30 năm thu hút FDI - Bài 3: Cần chính sách phù hợp hơn cho bất động sản

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) là một trong những nguồn lực phát triển kinh tế của nước ta nói chung, bất động sản nói riêng và đang có xu thế tăng dần trong những năm qua.

Bên cạnh bổ sung nguồn vốn quan trọng cho doanh nghiệp trong xu thế nguồn vốn trong nước còn hạn chế, doanh nghiệp FDI còn mang lại nhiều giá trị về tạo ra các sản phẩm chất lượng cao, phương pháp quản trị...

Tuy nhiên, để khai thác hết giá trị của nguồn vốn FDI mang lại, đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển bền vững cũng cần có những chính sách, quy định phù hợp, chặt chẽ hơn nữa.

Đa lợi ích

Các nhà đầu tư FDI đem tới thị trường những kinh nghiệm phát triển dự án, đồng thời giúp tăng tính cạnh tranh, cải tiến hoạt động kinh doanh và sản phẩm trên thị trường.

Do vậy, sẽ đem lại nhiều lợi ích hơn cho người tiêu dùng. Bên cạnh đó, việc hợp tác, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ giảm áp lực lệ thuộc ngân hàng về nguồn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam, dòng vốn ngoại vào thị trường Việt Nam đem lại rất nhiều lợi ích, khi sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ đem lại một nguồn lực phát triển bổ sung. Từ đó giúp đẩy nhanh hơn nữa quá trình tăng trưởng của Việt Nam so với nếu chỉ có riêng dòng vốn nội địa tham gia.

Hơn nữa, nền kinh tế sẽ được hưởng lợi thuần túy từ sự hiện diện của một dòng vốn lớn. Sự hiện diện của các nhà đầu tư ngoại sẽ đem tới thị trường những chuyên môn, kinh nghiệm phát triển ở tất cả các lĩnh vực và phân khúc, giúp đưa thị trường Việt Nam đến gần hơn với các nước phát triển trong khu vực.

Việc thị trường trở nên đa dạng về thành phần tham dự sẽ hỗ trợ cho sự phát triển để trở thành một thị trường bền vững. Theo các chuyên gia, một yếu tố quan trọng để đem lại sự cân bằng về cách đầu tư, sản phẩm và thanh khoản tốt được tạo ra cho các thương vụ M&A, hợp tác phát triển. Từ đó, thị trường có thể tăng trưởng một cách khỏe mạnh.

Mặt khác, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ làm tăng tính cạnh tranh, cả lĩnh vực phân phối và phát triển, đồng thời sẽ đem lại nhiều lợi ích hơn cho người sử dụng, người mua nhà khi các công ty phải luôn trong một áp lực phát triển từ một thị trường lớn. Từ đó, phải tích cực luôn tìm kiếm cho mình các giải pháp mới, không ngừng cải tiến hoạt động kinh doanh và sản phẩm.

Từ thực tế trong quá trình hợp tác với các đối tác Nhật Bản, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long chia sẻ, mỗi doanh nghiệp có một công thức thành công khác nhau và Nam Long đã khẳng định được mình khi tìm thấy những “người bạn khổng lồ” đồng hành trong quá trình chinh phục thị trường.

Chẳng hạn như Nam Long đã hợp tác với nhiều đối tác lớn trên thế giới như IFC, Mekong Capital, ASPL, Keppel Land, PYN và hiện tại là các nhà đầu tư Nhật Bản. Đây chính là tiền đề để công ty tiếp tục gây dựng những quan hệ hợp tác trong và ngoài nước sâu sắc hơn, qua đó “tiến xa hơn nhờ đứng trên vai những người khổng lồ”.

Khắc phục khiếm khuyết

Từ thực tế tại Tp. Hồ Chí Minh, ông Lê Thanh Liêm, Phó Chủ tịch UBND Tp. Hồ Chí Minh cho biết, trên địa bàn thành phố còn nhiều dự án có sử dụng đất nhưng tiến độ triển khai dự án chậm.

Theo thống kê, hiện có 1.151 dự án chậm triển khai; trong đó, nhiều dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Việc các dự án chậm triển khai gây lãng phí tài nguyên đất, làm mất mỹ quan đô thị, gây hệ lụy đến đời sống người dân, nhất là những dự án nằm trên các tuyến đường có mật độ giao thông lớn hoặc khu vực người dân sinh sống chờ được di dời.

