Áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026: Tránh tác dụng ngược

Bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 đang được các địa phương đồng loạt hoàn thiện, với mức tăng mạnh tại nhiều khu vực đô thị và vùng ven. Trong khi được kỳ vọng phản ánh sát giá thị trường, chính sách này cũng khiến giới chuyên gia lo ngại sẽ tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư, giá bán và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Tỉnh Đồng Nai đang xây dựng bảng giá đất thống nhất áp dụng trên toàn tỉnh từ ngày 1/1/2026, thay thế cho hai bảng giá đất của Bình Phước cũ và Đồng Nai trước hợp nhất. Theo dự thảo (dự kiến trình thông qua trước ngày 31/12), nhiều khu vực có giá đất ở đô thị tại địa phương này tăng mạnh, đặc biệt ở nhóm đất nông nghiệp và đất ở.

Đơn cử như khu vực Bình Phước cũ, giá đất nông nghiệp tăng từ 1-1,2 lần so với hiện nay, chủ yếu ở các tuyến tỉnh lộ, khu dân cư đông và các nút giao thông chính. Giá đất ở tại khu vực này cũng tăng từ 1,1-1,4 lần tùy khu vực, tập trung ở những tuyến đường mới mở hoặc được chỉnh trang đô thị. Còn tại khu vực Đồng Nai trước hợp nhất, mức tăng giá đất nông nghiệp bình quân từ 1,1-2,2 lần, đất ở đô thị tăng mạnh từ 1,6-9 lần, đất ở nông thôn tăng từ 2,3-6,8 lần so với bảng giá hiện hành.

Tương tự, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội mới đây cũng đã trình dự thảo về việc xây dựng Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Theo dự thảo, giá đất ở tại Hà Nội dự kiến tăng từ 2-26% so với bảng giá đất hiện hành.

Theo đó, các khu vực trung tâm Thủ đô nằm trong vành đai 1, 2 và 3 có mức tăng nhẹ khoảng 2%, với giá cao nhất lên tới hơn 702 triệu đồng/m2, áp dụng cho vị trí mặt đường tại các tuyến phố đắt đỏ như: Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng, Hàng Đào, Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo... Ngược lại, các khu vực ngoại thành như Mê Linh, Đông Anh, Hoài Đức, An Khánh, Thanh Trì, Thường Tín, Thanh Oai... ghi nhận mức tăng mạnh hơn, dao động từ 16 - 26%.

Đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho biết, đơn vị này cũng đang đề nghị các xã, phường, đặc khu, Thuế TP. Hồ Chí Minh, thuế cơ sở, Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Hồ Chí Minh cùng cơ quan liên quan, khẩn trương cung cấp dữ liệu giá đất các tuyến đường, tuyến đường dự kiến và các dự án tái định cư để tổng hợp, tính toán, cân chỉnh.

Sau khi có dữ liệu giá, Sở sẽ gửi dự thảo bảng giá đất lần đầu cho Ủy ban MTTQ Việt Nam TP. Hồ Chí Minh và đăng tải lên Cổng thông tin thành phố để lấy ý kiến rộng rãi cơ quan, tổ chức và người dân. Sau đó, Sở sẽ tổng hợp gửi Hội đồng Thẩm định giá đất cho ý kiến; gửi Sở Tư pháp thẩm định văn bản quy phạm pháp luật và tổng hợp, báo cáo UBND Thành phố kèm dự thảo bảng giá đất để trình HĐND TP. Hồ Chí Minh xem xét và phê duyệt…

Các chuyên gia nhận định: Việc điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết để phản ánh sát giá trị thị trường, đồng thời góp phần tăng thu ngân sách, song nếu thực hiện thiếu kiểm soát, chính sách có thể vô tình tạo ra những tác dụng ngược.

Bởi việc điều chỉnh bảng giá đất mới tại các địa phương có tác động sâu rộng tới nhiều đối tượng. Với doanh nghiệp bất động sản, chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng sẽ tăng, đẩy tổng mức đầu tư dự án lên cao. Còn với người dân, chi phí sử dụng đất tăng có thể làm giá nhà ở tăng, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận. Dưới góc độ kinh tế vĩ mô, có nguy cơ tăng rủi ro tín dụng và ảnh hưởng tới đầu tư.

Do đó, các chuyên gia cùng hiệp hội nghề nghiệp liên quan kiến nghị, chính sách cần được điều chỉnh linh hoạt, phù hợp từng khu vực và mục tiêu phát triển. Bảng giá đất nên phục vụ mục đích bồi thường, giải phóng mặt bằng, chứ không chỉ dùng để điều tiết cung - cầu thị trường.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính phân tích: Nếu bảng giá đất được xây dựng với mục tiêu bám sát giá thị trường, trong khi giá thị trường lại đang được "bơm, thổi" một cách vô lý thì Nhà nước sẽ vô tình công nhận mặt bằng giá không phản ánh giá trị thực. Khi đó, bảng giá sẽ trở thành công cụ neo giá, khiến thị trường khó điều chỉnh về mức hợp lý.

“Chưa kể, việc tăng bảng giá đất còn khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án tăng, từ đó đẩy giá thành cũng như giá bán sản phẩm và làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân”, ông Đính khuyến nghị.

Dưới góc nhìn chuyên gia, TS Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, bảng giá đất với mức giá tăng nhiều trong thời điểm hiện nay chưa phù hợp với chỉ đạo của Chính phủ về kiểm soát giá nhà. Trên thực tế, chi phí liên quan đất đai thường chiếm 30-50% giá thành bất động sản. Khi bảng giá tăng, tất cả khâu từ bồi thường, giải phóng mặt bằng đến nghĩa vụ tài chính đều bị kéo tăng theo.

“Điều này giống như "đổ thêm dầu vào lửa" khi các cơ quan quản lý đang tìm cách bình ổn thị trường và giá nhà ở. Điều quan trọng là cần đồng bộ các chính sách khi điều chỉnh bảng giá đất, đặc biệt là về thuế, dữ liệu đất đai và quy trình định giá. Nếu chỉ tăng giá đất đơn lẻ mà chưa hoàn thiện các sắc thuế, cơ chế minh bạch thông tin thì sẽ phản tác dụng, gây bất ổn thị trường" – chuyên gia này nhận định.

Theo ông Lượng, Nhà nước nên tạm thời chưa phê duyệt các bảng giá đất mới, chờ đến khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu, định giá và thuế đất đồng bộ. Khi đó, việc điều chỉnh sẽ vừa đảm bảo tiệm cận với thị trường, vừa không gây xáo trộn tâm lý và góp phần thực hiện đúng mục tiêu bình ổn giá nhà mà Chính phủ đang theo đuổi.

Nghị quyết số 339/NQ-CP của Chính phủ Về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đã đề xuất áp dụng bảng giá đất cho từng loại đất, khu vực, vị trí để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, Chính phủ đã nêu rõ định hướng: Bỏ "giá đất cụ thể", chuyển sang cơ chế sử dụng bảng giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, xây dựng hệ số điều chỉnh và tỷ lệ thu tiền sử dụng đất cho từng loại đất, từng khu vực và hình thức sử dụng.