Bất động sản công nghiệp: Nhiều điểm sáng, hướng đến phát triển xanh

Bất chấp những thử thách với nhiều bất ổn kinh tế toàn cầu và thay đổi về chính sách, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục có nhiều điểm sáng và sẵn sàng cho sự tăng trưởng tích cực hơn nữa trong năm 2025.

Theo các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản hàng đầu, giới đầu tư ngày càng lạc quan về triển vọng tăng trưởng công nghiệp tại Việt Nam nhờ vào sự kết hợp giữa vị trí chiến lược, phát triển cơ sở hạ tầng và nhu cầu ngày càng tăng đối với không gian công nghiệp, nhất là bất động sản công nghiệp đáp ứng tiêu chí xanh.

Tiếp tục hoạt động ổn định

Theo ghi nhận của Knight Frank Việt Nam, năm nay, do các yếu tố bên ngoài, nhà đầu tư đã tiếp cận thị trường một cách thận trọng nhưng vẫn có một số dấu hiệu phục hồi. Tại khu vực phía Nam, nguồn cung nhà xưởng và kho bãi tiếp tục tăng; trong đó, diện tích nhà xưởng xây sẵn tăng thêm 2% (khoảng 92.000 m2) và nhà kho xây sẵn tăng thêm 3% (khoảng 174.400 m2) so với quý trước. Việc nguồn cung cải thiện, cùng với sự tăng nhẹ của giá chào thuê cho thấy niềm tin ngày càng lớn của doanh nghiệp vào triển vọng dài hạn của thị trường.

Phân khúc bất động sản khu công nghiệp cũng có dấu hiệu tăng trưởng, đạt tỷ lệ hấp thụ thuần 83 ha trong quý III tăng 14,7% so với quý II, nhưng giảm 36,6% so với cùng kỳ năm 2023. Các tỉnh Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu và Bình Dương đang nổi lên như điểm sáng đầu tư, thu hút nhiều doanh nghiệp, ngành nghề đa dạng. Việc phát triển khu công nghiệp mới như khu công nghiệp Nam Tân Tập ở tỉnh Long An dự kiến sẽ tăng sức hấp dẫn của khu vực miền Nam với nhà đầu tư.

Tương tự, phân khúc nhà xưởng xây sẵn, nhà kho xây sẵn và khu công nghiệp ở khu vực phía Bắc cho thấy tỉnh Bắc Ninh đang trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng công nghiệp của vùng.

Trong phân khúc nhà xưởng, giá chào thuê trung bình cho nhà xưởng xây sẵn trên toàn thị trường miền Bắc đạt mức 5 USD/m2/tháng trong quý III/2024, tăng 0,6% theo quý và 3,4% theo năm. Điều này phản ánh nhu cầu mạnh mẽ với không gian nhà xưởng hiện đại và đạt tiêu chuẩn cao trong khu vực. Tỉnh Bắc Ninh nằm ở vùng phụ cận thủ đô Hà Nội đang thúc đẩy tăng trưởng công nghiệp của khu vực.

Vị trí chiến lược và cơ sở hạ tầng công nghiệp phát triển mạnh mẽ đã khiến Bắc Ninh trở thành điểm nóng về giao dịch cho thuê với dự án từ nhà phát triển quốc tế như Frasers Yên Phong Giai đoạn 1 và KTG Yên Phong thu hút khách thuê đến từ nhiều ngành nghề.

Trong khi đó, việc ra mắt dự án BWID ESR Nam Đình Vũ tại Hải Phòng đã bổ sung hơn 70.000 m2 nhà xưởng mới. Mặc dù có sự gia tăng nguồn cung đáng kể, tỷ lệ lấp đầy của thị trường tổng thể miền Bắc vẫn duy trì cao ở mức khoảng 90%, qua đó thể hiện nhu cầu cao về không gian nhà xưởng trên khắp khu vực.

Tương tự, mảng nhà kho xây sẵn cũng có sự tăng trưởng tốt; trong đó, Bắc Ninh đang trỗi dậy như một điểm đến ưu tiên trong phân khúc này, nhờ vào địa thế thuận tiện gần các tuyến đường giao thông huyết mạch và làn sóng đầu tư mạnh mẽ, ngày càng khẳng định vị thế hàng đầu thị trường, với khoảng 44% tổng nguồn cung thị trường tính đến quý III/2024.

