Bất động sản du lịch Đà Nẵng phục hồi nhanh sau dịch

Du lịch Đà Nẵng đang ấm dần lên nhờ sự nhộn nhịp trở lại của thị trường khách quốc tế và khách trong nước. Đây cũng là một trong những yếu tố tích cực góp phần thúc đẩy khả năng hồi phục sau dịch COVID-19 của bất động sản Đà Nẵng.

Đáng chú ý, trong bối cảnh những xu hướng du lịch mới nổi như staycation (du lịch tại chỗ) hay workation (làm việc từ xa kết hợp du lịch) lên ngôi giai đoạn hậu dịch COVID-19, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng cũng có thêm nhiều dự án bắt nhịp làn sóng mới này. Sự đa dạng về mô hình sản phẩm nghỉ dưỡng giúp thị trường gia tăng lực hút, đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhiều nhóm khách tiềm năng.

Khảo sát của Công ty CBRE cho thấy, một số thương hiệu khách sạn mới, mang phong cách trẻ trung và hiện đại, sẽ sớm gia nhập Đà Nẵng với các sản phẩm nghỉ dưỡng hướng đến nhóm khách hàng trẻ ưa thích sự di chuyển và đề cao tính linh hoạt. Điểm chung của những dự án mới này là sẽ tạo không gian riêng để khách lưu trú, bên cạnh đó thiết kế nhiều không gian sinh hoạt chung, không gian làm việc chung (co-working space) để có thể kết hợp mô hình tận hưởng nghỉ dưỡng và làm việc hiệu quả.

Để đáp ứng xu thế này, từ đầu năm đến nay, thành phố chào đón thêm 2 dự án mới gồm Radisson Hotel Đà Nẵng (182 phòng) và Mikazuki Đà Nẵng (294 phòng). Thị trường khách sạn 4 – 5 sao Đà Nẵng hiện có tổng cộng 81 dự án với 15.343 phòng; trong đó, số lượng phòng khách sạn 5 sao và 4 sao lần lượt chiếm 38% và 62%.

Do tác động kéo dài của dịch COVID-19, ngành kinh doanh khách sạn sụt giảm nặng nề trong hai năm qua. Giá thuê phòng và công suất phòng lần lượt giảm 40% và 53 điểm phần trăm trong giai đoạn 2020 – 2021 so với mức tại năm 2019. Bước sang năm 2022, khi Việt Nam mở cửa du lịch hoàn toàn, tình hình kinh doanh thị trường khách sạn 4 – 5 sao bắt đầu khởi sắc. Ở thời điểm nửa đầu năm 2022, giá phòng ghi nhận được là 70 USD/phòng/đêm và công suất phòng duy trì ở mức 26,3%, lần lượt tăng 11% và 15 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Giá thuê phòng được nhận định hồi phục tương đối tích cực và đã tiệm cận gần 70% so với giai đoạn trước dịch, trong khi công suất phòng mới chỉ bằng 42% so với số liệu tại năm 2019.

Theo dự báo của Công ty CBRE, đến hết năm 2022, Đà Nẵng dự kiến có thêm 10 dự án với 2.442 phòng, nâng tổng nguồn cung phòng lên gần 18.000 phòng với 91 dự án. Nguồn cung mới giúp thị trường thêm phần sôi động, tuy nhiên, tình hình hoạt động sẽ chưa thể bật tăng hoàn toàn trở về mức trước dịch do diễn biến còn khó lường của dịch COVID-19 trên thế giới có thể gây ảnh hưởng.

Năm 2022, giá thuê phòng được dự báo tăng 30% so với cùng kỳ, chạm mức 79 USD/phòng/đêm. Công suất phòng sẽ đạt 53,2%, tăng 43,5 điểm phần trăm so với năm ngoái. Hiện Đà Nẵng vẫn được đánh giá là một trong những thị trường nghỉ dưỡng hấp dẫn bậc nhất Việt Nam. Trong giai đoạn 2022 – 2024, các đơn vị quản lý khách sạn tiếp tục có kế hoạch mở rộng hoạt động tại đây với hàng loạt thương hiệu mới sẽ chính thức được ra mắt như Mandarin Oriental, JW Marriott, M Gallery, Le Méridien, Wink Hotels, lyf by The Ascott Limited...

Tính đến năm 2024, Đà Nẵng dự kiến có tổng cộng 99 dự án khách sạn 4 – 5 sao, với tổng nguồn cung phòng lên đến hơn 21.000 phòng. Sự hiện diện của nhiều đơn vị quản lý chuyên nghiệp được kỳ vọng giúp nâng cao vị thế thị trường khách sạn cao cấp tại Đà Nẵng. Theo đó, giá thuê phòng dự báo sẽ tăng trưởng khoảng 25%/năm cho giai đoạn 2022-2024 và có thể đạt mức 119 USD/phòng/đêm vào năm 2024. Công suất phòng sẽ hồi phục về mức trước dịch là 63%.

Tuy nhiên, các chuyên gia của CBRE nhận xét, nguồn cung mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng còn khá khan hiếm. Trong nửa đầu năm nay, chỉ có thêm một dự án căn hộ du lịch (condotel) mới được ghi nhận là dự án Felicia Đà Nẵng với 70 căn chào bán ở giai đoạn 1. Tổng nguồn cung condotel tại Đà Nẵng là 7.384 căn hộ (16 dự án) và tổng nguồn cung biệt thự du lịch bán là 2.533 căn (13 dự án).

