Bất chấp dịch bệnh, thị trường bất động sản vẫn “phá băng” trong giao dịch

Ông Nguyễn Văn Đính – Tổng Thư ký VARS nhận định, bất động sản thời gian qua chịu ảnh hưởng chung do dịch COVID-19 kéo dài. Nhiều dự án phát triển phải ngừng hoạt động xây dựng, việc hoàn thiện các thủ tục đầu tư, đứt gãy các chuỗi cung ứng vật liệu xây dựng, sản xuất thiết bị cho các công trình... đã làm ảnh hưởng đến nguồn cung của thị trường. Do giãn cách xã hội tại nhiều tỉnh, thành trong cả nước cũng khiến thị trường giao dịch bất động sản ngưng trệ, suy yếu.

Tuy nhiên, quý III/2021, nguồn cung bất động cả nước tính chung trên các phân khúc từ chung cư cho đến đất nền... đều có số lượng khá ấn tượng trong bối cảnh nhiều địa phương phải thực hiện giãn cách xã hội. Nhiều chuyên gia từng lo ngại, với bối cảnh “lock down”, nhiều nơi sẽ dẫn đến “đóng băng” giao dịch nhưng số liệu cho thấy thị trường bất động sản vẫn có tới 35.800 sản phẩm được tung ra và lượng giao dịch đạt trên 16.600 sản phẩm. Như vậy, tỷ lệ hấp thụ của quý III vẫn tương đương 41%; trong đó, đất nền có tỷ lệ hấp thụ cao nhất, đạt trên 51%.

Đánh giá về “sức khỏe” nhà đầu tư cũng như thành khoản tại thị trường Hà Nội, ông Nguyễn Chí Nghĩa - Phó Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh miền Bắc nhận xét, sản phẩm của thị trường Thủ đô rất đa dạng, từ chung cư, thấp tầng và đất nền.

Lượng hàng của các phân khúc chung và cao cấp của chung cư tương đương nhau. Lượng hàng hóa của chung cư, thấp tầng và đất nền vẫn có sự sụt giảm đáng kể do nguồn cung từ các dự án mới được phê duyệt khan hiếm.

Đặc biệt, một xu hướng bất ngờ là dù thời gian “lock down” của thành phố chiếm phần lớn quý III nhưng nhờ việc chăm sóc tốt khách hàng, thực hiện giao dịch online nên lượng giao dịch tại Hà Nội không bị giảm về con số 0 như mọi người từng dự đoán mà vẫn giữ ở mức 65% so với khi chưa “lock down”.

Hoạt động tìm kiếm, chăm sóc, chốt giao dịch với khách hàng được sử dụng công nghệ và trở thành sức mạnh của các công ty môi giới. Giải pháp này cũng đặc biệt trong việc giữ cho công ty môi giới có thể quản trị tốt và giữ vị thế trên thị trường. Quan hệ của khách hàng và môi giới được nâng lên một mức mới, thậm chí chốt khách ngay trên các giao dịch online.

Tại Hà Nội, phân khúc căn hộ, có khoảng 1.000 giao dịch diễn ra trong quý III; trong đó có hơn 500 giao dịch thuộc phân khúc cao cấp và 1/3 lượng hàng bình dân được thanh khoản. Điều này cho thấy, nhu cầu ở thật được ghi nhận tăng nhanh trong mùa dịch – ông Nghĩa nhận xét. Sản phẩm căn hộ nằm chủ yếu tại các địa bàn Hoàng Mai, Thanh Xuân, Cầu Giấy... và được giao dịch khá tốt.

Phân khúc đất nền và liền kề, lượng hàng bán chiếm khoảng 50% lượng cung ra thị trường cho thấy nhu cầu đầu tư khá cao. Nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp vẫn lựa chọn bất động sản là kênh trú ẩn an toàn cho dòng vốn của mình. Trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế nhưng các nhà đầu tư không ngồi yên và dòng vốn tiếp tục đổ vào bất động sản như ưu tiên số 1.

Mặc dù quý III hàng năm luôn được xem là thời điểm “bản lề” nhưng lịch sử thị trường bất động sản Thủ đô lại phải chứng kiến quãng thời gian lock down kéo dài. Tuy nhiên, trên thực tế, đây lại là phép thử dành cho các đối tượng tham gia vào thị trường mà trước tiên là lực lượng môi giới. Những người thực sự có trình độ, chất lượng tư vấn tốt vẫn được khách hàng lựa chọn.

Theo ông Nghĩa, hiện sản phẩm được khách hàng quan tâm nhất trên thị trường vẫn là phục vụ cho lợi ích ở thật hoặc đầu tư có lãi, tầm nhìn dài hạn. Điều này giúp thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục duy trì sự “ấm áp”.  

Đánh giá về tổng quan thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận, ông Vũ Hồng Thắng – Công ty DKRA Việt Nam cũng chia sẻ về những khó khăn do phải thực hiện “lock down” để đảm bảo phòng chống dịch COVID-19 tại nhiều tỉnh, thành phía Nam đã đẩy những thách thức rất lớn về phía thị trường bất động sản.

