Bất động sản kho lạnh thu hút các nhà đầu tư quốc tế

Hệ thống kho lạnh của ABA tại Việt Nam. Ảnh: https://aba.com.vn/

Với nhu cầu kho lạnh đang dần tăng nhanh tại khu vực châu Á-Thái Bình Dương, các nhà đầu tư nước ngoài đang hướng sự quan tâm đến việc phát triển các kho lạnh tại Việt Nam để tận dụng lợi thế của quá trình đô thị hóa và hiện đại hóa bán lẻ.

*Tiềm năng đầu tư kho lạnh

Bất động sản công nghiệp và hậu cần kho bãi (logistics) luôn được coi là một thị trường tiềm năng đối với các nhà đầu tư trong vài năm gần đây. Mặc dù vậy, phân khúc kho lạnh lại khá kén chọn khách hàng, và cũng vì thế mà xảy ra hiện tượng nguồn cung tương đối khan hiếm tại hầu hết khu vực Châu Á Thái Bình Dương. Ngay cả những thị trường phát triển như Nhật Bản hoặc Australia cũng có khá ít kho lạnh, với tổng nguồn cung thấp hơn cả các thị trường như Mỹ hay các quốc gia Tây Âu.

Kho bảo quản lạnh theo quy mô nhà xưởng là hình thức dịch vụ có thể cung cấp tủ đông và thiết bị làm lạnh để bảo quản cho các mặt hàng đông lạnh hoặc hàng tươi sống. 
Hầu hết các mặt hàng thực phẩm đều sẽ được bảo quản trong các kho lạnh. Nhưng không chỉ riêng mỗi loại mặt hàng đó, kho lạnh cũng có thể được sử dụng để lưu trữ dược phẩm, hóa chất hoặc rượu vang. Người thuê có thể là các bên thứ ba như công ty logistics, các đơn vị chuyên về logistics kho lạnh hoặc chuỗi siêu thị. 
Theo ông Michael Fenton, Giám đốc công nghiệp và kho vận tại Savills Australia, với chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp nhiều lần so với việc xây dựng các toà nhà thông thường, các đơn vị cung cấp dịch vu kho lạnh thường sẽ phải thuê diện tích xây dựng từ 10-20 năm để đảm bảo khoản đầu tư đã bỏ ra. 
Cũng ông Fenton nhận định, kho lạnh về bản chất có liên quan đến vấn đề sống còn hiện nay là an ninh lương thực và chi tiêu bán lẻ thiết yếu bởi bất kể tình trạng nền kinh tế như thế nào, người tiêu dùng vẫn chi tiêu cho thực phẩm, và các cơ sở bảo quản lạnh chính là tâm điểm của chuỗi cung ứng thực phẩm. 
Đặc biệt khi đại dịch COVID-19 vẫn diễn biến phức tạp, nhu cầu về kho lạnh tiếp tục gia tăng do sự bùng nổ của các loại hình dịch vụ giao đồ ăn. 
Tại Trung Quốc, với dịch vụ giao thực phẩm trực tuyến ngày một tăng, một số trung tâm kho lạnh ở Trung Quốc đang chứng kiến việc giá thuê tăng cao. Bên cạnh đó, sự phát triển nhanh chóng của việc phân phối thực phẩm tươi cũng đã làm tăng nhu cầu về kho bãi, đặc biệt là kho đông lạnh. 
Tại Hàn Quốc, các tài sản kho lạnh ở Seoul  đang trở nên có giá trị hơn khi nhu cầu về thực phẩm tươi sống đã tăng lên, dẫn đến nhu cầu về kho lạnh tăng theo nhưng  việc xin giấy phép mở các trung tâm kho lạnh mới  không hề dễ dễ dàng theo quy định của pháp luật. 
Nhìn nhận về tiềm năng của việc đầu tư kho lạnh tại Việt Nam, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, thị trường Việt Nam gần đây cũng đã chứng kiến sự gia tăng hoạt động đầu tư cho dịch vụ phát triển kho lạnh. Đại dịch đã củng cố giá trị của chuỗi cung ứng, càng tạo thêm tính khả thi cho phân khúc này. 
Savills Việt Nam ghi nhận khá nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc phát triển các kho lạnh tại Việt Nam. Với sự đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng lớn như Sân bay Quốc tế Long Thành, các tuyến cung ứng sẽ được định hình lại trong tương lai. Khả năng cung cấp dịch vụ trong nước của các kho lạnh tại Việt Nam đã được kiểm chứng và sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới, ông Troy Griffiths dự báo. 

