp lực nhà ở

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2,4 triệu công nhân khu công nghiệp và hàng triệu lao động thu nhập thấp tại đô thị có nhu cầu bức thiết về chỗ ở. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội mới chỉ đáp ứng khoảng 40% nhu cầu thực tế.

Trong khi đó, giá nhà ở thương mại liên tục tăng nhanh. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư trung bình đã tăng từ 25 triệu đồng/m2 năm 2015 lên hơn 85 triệu đồng/m2 vào thời điểm hiện tại. Khoảng cách chênh giá gấp hơn ba lần chỉ trong chưa đầy 10 năm. Tương tự, ở TP. Hồ Chí Minh, mức giá phổ biến cũng đã vượt ngưỡng 90 triệu đồng/m2, khiến việc sở hữu nhà đối với người thu nhập trung bình trở nên gần như bất khả thi.

TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – nhận định, giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập của người dân, khiến nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà thuê giá rẻ trở nên bức thiết. Việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia là bước đi đúng đắn nhằm giải quyết căn cơ vấn đề này.

Theo ông Đính, thực tế, chính sách nhà ở xã hội đã được triển khai từ lâu, nhưng nguồn lực hạn chế, cơ chế phân bổ vốn phức tạp và lợi nhuận đầu tư bị khống chế khiến doanh nghiệp ít mặn mà. Tình trạng này dẫn đến sự mất cân đối giữa cung – cầu, gây áp lực lớn lên thị trường nhà ở đô thị. Nhưng việc hình thành Quỹ Nhà ở Quốc gia có thể coi như một bước tiến thể chế mới.

Tại Nghị quyết 201/2025/QH15, Quỹ Nhà ở Quốc gia được xác định là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân, hoạt động không vì mục đích lợi nhuận. Quỹ bao gồm hai cấp: Quỹ Trung ương, do Chính phủ thành lập và quản lý; Quỹ Nhà ở địa phương, do UBND cấp tỉnh tổ chức hoạt động theo cơ chế thống nhất.

Nguồn vốn của quỹ được hình thành từ nhiều kênh: ngân sách nhà nước cấp; giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật; tiền thu từ bán, cho thuê nhà ở thuộc tài sản công; tiền đấu giá quyền sử dụng đất; cùng các khoản huy động, tài trợ hợp pháp trong và ngoài nước.

Nhiệm vụ trọng tâm của quỹ là đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và cho thuê mua, đặc biệt phục vụ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động và công nhân. Ngoài ra, quỹ còn tham gia hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của các dự án nhà ở xã hội.

TS. Võ Trí Thành – Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đánh giá, nếu được thiết kế và vận hành minh bạch, Quỹ Nhà ở Quốc gia có thể trở thành một công cụ chính sách quan trọng, tương tự như các mô hình quỹ nhà ở tại Hàn Quốc hay Singapore. Đây là nền tảng để hình thành hệ sinh thái tài chính nhà ở bền vững, giúp hàng triệu người dân có cơ hội an cư.

Chuyên gia này phân tích, sự ra đời của Quỹ Nhà ở Quốc gia mang đến ba kỳ vọng lớn cho người dân Trước tiên là quỹ sẽ tạo thêm nguồn cung nhà ở giá hợp lý thông qua việc đầu tư hoặc đồng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Khi có thêm nguồn cung, áp lực giá nhà thương mại có thể được giảm bớt, người dân có thêm lựa chọn phù hợp với thu nhập.

Tiếp đó, quỹ sẽ hỗ trợ trực tiếp người có nhu cầu thật, nhất là nhóm lao động trẻ, công nhân khu công nghiệp, cán bộ, viên chức mới ra trường – những người hiện gần như không thể tiếp cận nhà ở thương mại. Các địa phương có thể sử dụng vốn từ quỹ để cho vay ưu đãi hoặc đầu tư xây dựng quỹ nhà cho thuê theo cơ chế xoay vòng.

Đặc biệt, quỹ sẽ góp phần phát triển hạ tầng đô thị đồng bộ, bởi các dự án nhà ở xã hội do quỹ đầu tư sẽ được yêu cầu gắn với hạ tầng giao thông, trường học, y tế, dịch vụ công. Điều này không chỉ giúp người dân “có nhà”, mà còn “có nơi đáng sống”.

Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Đinh Minh Tuấn cho rừng, để quỹ phát huy hiệu quả, cần cơ chế huy động vốn đa dạng. Nguồn vốn cho quỹ này không nên chỉ trông chờ vào ngân sách nhà nước. Cần quy định rõ tỷ lệ đóng góp từ các kênh: Nhà nước, ngân hàng, doanh nghiệp, người dân và tổ chức quốc tế. Khi đó, quỹ mới có sức sống dài hạn và tránh phụ thuộc.