Nhờ vào sự xuất hiện của các dự án nhà kho mới, giá chào thuê nhà kho xây sẵn hiện đại của miền Bắc đạt 4,6 USD/m2/tháng, tăng 3,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong quý này, tỷ lệ lấp đầy của thị trường miền Bắc vẫn ổn định ở mức 85%, tăng 4,6% so với cùng kỳ năm ngoái; trong đó, phần lớn giao dịch ghi nhận đến từ dự án mới ra mắt gần đây tại Hải Phòng và Bắc Ninh. Điều này phản ánh nhu cầu thuê kho ổn định với các nhà kho xây sẵn chất lượng cao tại những vị trí đắc địa ở khu vực phía Bắc.

Nhận định chung về thị trường bất động sản công nghiệp, ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam chia sẻ: “Nhà xưởng xây sẵn tiếp tục được phát triển và khai thác là một tín hiệu tích cực, giúp khách thuê có thêm lựa chọn khi cân nhắc Việt Nam như một điểm đến phù hợp để đầu tư hoặc mở rộng kinh doanh. Cạnh tranh giữa chủ nhà xưởng cho thuê sẽ tạo ra môi trường thuận lợi cho khách thuê cũng như kích thích tăng trưởng. Hiện tại, có rất nhiều lựa chọn thuê mặt bằng công nghiệp, gồm cả những dự án có chứng nhận bảo vệ môi trường. Điều này sẽ giúp Việt Nam hội nhập ngày càng tốt hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.”

Xu hướng khu công nghiệp xanh

Vốn FDI liên tục gia tăng, doanh nghiệp nước ngoài sẽ có nhu cầu cao về không gian, kho bãi để phục vụ hoạt động sản xuất và kinh doanh. Do đó, bất động sản công nghiệp vẫn được dự báo là một điểm sáng thu hút các nhà đầu tư trên thị trường Việt Nam. Theo một khảo sát của KPMG với sự tham gia của 200 doanh nghiệp FDI, bên cạnh các yếu tố vị trí, nguồn lao động hay hạ tầng logistics, các khu công nghiệp đáp ứng tiêu chí xanh đang là một trong những ưu tiên hàng đầu của các công ty FDI khi chọn địa điểm đầu tư tại Việt Nam.

Chính phủ Việt Nam đặt mục tiêu trở thành một quốc gia phát triển vào năm 2045 và đạt mức phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Các khu công nghiệp xanh ở Việt Nam có lợi thế hơn so với khu công nghiệp truyền thống nhờ được ưu tiên hỗ trợ về công nghệ, xuất khẩu, thương hiệu, chuỗi giá trị và vay ưu đãi theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.

Tại Việt Nam, mô hình khu công nghiệp sinh thái đã được hình thành từ năm 2014 với sự hỗ trợ của các tổ chức quốc tế. Giai đoạn 2015-2019, Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp cùng Tổ chức phát triển Công nghiệp Liên hợp quốc (UNIDO) triển khai chuyển đổi 4 khu công nghiệp thí điểm sang khu công nghiệp sinh thái. Từ năm 2020 đến 2024, mô hình này được nhân rộng tại Hải Phòng, Đồng Nai và Tp. Hồ Chí Minh, góp phần tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) từ 0,8-7% và giảm khí thải từ 8-70%.

Nghiên cứu thực tế tại Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội, Công ty Avison Young Việt Nam cho biết: Để hỗ trợ doanh nghiệp trong việc chuyển đổi 5 khu chế xuất và khu công nghiệp gồm Tân Thuận, Hiệp Phước, Tân Bình, Cát Lái và Bình Chiểu, Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp Tp. Hồ Chí Minh (HEPZA) đã làm việc với các tỉnh Tây Ninh, Long An và Bình Thuận để tìm quỹ đất di dời; trong đó khu công nghiệp Phước Đông (Tây Ninh) dành 150-200 ha, Long An dự kiến dành 500 ha. Tp. Hồ Chí Minh cũng quy hoạch 100 ha tại khu công nghiệp Hiệp Phước (giai đoạn 3). Việc chuyển đổi sẽ tập trung vào công nghệ cao, logistics và khu công nghiệp sinh thái.