Nhà máy chế biến rau củ quả đông lạnh Toccoo của Tập đoàn Louis Holdings tại Long An. Ảnh: louisland

*Nhu cầu lớn về kho lạnh tại Việt Nam 

Theo Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, 9 tháng của năm 2021, kim ngạch xuất khẩu nông lâm thủy sản ước đạt 35,5 tỷ USD, tăng 17,7% so với cùng kỳ năm ngoái.
Với kim ngạch xuất khẩu nông sản, xuất khẩu thủy sản tăng trưởng nhanh như hiện nay, nhu cầu kho lạnh phục vụ xuất khẩu cũng tăng cao. Tuy nhiên, hiện nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở các tỉnh phía Nam, trong đó, khoảng 60% thị phần được nắm giữ bởi các nhà đầu tư nước ngoài.
Thực tế cho thấy, trong thời kỳ cao điểm của đại dịch COVID-19, khoảng 50% đơn đặt hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy dẫn đến hàng tồn kho leo thang và các kho lạnh phải hoạt động tối đa công suất.
Ông Trương Đình Hòe, Tổng thư ký Hiệp hội Chế biến và Xuất khẩu thủy sản Việt Nam (VASEP) cũng thừa nhận, để giải quyết lượng hàng tồn kho tăng cao, doanh nghiệp thủy sản đã chọn thuê kho lạnh để trữ, nhưng Việt Nam đang thiếu kho lạnh trầm trọng.
Nhu cầu sử dụng kho lạnh đến từ 4 lĩnh vực chính gồm thủy sản, thịt, rau quả và bán lẻ. Trong đó, xuất khẩu thủy sản và hàng bán lẻ được kỳ vọng trở thành động lực chính cho việc tăng nhu cầu kho lạnh ở Việt Nam cũng như ảnh hưởng của một số hiệp định thương mại tự do (FTA) mà Việt Nam ký kết thời gian qua.
Theo bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao JLL thị trường Việt Nam, thị trường kho lạnh Việt Nam mới chỉ chủ yếu phân bổ ở phía Nam. Những nhà cung cấp dịch vụ kho lạnh có thị phần tương đối như Emergent Cold, Minh Phú Gemadept, ABA, Hoàng Phi Quân, Lotte, An Việt Cold Storage, Phan Duy, Satra, Meto, Alpha, Transimex… chỉ mới đáp ứng được một phần rất nhỏ của thị trường, cũng như chưa tích hợp nhiều dịch vụ trong kho lạnh.
Thực tế là chưa có nhiều tên tuổi trong lĩnh vực đầu tư kho lạnh tham gia vào thị trường Việt Nam cũng như chưa có công ty nào cung cấp được chuỗi dịch vụ cung ứng đầy đủ.
Vì vậy, với xu thế hiện nay, nhu cầu kho lạnh tiếp tục tăng trưởng mạnh trong ít nhất nửa thập niên tới do người tiêu dùng toàn cầu đang thay đổi hành vi mua sắm kể từ biến động lịch sử đại dịch. Trước tiềm năng to lớn của thị trường, loại hình bất động sản này đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư địa ốc, nhiều quỹ đầu tư cũng cân nhắc kho lạnh như một khoản đầu tư thay thế bất động sản công nghiệp truyền thống tại thị trường Việt Nam, IIJ dự báo./.