Thị trường khách sạn 4-5 sao TP. Hồ Chí Minh tái định vị, mở rộng quy mô và chất lượng

Khách sạn 5 sao Park Hyatt Sài Gòn, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Hồng Đạt - TTXVN

Tổng nguồn cung hiện mở rộng vượt ra ngoài khu vực trung tâm đô thị, bao phủ cả các điểm đến công nghiệp lẫn nghỉ dưỡng ven biển. Điều này giúp khu vực trở thành một trung tâm lưu trú tích hợp, đáp ứng nhu cầu của nhiều phân khúc khách hàng từ công vụ, MICE đến du lịch nghỉ dưỡng cao cấp.

Theo Sở Du lịch TP. Hồ Chí Minh, tính chung 9 tháng của năm 2025, khách du lịch quốc tế đến thành phố đạt gần 6 triệu lượt; khách du lịch nội địa đạt hơn 29,2 triệu lượt. Du lịch TP. Hồ Chí Minh tăng trưởng về lượng khách và có một số thay đổi trong các yếu tố nền tảng. Mặc dù thường đây là mùa thấp điểm, nhưng với các sự kiện MICE và doanh nghiệp diễn ra sớm, đặc biệt trong tháng 9/2025 đã hỗ trợ tình hình hoạt động của các khách sạn ở TP. Hồ chí Minh ổn định; đồng thời, lượng khách châu Á tăng đã giúp giảm sự phụ thuộc vào lượng khách mùa đông.

Tính đến quý III/2025, nguồn cung khách sạn tại TP. Hồ Chí Minh giảm nhẹ theo quý và theo năm đạt hơn 16.000 phòng do một số khách sạn 3 và 4 sao đóng cửa để cải tạo. Điều này phản ánh nỗ lực làm mới các dự án đã xuống cấp nhằm duy trì tính cạnh tranh trong bối cảnh nhu cầu ngày càng tăng từ du khách quốc tế và khách MICE với tiêu chuẩn dịch vụ khách sạn cao hơn và trải nghiệm độc đáo hơn.

Theo ghi nhận của các công ty nghiên cứu thị trường, khách sạn 5 sao tại TP. Hồ Chí Minh duy trì giá thuê trung bình khoảng 180 USD/đêm với tỉ lệ lấp đầy 83%, trong khi khách sạn 4 sao đạt mức 130 USD/đêm, lấp đầy 78%. Bên cạnh đó, khu vực Bình Dương cũ cũng nổi lên với các dự án khách sạn cao cấp phục vụ khách công tác, được phát triển bởi nhiều thương hiệu quốc tế như Marriott hay Fusion, góp phần đa dạng hóa trải nghiệm lưu trú cho giới doanh nhân.

Ngược lại, khu vực Hồ Tràm và Côn Đảo (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây) ghi nhận mức giá cao hơn nhờ sự hiện diện của các resort hạng sang, nơi giá thuê có thể vượt xa mặt bằng chung. Sự khác biệt này phản ánh rõ nét tính phân mảnh của thị trường: một bên là lưu trú công vụ – thương mại, bên kia là nghỉ dưỡng cao cấp gắn liền với trải nghiệm biển đảo.

Nghiên cứu của Savills Việt Nam về thị trường khách sản TP. Hồ Chí Minh cho thấy, công suất vượt 60% với giá phòng tăng theo quý và theo năm nhờ nhu cầu nội địa mạnh mẽ và cơ cấu khách quốc tế đa dạng hơn. Các khách sạn cao cấp hưởng lợi từ sự gia tăng của khách doanh nhân và khách quốc tế, trong khi phân khúc khách sạn 3 sao chịu áp lực từ các khách sạn giá rẻ phát triển qua các nền tảng OTA (đại lý du lịch trực tuyến).

Triển vọng tích cực với các mục tiêu tăng trưởng do Chính phủ đặt ra, được hỗ trợ bởi chính sách thị thực nới lỏng và mạng lưới chuyến bay quốc tế mở rộng. Nguồn cung hạn chế đến năm 2028 sẽ giúp tránh tình trạng dư thừa và hỗ trợ tình hình hoạt động mạnh mẽ hơn cho các khách sạn hiện hữu.