* Vượt thách thức, mở cơ hội an cư

Các chuyên gia chung nhận định, dù được kỳ vọng lớn nhưng Quỹ Nhà ở Quốc gia vẫn đối mặt với nhiều thách thức thực tế. Vấn đề lớn nhất và phải đối diện đầu tiên là vốn.

Việc hình thành quỹ với vốn điều lệ ban đầu khoảng 5.000 tỷ đồng, nâng lên 10.000 tỷ đồng trong 3 năm đầu được xem là khởi đầu khiêm tốn so với nhu cầu hàng trăm nghìn tỷ đồng mỗi năm cho phát triển nhà ở xã hội. Do đó, việc thu hút nguồn lực xã hội hóa là yêu cầu cấp thiết.

Cùng đó là cơ chế vận hành và giám sát. Bởi là quỹ ngoài ngân sách, hoạt động như doanh nghiệp nhà nước, Quỹ Nhà ở Quôc gia sẽ phải có cơ chế quản lý minh bạch, kiểm toán độc lập và công khai sử dụng vốn để tránh rủi ro, thất thoát.

Ông Lê Văn Bình - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, cần quy định rõ cơ chế ứng vốn, cho vay và thu hồi vốn để quỹ hoạt động hiệu quả, tránh tình trạng vốn “đọng” mà không tạo được sản phẩm thực tế.

Bên cạnh đó, cần xác định đúng đối tượng thụ hưởng. Bởi thực tế cho thấy, nhiều dự án nhà ở xã hội trước đây còn tình trạng “người cần không mua được, người mua được lại không cần”. Vì vậy, tiêu chí tiếp cận và cơ chế xét duyệt cần minh bạch, linh hoạt hơn, phù hợp thực tế thu nhập tại từng địa phương.

Ngoài ra, chất lượng và vị trí nhà ở cũng là yếu tố then chốt. Nếu nhà ở xã hội được xây dựng ở vị trí xa trung tâm, thiếu hạ tầng, thì người dân dù thuê được nhà giá rẻ vẫn phải gánh chi phí đi lại cao.

Liên quan đến nội dung này, TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh, Quỹ Nhà ở Quốc gia không chỉ giải quyết số lượng, mà phải đặt mục tiêu nâng chất lượng sống. Nhà ở xã hội phải gần nơi làm việc, có dịch vụ, giao thông thuận tiện. Khi đó, người dân mới thực sự an cư.

Để kỳ vọng trở thành hiện thực, các chuyên gia đều thống nhất rằng, để Quỹ Nhà ở Quốc gia phát huy vai trò, cần hội đủ ba yếu tố: thể chế rõ ràng – vốn bền vững – quản lý minh bạch.

Theo đó, cần ban hành sớm Nghị định hướng dẫn quy định cụ thể cơ chế hoạt động, thẩm quyền, trách nhiệm của trung ương và địa phương. Việc phân cấp quản lý phải gắn với trách nhiệm sử dụng và thu hồi vốn.

Đồng thời, cần đa dạng hóa hình thức huy động vốn như: phát hành trái phiếu nhà ở, kêu gọi các định chế tài chính, tổ chức phi lợi nhuận tham gia, hoặc cho phép các doanh nghiệp được khấu trừ thuế khi đóng góp vào quỹ.

Ngoài ra, cần đẩy mạnh hợp tác công – tư (PPP) trong phát triển nhà ở xã hội, coi đây là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn và bền vững, thay vì chỉ là nhiệm vụ an sinh.

Bên cạnh đó, cần gắn việc phát triển nhà ở xã hội với quy hoạch đô thị và phát triển hạ tầng giao thông công cộng, để người dân có thể sống gần nơi làm việc, giảm chi phí sinh hoạt.

Việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia là bước đi mang tính chiến lược trong tiến trình hoàn thiện chính sách nhà ở, hướng tới mục tiêu “mọi người dân đều có chỗ ở phù hợp, an toàn và bền vững”. Nếu được triển khai đồng bộ, minh bạch và có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quỹ không chỉ giúp hàng triệu người dân hiện thực hóa giấc mơ an cư, mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.

TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định, Quỹ Nhà ở Quốc gia là bước ngoặt quan trọng trong chính sách nhà ở. Khi cơ chế vận hành được hoàn thiện, quỹ sẽ trở thành công cụ hữu hiệu giúp Việt Nam tiến gần hơn tới mục tiêu an cư lạc nghiệp cho toàn dân.