Bài toán xử lý chung cư cũ ở TP. Hồ Chí Minh- Bài 1: Muốn đi không dễ, ở càng khó

Mặc dù, các cấp chính quyền TP. Hồ Chí Minh đã có nhiều chủ chương, chính sách và các chương trình cải tạo, xây dựng mới từ nhiều năm nay, song tiến độ vẫn chậm bởi quyền lợi cư dân, lợi ích nhà đầu tư chưa có tiếng nói chung.

Ghi nhận thực tế tại thành phố, TTXVN thực hiện chùm 3 bài viết bài phản ánh thực trạng của các chung cư cũ, xuống cấp hiện nay cũng như các nỗ lực tìm giải pháp để xử lý bài toán chung cư cũ ở TP. Hồ Chí Minh để thực hiện các mục tiêu ngăn chặn các nguy cơ mất an toàn đến tính mạng và tài sản cho người dân cũng như góp phần vào thực hiện các chương trình chỉnh trang đô thị, xây dựng thành phố văn minh hiện đại, đáng sống.Bài 1: Muốn đi không dễ, ở càng khó

Cuộc sống tại các chung cư cũ xuống cấp, nhất là chung cư xây dựng trước 1975 trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đang khiến hàng nghìn hộ dân đối mặt với nỗi lo về an toàn. Tuy nhiên, trong khi quá trình di dời, tái định cư lại gặp nhiều vướng mắc, tạo một vòng luẩn quẩn: người muốn di dời để sớm ổn định cuộc sống nhưng cũng không ít người e ngại, lo lắng bởi điều kiện kinh tế, cuộc sống gia đình còn nhiều khó khăn.

* Sống trong lo âu

Chung cư Phạm Thế Hiển (phường Chánh Hưng) có 3 lô A, B, C, mỗi lô gồm 4 tầng được xây dựng từ năm 1972 đến nay xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho khoảng 450 hộ dân sinh sống tại đây và khu chợ tự phát trong khuôn viên chung cư. Bà Lương Thị Kim Hiền, sống ở đây hơn 60 năm cho biết, trước đây chung cư định kỳ còn có người sửa chữa, nhưng mấy năm gần đây thì không. “Do gia đình khó khăn nên 6 người sống chung căn hộ rộng khoảng 50 m2. Nay mỗi khi nghe tin chung cư sắp tháo dỡ để xây mới là cả nhà lo lắng vì chưa biết sẽ tạm cư ở đâu…”, bà Hiền chia sẻ.

Ở chung cư Phạm Thế Hiển gần 50 năm, ông Nguyễn Văn Minh cũng dần e ngại bởi trần nhà, hành lang nhiều chỗ bê tông bong tróc, có nơi còn lộ ra cả khung sắt nên đã sớm tính đến việc di dời, tái định cư để ổn định cuộc sống. Chỉ ra dọc hành lang bên ngoài căn hộ, ông Minh nói: “Mấy hôm trước vài người ở đây đi bộ qua hành lang, mảnh xi măng bất ngờ từ trên trần rớt xuống. Tuy không trúng ai, nhưng sự việc khiến nhiều người lo ngại, thấy bất an khi ở đây”.

Kết quả kiểm định của Sở Xây dựng Thành phố cũng ghi nhận hiện trạng nhiều dầm, sàn, cột tại chung cư bong tróc bê tông, cốt thép rỉ sét, lan can tách khỏi kết cấu, tiềm ẩn nguy cơ đổ sập; đồng thời, Sở cũng đưa ra mức cảnh báo công trình chung cư Phạm Thế Hiển xếp loại cấp C với một số kết cấu chính không còn đảm bảo khả năng chịu lực, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ, cần sớm di dời để tránh rủi ro cho cư dân.