Với thị trường đất nền, trong quý III, khu vực này có 2 dự án được mở bán mới, nguồn cung giảm lớn , chỉ bằng 4% so với quý II và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 24%, bằng 1,5% so với quý trước. Đây là dự án mới và có quy mô từ 2 ha trở lên, không bao gồm các dự án phân lô lẻ hoặc tách thửa theo kiểu cá nhân.

Nguồn cung mới là tại Long An chiếm 91% và Bà Rịa – Vũng Tàu khoảng 19%. Những thị trường như Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai không ghi nhận nguồn cung đất nền mới mở bán trong quý III.

Ông Thắng cho rằng, sức cầu chung của toàn thị trường khu vực này ở mức rất thấp do trong quý III các tỉnh phía Nam siết chặt biện pháp cách ly toàn xã hội. Đáng chú ý, thanh khoản từ thị trường thứ cấp ở mức rất thấp, có xu hướng giảm giá cục bộ tại một số dự án và khu vực từ một bộ phận khách hàng do họ phải chịu áp lực tài chính từ nguồn lãi vay nên chấp nhận bán “cắt lỗ” để thanh khoản thu hồi vốn.

Còn đối với căn hộ, trong quý III, khu vực này có 13 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 3.516 căn, bằng 88% so với quý II và tỷ lệ tiêu thụ khoảng 77% - tương đương 2.724 căn, bằng 84% so với quý II.

Mặc dù phân khúc đất nền có sự sụt giảm trong quý III nhưng với phân khúc căn hộ thì cả nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ đều không giảm mạnh quá so với quý II. Đây cũng là tín hiệu duy trì sự tích cực cho thị trường bất động sản khu vực này – ông Thắng kỳ vọng. Nguồn cung căn hộ vẫn tiếp tục tập trung tại 2 thị trường chính là Bình Dương và Thành phố Hồ Chí Minh, lần lượt chiếm 25% và 64% tổng lượng cung mới toàn thị trường.

Thị trường Thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận vẫn chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ hạng A và B; trong đó, hạng A chiếm 51% với hơn 1.800 căn, hạng B là 39% với khoảng 1.358 và hạng C chỉ 10% với 349 căn. Trong quý vừa qua, không ghi nhận việc mở bán căn hộ hạng sang tại khu vực thị trường này.

Nhìn chung, những dự án được phát triển bới các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu pháp lý hoàn thiện... vẫn tiếp tục thu hút tốt sự quan tâm của người mua – ông Thắng nhận xét.

Nhận định về thị trường những tháng cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, từ tháng 10, nhiều thành phố lớn và các địa phương trên cả nước sẽ hoàn thành cơ bản việc tiêm vaccine cho đối tượng từ 18 tuổi trở lên. Cùng với việc sàng lọc cách ly người lây nhiễm COVID, tạo nhiều “vùng xanh” an toàn...

Đây cũng chính là lúc các địa phương gỡ dần biện phá hạn chế kiểm soát, kích hoạt sản xuất, phát triển kinh tế trong bối cảnh bình thường mới; trong đó có việc phát triển các dự án bất động sản. Do đó, thị trường được kỳ vọng sẽ sôi động trở lại trong quý IV.

Tuy nhiên, theo ông Đính, nguồn cung trên thị trường không có nhiều cải thiện. Số lượng lớn các dự án đang hoàn tất thủ tục nhưng chắc chắn vẫn gặp nhiều khó khăn nên chưa gia nhập thị trường ngay. Cùng đó, nguồn cung đất nền phần lớn sẽ không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu sẽ đến từ dự án đấu giá tại địa phương hoặc tự phát của nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Giá bất động sản sẽ được điều chỉnh tương đương cùng kỳ của năm 2020. Những dự án không điều chỉnh, vẫn giữ giá như đầu quý II/2021 thì sẽ có tỷ lệ hấp thụ thấp. Tỷ lệ hấp thụ trên thị trường dự báo đạt bình quân sẽ đạt trên 40%.

Hiện thị trường bất động sản vẫn phải chịu áp lực tăng giá do nguồn cung thấp; giá đất, hoạt động giải phóng mặt bằng, thuế đất, nguyên vật liệu, thiết bị, yếu tố đầu vào đều tăng.

Do vậy dự báo thị trường bất động sản quý IV ở một số địa phương có khả năng sớm sôi động trở lại là Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Thanh Hóa, Bình Thuận, Long An, Phú Quốc (Kiên Giang). Cùng đó, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, nhất là với các dự án quy mô lớn, chủ đầu tư uy tín, đa dạng loại hình dịch vụ nghỉ dưỡng.

Các vùng được dự báo sẽ sôi động về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng gồm: Quảng Ninh, Hòa Bình, Thanh Hóa, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Phú Quốc (Kiên Giang)./.