Theo ông Lê Thanh Liêm, sau khi được cấp phép đầu tư, một số nhà đầu tư không đảm bảo năng lực tài chính, năng lực chuyên môn triển khai dự án, tìm cơ hội chuyển nhượng vốn cho nhà đầu tư khác.

Trường hợp bị Nhà nước nhắc nhở, xử lý, họ tìm cách kéo dài bằng việc lợi dụng các hình thức khiếu nai, kiện tụng, gây áp lực bằng đường ngoại giao đến các cơ quan nhà nước. Các cơ quan quản lý cũng không thể can thiệp vào việc nội bộ nhà đầu tư tranh chấp dẫn đến tranh tụng tại Tòa án, dự án ngưng triển khai do chờ phán quyết cuối cùng của Tòa án.

“Nhiều dự án đầu tư chậm triển khai ảnh hưởng chung đến môi trường đầu tư ở thành phố”, ông Lê Thanh Liêm nhấn mạnh. Việc nguồn FDI đổ vào bất động sản nhưng không đồng đều, tập trung quá nhiều vào các phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng … cũng sẽ có những tác động không mong muốn đến phát triển kinh tế – xã hội.

Nếu dòng vốn FDI chủ yếu chạy vào các sản phẩm bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng thì sẽ làm nóng thị trường, làm dư thừa nguồn cung ở phân khúc đó, chứ không tạo ra lực đẩy cho kinh tế - xã hội, giải quyết nhu cầu nhà ở của phần lớn dân cư hiện nay.

Thực tế tại Tp. Hồ Chí Minh cho thấy, chính quyền thành phố tổ chức kêu gọi các nhà đầu tư; trong đó có các nhà đầu tư ngoại vào các dự án chỉnh trang độ thị, nhà ở xã hội, di dời nhà trên kênh rạch; cải tạo, xây mới hàng trăm khu chung cư cũ… nhưng sự tham gia của các nhà đầu tư cũng rất hạn chế, vắng bóng nhà đầu tư ngoại.

Lý giải vấn đề này, ông Sử Ngọc Khương cho rằng, việc rót vốn vào thị trường bất động sản đã được các nhà đầu tư tính toán kỹ và thường chọn những phân khúc sinh lời cao. Rõ ràng các dự án trên không thấy được lợi nhuận ở đây.

Theo các chuyên gia, để khắc phục tình trạng trên, chúng ta cần có những thống kê, tổng hợp một cách đầy đủ về vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản, để xem cơ cấu dòng vốn đổ vào các phân khúc ra sao.

Từ đó, có cái nhìn chính xác và cân nhắc có nên tiếp tục khuyến khích FDI đổ vào bất động sản không hay cần có sự điều chỉnh cho hợp lý, tránh phát triển nóng và tạo ra sự dư thừa nguồn cung ở một số phân khúc.

Dưới góc độ pháp lý, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị cần sớm sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để tạo điều kiện thông thoáng cho các nhà đầu tư nước ngoài đang đầu tư tại Việt Nam; trong đó, đề nghị xem xét miễn visa. Đồng thời, kiến nghị Nhà nước và chính quyền các địa phương có biện pháp ngăn chặn tình trạng người nước ngoài đầu tư chui, hoặc mua chui bất động sản tại Việt Nam.

Về vấn đề quản lý nguồn vốn trong lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh cho biết, hiện nay, qua những bài học giai đoạn 2007-2010, ngành ngân hàng có những cơ chế chính sách, công tác quản lý kiểm soát chặt chẽ hơn.

Căn cứ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, ngành ngân hàng còn yêu cầu việc bảo lãnh cho người mua nhà. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng hiện nay đi đúng hướng, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định.

Trong các hoạt động M&A, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam nên lựa chọn các nhà đầu tư nước ngoài có uy tín, kinh nghiệm. Bên cạnh việc hợp tác với các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore, thời gian tới, doanh nghiệp trong nước nên tìm thêm nguồn FDI từ châu Âu và Mỹ.

Về lâu dài, theo ông Lê Hoàng Châu, do độ mở cao của nền kinh tế nước ta trước tác động của nền kinh tế toàn cầu, nhất là một số nước lớn, nên sắp tới cần phải có chính sách thích hợp để giữ chân nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời tiếp tục thu hút được nguồn vốn FDI phục vụ sự phát triển của kinh tế đất nước và thị trường bất động sản./.