Trước tình trạng này, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh Bùi Xuân Cường cũng đã giao Ủy ban nhân dân phường Chánh Hưng khẩn trương lập kế hoạch di dời các hộ dân theo đề án chỉnh trang đô thị khu vực nhà ở trên và ven kênh, rạch (thuộc Quận 8 cũ) đã được phê duyệt; đồng thời, yêu cầu phường Chánh Hưng triển khai ngay các biện pháp khắc phục, nhằm bảo đảm an toàn, bảo vệ tính mạng người dân, không để xảy ra sự cố trong giai đoạn chờ di dời chính thức.

Cũng có tuổi đời hơn nửa thế kỷ, chung cư Vĩnh Hội (phường Vĩnh Hội) bao gồm lô A, B, C được xác định cấp D, nguy hiểm hơn bởi tình trạng xuống cấp nặng; nhiều đoạn hành lang đã được rào chắn cấm người dân di chuyển qua lại, nhiều căn hộ đã được niêm phong do tường, trần bong tróc trơ cả phần khung... Chính quyền địa phương tuy đã có kế hoạch di dời từ cuối năm 2019, nhưng công tác vận động người dân vẫn gặp nhiều khó khăn, nhất là sau khi trải qua giai đoạn dịch COVID-19.

Hiện, toàn chung cư đã tạm thời gia cố, bao bọc bằng các trụ sắt chống đỡ; lưới kẽm ốp trần để hạn chế sự cố rơi vỡ, bong tróc xi măng. Chung cư cũng xuất hiện nhiều vết nứt sàn nhà; một số đoạn tường vách chỉ còn bám víu với nhau bởi phần thép sắt hoen gỉ nên được hàn gắn, bó tạm bằng các thanh sắt; nhiểu khu vực rác thải, cỏ dại mọc um khiến kết cấu càng nhanh mục nát…

Sinh sống ở chung cư này hơn hơn 50 năm, ông Dương Ngọc Hải cho biết. nhiều căn hộ đã hư hỏng nặng và có nguy cơ sập bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, một số hộ gia đình vẫn tiếp tục sửa sang căn hộ để sinh sống vì chưa đạt thỏa thuận đền bù. “Nếu có phương án thỏa đáng, họ sẽ nhất trí di dời đến nơi ở mới, bởi ở nơi này cũng phập phòng, lo lắng”, ông Hải chia sẻ.

Cũng được xây dựng từ năm 1968, đến nay chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài), bao gồm 16 lô, mỗi lô có 1 trệt và 3 lầu đã có nhiều hạng mục trong và ngoài công trình hư hỏng nặng. Khoảng không gian giữa các lô chung cư lâu nay đã bị chiếm dụng, cơi nới khiến không gian xung quanh càng trở nên tù túng, không lối thoát hiểm.Gia đình bà Phạm Thị Lan cùng nhiều cư dân ở đây đang mong chờ được di dời đến nơi ở mới. “Vì chung cư cũ không an toàn, hơn nữa nhiều hộ dân ở tầng trên đã đóng các "chuồng cọp" chồng tầng lên nhau, lơ lửng khiến không gian bên dưới bí bách, ngột ngạt”, bà Lan chia sẻ.

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, dự án chỉnh trang cụm chung cư Ngô Gia Tự đã được chính quyền địa phương (UBND Quận 10 trước đây) đưa vào kế hoạch thực hiện nhiều năm nay. Tuy nhiên, dự án này vẫn chưa được triển khai do ngân sách thành phố chưa bố trí được nguồn vốn, địa phương đã có chủ trương mời gọi các nhà đầu tư tham gia nhưng vẫn đang còn vướng nhiều thủ tục.* Tiến thoái lưỡng nan

Đối mặt với thực trạng nguy hiểm đến tính mạng, nhiều người dân phải lựa chọn di dời để đảm bảo an toàn thay vì tiếp tục bám trụ với nơi ở đã nhiều năm gắn bó. Tuy nhiên, việc di dời đến nơi khác ở không đơn giản bởi nhiều hộ xa nơi học hành, làm ăn, sinh sống; một số hộ khó khăn e ngại không mua được căn hộ tương tự hay giá trị đền bù, tái định cư chưa thỏa đáng.

