Bất động sản 2020: Mâu thuẫn giữa nhu cầu và hạn chế đầu tư phát triển

Năm 2020, dù nhu cầu mua bất động sản vẫn ở mức cao nhưng khó đẩy mạnh đầu tư phát triển – đây được coi là nghịch lý mà Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra trong buổi công bố thông tin về thị trường diễn ra ngày 9/1 tại Hà Nội.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 nhìn chung tiếp tục có sự giảm tốc, nhưng thực chất hơn, không xuất hiện khủng hoảng, “giá ảo” hay “bong bóng”. Tuy nhiên, "nghịch lý" duy nhất của thị trường bất động sản là mâu thuẫn giữa nhu cầu và việc hạn chế đầu tư phát triển.

Thời gian qua, tại một số địa phương, giá đất được đẩy lên quá cao, nhanh hơn tốc độ phát triển kinh tế và hạ tầng đô thị đã tạo ra “giá ảo”.

Hiện tượng này dẫn đến hệ lụy khiến cơ quan quản lý nhà nước phải điều chỉnh thuế đất, người dân đòi tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng.

Từ đó, hoạt động đầu tư phát triển đô thị cũng bị sụt giảm. Đặc biệt, “giá ảo” khiến các nhà đầu tư rời khỏi thị trường, làm suy giảm phát triển kinh tế địa phương và chính thị trường bất động sản – ông Đính phân tích.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, kinh tế Việt Nam tiếp tục ổn định và duy trì đà tăng trưởng sẽ khiến lực cầu về đầu tư và mua sắm nhà ở tiếp tục được duy trì.

Xét về thị trường, nguồn cung tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có thể không suy giảm so với 2019 bởi một vài dự án lớn ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được tung ra thị trường.

Mặc dù vậy, lượng dự án bất động sản đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường tiếp tục giảm mạnh bởi ở cả 2 địa phương này vẫn chưa có động thái cải thiện ở khâu xem xét phê duyệt cấp phép dự án mới.

Đáng chú ý, việc siết chặt tín dụng vào bất động sản cũng sẽ làm giảm lực đầu tư từ các doanh nghiệp và vừa.

Bởi hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Cùng đó, hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) được dự báo sẽ diễn ra sôi động trong năm 2020.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mất cân đối cung cầu tiếp tục xuất hiện trong năm 2020 khi nguồn nhà ở có giá thấp và nhà ở xã hội vẫn khan hiếm. Đầu tư đất nền sẽ là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường mới phát triển.

Thế nên, địa phương nào sớm hoàn thành việc rà soát, thanh kiểm phát triển các dự án bất động sản thì chắc chắn sẽ tận dụng tốt cơ hội để thu hút mạnh nhà đầu tư. Giá nhà ở và đất đai dự báo tiếp tục tăng nhưng lực tăng sẽ không mạnh vì sự khan hiếm chỉ là tạm thời.

Phân tích về nguyên nhân sụt giảm nguồn cung bất động sản thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, đó là do việc rà soát, thanh kiểm tra việc tuân thủ quy định Pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai….tại các dự án.

Cùng đó, lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh bởi hệ lụy từ lượng cung sụt giảm, giá có chiều hướng tăng, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản bị siết mạnh làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ…

Trên thực tế còn xuất hiện tâm lý e ngại, lo sợ từ các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dự án không phù hợp với quy định pháp luật; trong khi đó, nguồn thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước gần như không có để giúp họ kiểm chứng.

Việc khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn mà là do tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý nhà nước.

Vì vậy, việc tăng giá mạnh khó được thị trường chấp nhận thể hiện ở một số hiện tượng: đầu cơ sụt giảm, phân khúc cao có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt là những dự án đẩy giá với biên độ lớn)…

Phân khúc cao cấp phát triển mạnh và phù hợp nhóm đối tượng khách nước ngoài nhưng lại bị giới hạn tiêu thụ bởi quy định lượng sản phẩm cho người nước ngoài.

Tại một số địa phương mới phát triển, chủ trương phát triển nhà ở đô thị dành cho các chuyên gia, công nhân, lao động dịch chuyển không được quan tâm bằng chủ trương phát triển các dự án phân lô, bán đất nền.

Hiện những dự án có pháp lý đầy đủ, được đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ và thực hiện bởi các nhà phát triển có uy tín, giá bán phù hợp… thì tỷ lệ hấp thụ thường đạt 70 - 80%.

Đây chính là điểm sáng, điểm mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam và là yếu tố tích cực thu hút các nhà đầu tư trong năm 2020./.