Trong khi đó, tại Hà Nội, UBND huyện Phúc Thọ cùng với T&T Group đã khởi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho cụm công nghiệp Nam Phúc Thọ - giai đoạn 1, với quy mô 41,7 ha và tổng mức đầu tư gần 780 tỷ đồng. Cùng với Trung tâm Logistics ICD Vĩnh Phúc, cụm công nghiệp này được xem là một mắt xích quan trọng trong chuỗi dự án, nhằm xây dựng cộng đồng doanh nghiệp xanh, sạch và tạo quỹ đất cho sản xuất công nghiệp.

Dựa trên dữ liệu sơ cấp trong quá trình làm việc với khách hàng, ông Thomas Rooney, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Công nghiệp, Savills Hà Nội, chia sẻ: Khoảng 80-85% các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều có yêu cầu cao về các tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội, quản trị) khi lựa chọn địa điểm thuê nhà máy, ưu tiên yếu tố bền vững. Để có thể cạnh tranh hiệu quả với các thị trường lân cận như Thái Lan, Philippines và Indonesia, nơi đã phát triển thành công nhiều dự án khu công nghiệp xanh. Điều này sẽ giúp tăng cường sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài và nâng cao vị thế của Việt Nam trên toàn cầu.

Nêu ra một số thách thức trong chuyển đổi mô hình khu công nghiệp xanh, đại diện Công ty Avison Young Việt Nam cho biết: Việc triển khai các khu công nghiệp sinh thái xanh (EIP) gặp nhiều thách thức lớn như các quy định pháp lý liên quan đến EIP thường không đồng bộ và thiếu rõ ràng, dẫn đến khó khăn trong việc tuân thủ và triển khai, làm tăng chi phí và thời gian thực hiện dự án. Việc thiết lập EIP đòi hỏi khoản đầu tư lớn cho công nghệ tiên tiến, cơ sở hạ tầng và đào tạo chuyên môn. Cùng với đó, hạ tầng hiện tại chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu của các EIP. Hệ thống hậu cần cần được cải thiện để hỗ trợ việc vận chuyển, quản lý chất thải và phân phối sản phẩm...

Từ các nghiên cứu thực tế, Avison Young Việt Nam cũng đã gợi mở các giải pháp và lộ trình tiềm năng để phát triển các khu công nghiệp sinh thái xanh như xây dựng quy định pháp lý rõ ràng và đồng bộ, hài hòa với chính sách quốc gia và địa phương; phát triển cơ chế tài chính xanh như trái phiếu xanh và khoản vay liên kết bền vững, đồng thời khuyến khích quan hệ đối tác công-tư để huy động vốn. Đầu tư vào nghiên cứu và phát triển công nghệ bền vững, thành lập trung tâm công nghệ để hỗ trợ chuyển giao và áp dụng công nghệ tiên tiến. Phát triển chương trình đào tạo về quản lý các khu công nghiệp sinh thái xanh và thực hiện chiến dịch nâng cao nhận thức về lợi ích của hoạt động bền vững. Nâng cấp hạ tầng để đáp ứng yêu cầu của các EIP và cải thiện hệ thống hậu cần để hỗ trợ vận chuyển, quản lý chất thải và phân phối sản phẩm.

Việc giải quyết các thách thức này và triển khai các giải pháp đồng bộ sẽ giúp Việt Nam phát triển các khu công nghiệp sinh thái xanh một cách hiệu quả, góp phần vào mục tiêu phát triển bền vững và tăng trưởng kinh tế lâu dài. Ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam nhận định: Việt Nam đang nỗ lực thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao và khả năng tiêu thụ năng lượng hiệu quả cũng như trách nhiệm đối với môi trường là các điều kiện then chốt để nhà đầu tư công nghệ cao cân nhắc thuê đất. Các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp cần tiếp tục nâng cao chất lượng cơ sở và đa dạng hóa dịch vụ để thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hấp dẫn hơn và cạnh tranh hơn trong khu vực.