Bất động sản không còn là chiếc két sắt của người Anh

Ba thập kỷ tăng giá liên tục đã biến bất động sản thành "tín ngưỡng" của người Anh. Mua nhà không chỉ là nhu cầu ở, mà đó là chiến lược tích lũy tài sản, là thước đo địa vị, là kế hoạch hưu trí. Nhưng niềm tin đó đang rạn nứt, và những vết rạn ngày càng khó che đậy.

Những con số đã xác nhận điều đó. Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), kể từ năm 1982, giá nhà (sau khi điều chỉnh theo lạm phát) tại Anh tăng không dưới 300% - tốc độ tăng trưởng không có đối thủ trong nhóm G7. Nhưng đà tăng đó đã đảo chiều.

Theo dữ liệu của Nationwide, giá nhà thực tế đã giảm gần như liên tục kể từ đầu năm 2022 và hiện mất 17,4%, đưa giá nhà về xấp xỉ mức của năm 2003. Kể từ năm 2022, Anh ghi nhận mức giảm giá nhà theo giá trị thực lớn thứ ba trong nhóm G7. 

Nhu cầu mua nhà đang bị bóp nghẹt từ nhiều phía. Đầu năm 1996, một căn nhà trung bình có giá bằng 2,2 lần lương (tính theo năm) của người mua nhà lần đầu, còn hiện nay tỷ lệ đó đã lên tới 4,7 lần. Lãi suất thế chấp khuếch đại thêm áp lực đó. Từ tháng 1/2022 đến tháng 7/2023, lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp kỳ hạn hai năm tăng từ 1,64% lên 6,22%, đẩy khoản trả hàng tháng từ 754 bảng lên 1.285 bảng - tương đương 45% thu nhập của một người bình thường. Lãi suất sau đó hạ dần, và đến tháng 2/2026 - trước khi xung đột tại Iran bùng phát - đã xuống còn 3,97%.

Nhưng cuộc xung đột đã đẩy giá năng lượng tăng vọt, làm dấy lên lo ngại về một làn sóng lạm phát mới, kéo lãi suất leo thang trở lại, lên 5%. Điều đó đồng nghĩa người mua nhà phải dành khoảng 37% thu nhập để trả nợ, cao hơn gần 10 điểm phần trăm so với mức 28% trước đại dịch.

Phía cung cũng không kém phần u ám. Doanh số bán nhà tại vùng England giảm 7% trong 12 tháng tính đến tháng 3/2026. Lượng bất động sản đang chào bán hiện ở mức cao nhất trong vòng 11 năm trở lại đây. Làn sóng chủ nhà cho thuê rút lui khỏi thị trường ngày càng rõ nét, với khoảng 700 căn nhà cho thuê được đưa lên sàn rao bán mỗi ngày, tăng 28% so với hai năm trước.

Tại phân khúc cao cấp, theo dữ liệu của Coutts Bank, chiết khấu tại các khu bất động sản hạng sang ở London đã lên mức cao nhất trong bảy năm: riêng quý I năm nay, một nửa số bất động sản cao cấp nhất buộc phải hạ giá chào bán, với mức giảm bình quân 12%. Savills - một trong những tập đoàn tư vấn và môi giới bất động sản lâu đời nhất thế giới (có trụ sở chính tại Anh) cho biết, giá nhà tại những khu vực đắt đỏ nhất thủ đô đã mất khoảng 25% so với đỉnh năm 2014.

Các tổ chức không còn giữ được giọng lạc quan. Deutsche Bank cảnh báo giá nhà danh nghĩa có thể giảm từ 3% đến 5% trong năm nay. Savills vừa hạ dự báo từ mức tăng 2% xuống mức giảm 2% do tác động của cuộc xung đột tại Iran. Tại London, nơi khả năng chi trả bị thắt chặt nhất, mức giảm ước lên tới 4%. Ông Lucian Cook, Trưởng bộ phận nghiên cứu nhà ở của Savills, lý giải: "Đó là phản ánh trực tiếp của triển vọng tăng trưởng kinh tế yếu hơn trong năm nay, tác động đến tâm lý người tiêu dùng, cộng với lãi suất thế chấp cao hơn dự kiến và khả năng lãi suất cơ bản của Ngân hàng trung ương Anh sẽ tiếp tục tăng". Oxford Economics dự báo giá nhà tăng 1,2% năm nay và 0,8% năm tới,  nhưng nhà kinh tế Adam Slater chỉ ra rằng tính theo giá trị thực, đó vẫn là mức giảm 5% trong hai năm.

Hệ quả kinh tế vĩ mô mới là điều thực sự đáng lo. Bất động sản không chỉ là nơi ở, mà là trụ cột của toàn bộ cấu trúc tiêu dùng và tín dụng của nền kinh tế Anh. Các hộ gia đình nắm giữ khoảng 5,5 nghìn tỷ bảng bất động sản sau khi trừ nợ thế chấp - chiếm 40% tổng tài sản, gấp ba lần tài sản tài chính như cổ phiếu và trái phiếu. Một nghiên cứu của Ngân hàng trung ương Anh phân tích hàng triệu khoản vay thế chấp cho thấy lãi suất giảm một điểm phần trăm đẩy giá nhà lên 6%, và kéo tiêu dùng tăng 3% trong sáu tháng tiếp theo.

Ông Paul Cheshire, Giáo sư tại Trường Kinh tế London (LSE) chỉ ra căn nguyên: động lực chính của nhu cầu nhà ở là thu nhập tăng, nhưng thu nhập tại Anh thực sự không tăng kể từ năm 2008. Ông cũng lưu ý rằng giá trị đất chiếm tới 70% giá trị nhà tại Anh, tỷ lệ cao nhất trong OECD. Và chính cấu trúc đó theo ông John Muellbauer, nhà kinh tế tại Đại học Oxford, đã khiến nền kinh tế "vô cùng kém hiệu quả" khi dòng vốn bị hút vào bất động sản đầu cơ thay vì các tài sản sản xuất. Ông Lucian Cook đúc kết: "Khi thị trường bất động sản yếu, nền kinh tế cũng yếu và ngược lại".

Nước Anh đang đứng trước một nghịch lý đau đớn: tháo gỡ sự lệ thuộc vào tăng giá nhà là điều kiện cần để giải phóng vốn cho nền kinh tế thực, nhưng chính quá trình tháo gỡ đó lại là cú sốc. Bà Becky Fatemi, đại diện cấp cao tại Sotheby's International Realty đã nói thẳng điều nhiều người không muốn thừa nhận: quan niệm bất động sản là kho lưu trữ giá trị đáng tin cậy "đã chấm dứt". Sau nhiều thập kỷ, đây không chỉ là một nhận định về thị trường nhà ở, mà giống như lời cáo chung dành cho một niềm tin đã ăn sâu vào tâm thức người Anh.