Khách sạn 5 sao Grand Saigon ở góc đường Đồng Khởi - Ngô Đức Kế, trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Hồng Đạt - TTXVN

“Thị trường khách sạn TP. Hồ Chí Minh đang chuyển mình từ giai đoạn phục hồi sang tái định vị với các nâng cấp tập trung vào chất lượng. Sự thay đổi trong cơ cấu khách góp phần thúc đẩy cải thiện tình hình hoạt động và đặt nền móng cho tăng trưởng dài hạn”, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao & Trưởng bộ phận Tư vấn Khách sạn Đông Nam Á, Savills TP. Hồ Chí Minh phân tích.

TP. Hồ Chí Minh sau hợp nhất còn tạo thêm lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút du lịch MICE. Theo Công ty Avison Young Việt Nam, các tập đoàn và doanh nghiệp quốc tế có thể kết hợp tổ chức hội nghị tại TP. Hồ Chí Minh với nghỉ dưỡng, giải trí tại Hồ Tràm hay Côn Đảo. Đồng thời, việc nới lỏng chính sách visa từ năm 2025 đã góp phần mở rộng nguồn khách quốc tế, tạo điều kiện cho thị trường khách sạn 4 và 5 sao duy trì tăng trưởng. Nhìn chung, sau hợp nhất, TP. Hồ Chí Minh không chỉ tăng quy mô nguồn cung mà còn nâng cao giá trị trải nghiệm, khẳng định vị thế trung tâm du lịch – thương mại – nghỉ dưỡng hàng đầu của phía Nam Việt Nam.

Theo các chuyên gia du lịch, trong thời gian tới, khách quốc tế dự báo tiếp tục tăng nhờ chính sách visa nới lỏng và mở rộng miễn thị thực, kéo theo nhu cầu cho sản phẩm lưu trú có thương hiệu vận hành chuyên nghiệp. Chính sách thuê linh hoạt và khả năng đa dạng hóa trải nghiệm (F&B, MICE, tiện ích) là chiến lược để tối ưu công suất thuê và nâng giá phòng trung bình (ADR).

Trong giai đoạn 2026–2030, thị trường khách sạn Việt Nam được dự báo phát triển theo hướng đa dạng hóa và chuyên biệt hóa. Sự kết hợp giữa khách sạn boutique, phân khúc trung cấp, resort cao cấp xanh, cùng việc mở rộng sang các điểm đến mới và tích hợp yếu tố công nghệ – wellness sẽ giúp ngành khách sạn Việt Nam khẳng định vị thế trên bản đồ du lịch khu vực.

Công ty Avison Young Việt Nam nhận định, động lực tăng trưởng không chỉ đến từ lượng khách quốc tế ngày càng tăng mà còn từ nhu cầu trải nghiệm đa dạng của khách nội địa. Cùng đó, khách sạn boutique với quy mô vừa và nhỏ, thiết kế độc đáo và gắn kết chặt chẽ với văn hóa bản địa sẽ là xu hướng nổi bật.

Loại hình này đáp ứng nhu cầu tìm kiếm trải nghiệm cá nhân hóa của khách quốc tế và giới trẻ trong nước, đồng thời phù hợp với mô hình đầu tư vốn vừa phải nhưng hiệu quả. Các đô thị giàu bản sắc như Hà Nội, Huế, Hội An, Đà Lạt và các tỉnh miền núi phía Bắc được dự báo trở thành “điểm nóng” cho dòng sản phẩm này.

Khách sạn và khu nghỉ dưỡng cao cấp trong tương lai không chỉ tập trung vào sự sang trọng mà còn phải đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững, gắn liền với “sống xanh”. Việc áp dụng năng lượng tái tạo, quản lý chất thải, sử dụng nguyên vật liệu thân thiện với môi trường và tham gia các chứng nhận quốc tế như LEED hay Green Globe sẽ trở thành chuẩn mực. Đây là chiến lược vừa đáp ứng kỳ vọng của du khách toàn cầu vừa tạo lợi thế cạnh tranh lâu dài cho thương hiệu khách sạn tại TP. Hồ Chí Minh nói riêng, Việt Nam nói chung.