Trong vòng 3 năm trở lại đây, thị trường condotel vẫn có thêm một số dự án mới mở bán. Do đó, giá bán sơ cấp trung bình duy trì tốc độ tăng trưởng giai đoạn 2019 – 2021 là 4%/năm và hiện đạt 2.431 USD/m2 thông thủy. Tỷ lệ bán hàng lũy kế tính đến 2 quý đầu năm nay ghi nhận ở mức gần 85%. Trong cùng kỳ xem xét, hạng mục biệt thự du lịch bán không có nguồn cung mới. Do đó, mặt bằng giá bán sơ cấp trung bình không ghi nhận nhiều biến động và hiện neo tại mức 2.724 USD/m2. Tỷ lệ bán hàng lũy kế đạt gần 91%.

Nguồn cung mới tương đối khan hiếm, cộng thêm tâm lý thận trọng của giới đầu tư với bất động sản nghỉ dưỡng nói chung là nguyên nhân chính khiến hoạt động giao dịch vẫn trầm lắng ngay cả khi du lịch đã hồi phục tích cực - CBRE nhận định. 

Thực tế, kể từ tháng 8/2021, Đà Nẵng đã chính thức ngừng cấp phép cho các dự án condotel mới nhằm giải quyết tình trạng mất cân đối cung – cầu sau thời gian dài tăng trưởng nóng. Như vậy, số lượng dự án condotel mở bán trong tương lai dự kiến khá ít và nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án đã được cấp phép từ trước hoặc những giai đoạn mở bán tiếp theo. Đà Nẵng sẽ có thêm khoảng 1.800 căn condotel trong giai đoạn 2022 - 2024 và giá bán sơ cấp trung bình duy trì đà tăng chậm ở mức 3%/năm cho giai đoạn 2021 – 2024. 

Các chuyên gia nhận xét, condotel tại Đà Nẵng đã bùng nổ mạnh mẽ từ nhiều năm trước và hiện đang bước vào giai đoạn ổn định. Việc thiếu khung pháp lý chuẩn chỉnh vẫn là rào cản lớn để tạo đà khôi phục phân khúc này. Vì vậy, ngay cả khi nguồn cung mới có xu hướng giảm, mặt bằng giá sẽ không có nhiều biến động và chỉ duy trì ổn định. Nguồn cung mới hạn chế hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ lũy kế lên đến 91% trong vòng 3 năm tới.

Cùng đó, phân khúc biệt thự du lịch cũng chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới. Các dự án tương lai này đều là dự án có thương hiệu cao cấp và dự kiến được chào bán ở mức khá cao. Trong 3 năm tiếp theo, giá bán sơ cấp trung bình sẽ tăng trưởng ở mức với 5%/năm.

Với phân khúc này, trong 2 quý vừa qua, Đà Nẵng không ghi nhận dự án mới lần đầu chào bán và nguồn cung mới đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo. Tổng nguồn cung tại Đà Nẵng hiện là 7.378 căn từ 20 dự án. Ngay cả trong thời kỳ dịch bùng phát, giai đoạn 2020 – 2021, thị trường vẫn có thêm một số dự án được ra mắt. Giá sơ cấp trung bình thị trường ở mức 1.475 USD/m2 thông thủy và tăng trưởng ở mức 8%/năm. 

Xét theo phân hạng, giá bán sơ cấp căn hộ cao cấp, trung cấp và trung bình lần lượt là gần 2.100 USD, 1.300 USD và 650 USD/m2 thông thủy. Trong đó, phân hạng căn hộ cao cấp tăng cao nhất với mức 6%/năm trong giai đoạn 2019-2021, chủ yếu nhờ 2 dự án mới The 6Nature và The Sang Residence được chào bán cao hơn so với phổ giá các dự án cùng hạng tại Đà Nẵng.

Phân khúc căn hộ bình dân không có nhiều biến động về giá. Giá bán căn hộ trung cấp có xu hướng giảm nhẹ do dự án FPT Plaza 2 mở bán số lượng căn lớn (700 căn) với mức giá thấp hơn tương đối so với các dự án cùng hạng. Tỷ lệ bán hàng lũy kế tính đến thời điểm hiện tại đạt 92%. Trong 3 năm trở lại đây, thị trường tuy có thêm nguồn cung mới nhưng số lượng căn và dự án không tăng đột biến, do đó không dẫn đến tình trạng bội thực nguồn cung và giúp đảm bảo tỷ lệ hấp thụ ổn định.

Nhìn chung, trong 3 năm tiếp theo, thị trường căn hộ bán tại Đà Nẵng được kỳ vọng tăng tốc phát triển, với nguồn cung mới từ 10 dự án cung cấp 5.600 căn hộ, ước mức tăng trưởng cho giai đoạn 2021 – 2024 khoảng 22%/năm. Căn hộ hạng sang sẽ dẫn dắt nguồn cung, nhờ vậy, mặt bằng giá sơ cấp đạt tốc độ tăng trưởng tích cực là 12%/năm cho giai đoạn 2021-2024. 

Đặc biệt, thị trường căn hộ bán sẽ được tái định vị trong giai đoạn tới với xu hướng phát triển căn hộ ven sông đang dần phổ biến tại Đà Nẵng. Đây là những dự án mang tính biểu tượng, đồng thời cung cấp dịch vụ sống đẳng cấp./.