Bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn hút vốn FDI thế hệ mới

Dòng vốn FDI vào bất động sản Việt Nam từ đầu năm đến nay tiếp tục khẳng định vị thế hấp dẫn của lĩnh vực này trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Tính đến cuối tháng 10, với 2,75 tỷ USD vốn đăng ký cấp mới và khoảng 1,5 tỷ USD vốn giải ngân, bất động sản Việt Nam không chỉ là điểm đến hấp dẫn về quy mô mà còn bước vào giai đoạn hút vốn FDI thế hệ mới.

Như vậy, bất động sản tiếp tục khẳng định vị thế quan trọng trong cơ cấu FDI của Việt Nam, xếp thứ hai sau ngành công nghiệp chế biến – chế tạo về quy mô vốn đăng ký mới. Sự gia tăng này không chỉ đến từ nguồn vốn đăng ký mới mà còn từ điều chỉnh vốn, góp vốn, mua cổ phần.

Cùng đó, cơ cấu đầu tư FDI vào bất động sản cũng có bước chuyển biến. Trong các dự án mới được cấp phép, ngoài phân khúc nhà ở truyền thống, dòng vốn ngày càng chảy nhiều vào bất động sản công nghiệp, bất động sản hạ tầng, đô thị mới, khu logistics, khu đô thị thông minh… Điều này phù hợp xu hướng toàn cầu và phản ánh tầm nhìn dài hạn của các nhà đầu tư ngoại.

Các chuyên gia cho biết, một trong những động lực thu hút FDI vào bất động sản là chính sách đầu tư và môi trường kinh doanh cải thiện. Việt Nam đã thực hiện nhiều biện pháp cải thiện môi trường đầu tư, như đẩy mạnh cải cách hành chính, số hóa thủ tục, nâng cao minh bạch trong cấp phép và quản lý đất đai. Điều này giúp giảm chi phí, rủi ro cho nhà đầu tư ngoại, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản – vốn rất nhạy cảm với pháp lý về đất đai, quy hoạch và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, các luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được sửa đổi, bổ sung gần đây cũng tạo thuận lợi hơn cho hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A), góp vốn, đầu tư vốn ngoại vào dự án. Điển hình là xu hướng M&A trong bất động sản đang gia tăng mạnh, khi nhiều nhà đầu tư ngoại tìm kiếm cơ hội “thâu tóm” các dự án có tiềm năng phát triển cao.

Song song đó, triển vọng hạ tầng và chuỗi đô thị hóa cũng tác động nhất định đến việc hút dòng vốn ngoại vào bất động sản. Nhất là khi Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển hạ tầng mạnh mẽ với hàng loạt dự án giao thông như cầu, đường cao tốc, metro, sân bay… được triển khai đồng bộ.

Điều này tạo ra lực hút lớn đối với bất động sản công nghiệp, logistic và đô thị vệ tinh. Dòng vốn FDI không chỉ tìm đến các khu công nghiệp truyền thống mà ngày càng đầu tư vào các khu công nghiệp “xanh”, khu logistics liền kề cảng, hay các dự án đô thị mới gắn với hạ tầng cao cấp.

Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) 2025 gần đây cũng nhấn mạnh, đây là “thời điểm bản lề” để các nhà phát triển hạ tầng chuyển mình, tận dụng dòng vốn thế hệ mới.

Bên cạnh đó, niềm tin thị trường và lực lượng doanh nghiệp nội địa cũng là một yếu tố quan trọng. Cộng đồng doanh nghiệp bất động sản trong nước đang phục hồi mạnh với con số ghi nhận đến hết III/2025 có gần 4.700 doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới, tăng 20,3% so với cùng kỳ năm trước.

Sự tăng trưởng cả về “lượng” và “chất” của các doanh nghiệp nội địa cho thấy niềm tin vào thị trường bất động sản đã trở lại mạnh mẽ, đồng thời tạo điều kiện cho hợp tác với nhà đầu tư ngoại trong các dự án bất động sản lớn và chiến lược.

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận xét, FDI vào Việt Nam đang duy trì đà tăng ổn định và chất lượng hơn. Ngoài các dự án năng lượng quy mô lớn, dòng vốn vào các lĩnh vực công nghiệp, công nghệ và bất động sản vẫn rất tích cực.