Bà Đặng Thị Oanh, ngụ tại lô 9, chung cư Thanh Đa cho biết, năm 1990 gia đình dọn đến sống tại đây, nhưng đến năm 2015 thì hầu hết các căn hộ lầu 4 đều bị thấm dột, phải tự bỏ tiền làm lại phần mái. Được một thời gian, trần nhà lại xuất hiện những vết nứt, gây ra hiện tượng rỉ nước.

Theo bà Oanh, chung cư Thanh Đa được xây dựng từ năm 1972, đến nay, chung cư đã hư hỏng cả về kết cấu lẫn cơ sở hạ tầng. Nhà tôi và một số gia đình có hoàn cảnh khó khăn nên mới cố bám lại. Chỉ mong nhà nước tạo điều kiện cho chúng tôi có ngôi nhà an toàn, tốt hơn để ở.

Tương tự, bà Huỳnh Thị Út ngụ ở lô 8 chung cư Thanh Đa cũng "làm liều" bám trụ lại vì nếu chuyển đi nơi khác thì các khoản chi phí điện, nước, vệ sinh, bảo vệ… là gánh nặng rất lớn bởi gia đình thật sự khó khăn.

Nhiều người dân ở đây cũng lo ngại về mức giá đền bù không đủ để họ mua lại một căn hộ mới tương đương. Thậm chí, một số trường hợp, số tiền đền bù chỉ bằng một nửa giá trị thực tế của căn hộ. Cư dân cũng lo lắng về vị trí tái định cư ở nơi mới làm ảnh hưởng đến công việc, học hành của con cái. 

Ngoài những vấn đề về tài chính, tâm lý người dân cũng là một rào cản lớn, nhất là những người cao tuổi đã gắn bó cả đời với chung cư, với những kỉ niệm và hàng xóm thân thiết, họ không muốn cuộc sống bị xáo trộn. Một vấn đề khác gây khó khăn là tính minh bạch, công khai trong thông tin; nhiều trường hợp chờ đợi gần chục năm nhưng mọi chuyện vẫn dậm chân tại chỗ. Chủ đầu tư cứ hứa hẹn, nhưng rồi không có thông tin chính thức nào hay quyền lợi của mình đến đâu.

Theo quy định, việc cải tạo chung cư cũ phải được sự đồng thuận của ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện để tháo dỡ công trình (Luật Nhà ở năm 2023). Tuy nhiên, việc hài hòa lợi ích giữa người dân và chủ đầu tư luôj là một thách thức lớn. Diện tích các căn hộ khác nhau, nên vấn đề hệ số hoán đổi (tỷ lệ diện tích cũ so với mới) luôn là điểm nóng gây tranh cãi.

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, hiện trên địa bàn thành phố có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975; trong đó, có 16 chung cư đã được kiểm định cấp D – tức mức độ hư hỏng nặng, nguy hiểm, buộc phải di dời và tháo dỡ để bảo đảm an toàn tính mạng và tài sản cho người dân. Đến nay, Thành phố đã di dời được 684/1.194 hộ dân ở 16 chung cư này; trong đó, 9 chung cư đã hoàn tất việc di dời, 3 chung cư đang trong quá trình di dời với khoảng 150 hộ và 4 chung cư chưa thể triển khai di dời do nhiều nguyên nhân khác nhau. Thực tế này cho thấy, việc người dân vẫn cố bám trụ lại trong các khu chưng cư cũ còn khá lớn, việc triển khai cải tạo, sữa chữa hay đầu tư xây dựng chung cư mới còn rất nhiều vướng mắc./.

>>> Bài toán xử lý chung cư cũ ở TP. Hồ Chí Minh- Bài 2: Cần cơ chế đặc thù cho "bài toán" chung cư cũ

>>> Bài toán xử lý chung cư cũ ở TP. Hồ Chí Minh - Bài cuối: Tái thiết không gian sống cho đô thị hiện đạ