Đáng chú ý, Hà Nội thu hút 3,5 tỷ USD FDI trong quý vừa qua; trong đó hơn 3,1 tỷ USD chảy trực tiếp vào bất động sản - minh chứng cho niềm tin mạnh mẽ của nhà đầu tư quốc tế.

“Việt Nam đã vượt qua giai đoạn thu hút đầu tư nhờ chi phí thấp. Giờ đây, dòng vốn đang hướng đến công nghệ cao, chip, máy tính và sản xuất có giá trị gia tăng, giúp nền kinh tế tiến lên nấc thang mới trong chuỗi giá trị toàn cầu,” ông Troy Griffiths phân tích.

Đặc biệt, với con số 49 tỷ USD đầu tư hạ tầng đang được cam kết triển khai, bao gồm cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành, hệ thống đường vành đai, và các dự án LNG. Khi hoàn thiện, mạng lưới này sẽ tái định hình bản đồ đô thị Việt Nam, kết nối các cực tăng trưởng mới và mở rộng không gian phát triển cho các thành phố cấp hai Đồng Nai, Hải Phòng, Quảng Ninh…

Theo chuyên gia này, hạ tầng chính là động lực tăng trưởng quan trọng nhất của 10 năm tới. Cùng với quá trình đô thị hóa nhanh, các đô thị vệ tinh sẽ trở thành trung tâm phát triển mới của thị trường bất động sản.

Ở góc độ quy hoạch, PGS.TS. Lê Thu Hà, Khoa Quy hoạch đô thị – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội cho rằng yếu tố hạ tầng và quy hoạch đang đóng vai trò then chốt. Các tuyến cao tốc mới hoàn thành và các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay, cảng biển tạo ra sức hút mạnh đối với nhà đầu tư FDI.

Nhu cầu phát triển khu công nghiệp xanh, logistics chất lượng cao là cơ hội rất lớn. Tuy nhiên, quy hoạch phải đi trước để tránh tình trạng quá tải hay phát triển manh mún – bà Hà khuyến nghị.

Dự kiến, đến năm 2035, GDP Việt Nam đạt 480 - 500 tỷ USD, tương đương mức tăng gấp 3 lần hiện tại, với tốc độ tăng trưởng trung bình 7-8%/năm. Tỷ lệ đô thị hóa dự kiến đạt 50%, tương đương 51 triệu người dân đô thị. Tầng lớp trung lưu mở rộng, chiếm tới 75% dân số, kéo theo nhu cầu nhà ở, thương mại, nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe gia tăng mạnh.

Đây là giai đoạn Việt Nam chuyển mình từ nền kinh tế “tích trữ đất” sang “tạo giá trị”. Thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng vai trò của nhà đầu tư tổ chức và dòng vốn quốc tế, hướng đến phát triển dự án bền vững và dài hạn - ông Troy Griffiths nhận định.

Chính phủ hiện cũng đang đẩy mạnh cải cách pháp lý và cơ chế huy động vốn mới, bao gồm trái phiếu hạ tầng và chuyển đổi số trong quản lý thị trường, hướng đến một môi trường minh bạch, hiện đại và thu hút vốn dài hạn.

Bên cạnh đó, biến đổi khí hậu vừa là thách thức, vừa mở ra cơ hội mới cho đầu tư xanh. Theo đó, Việt Nam là một trong những quốc gia chịu tác động mạnh nhất bởi nước biển dâng và xâm nhập mặn, nhưng cũng đang dẫn đầu khu vực về cam kết Net Zero và đầu tư hạ tầng xanh.

Do đó, các dự án bất động sản bền vững, tiết kiệm năng lượng và thích ứng khí hậu sẽ trở thành tiêu chuẩn mới của thị trường. Theo phân tích đa tiêu chí so sánh giữa Việt Nam và các nước trong khu vực như Indonesia, Malaysia, Philippines, Thái Lan thì Việt Nam đạt mức xếp hạng 3.2, thể hiện môi trường đầu tư vẫn vững vàng và có triển vọng tích cực.

Mặc dù vẫn tồn tại một số rủi ro như tỷ giá, lạm phát toàn cầu và khả năng triển khai của các kế hoạch lớn nhưng với nền tảng kinh tế mạnh, chính sách cải cách và sức bật dân số đô thị, Việt Nam tiếp tục là điểm đến đầu tư hấp dẫn trong khu vực châu Á – các chuyên gia kỳ vọng.