Giá đất tăng mạnh từ 2026: Cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản

Vấn đề giá đất tiếp tục là chủ đề thu hút sự quan tâm của dư luận, nhất là sau khi Sở Nông nghiệp và Môi trường các tỉnh/thành phố có dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 với mức giá tăng gấp nhiều lần so với bảng giá đất hiện hành.

Với vai trò là tổ chức xã hội nghề nghiệp, đồng thời là đơn vị nghiên cứu trong lĩnh vực bất động sản, Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) khẳng định, bảng giá đất là công cụ quan trọng của nhà nước trong quản lý đất đai, thu ngân sách, tính toán nghĩa vụ tài chính, và là cơ sở pháp lý để xác định giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư,...

Chính vì vậy, việc xây dựng bảng giá đất cần được thực hiện một cách thận trọng, khoa học và có lộ trình hợp lý, nhằm phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường, đồng thời tránh gây xáo trộn và tạo áp lực về tài chính cho người dân, doanh nghiệp.

Theo ghi nhận của VARS IRE việc ban hành bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026 là bước tiến tất yếu trong quản lý nhà nước, góp phần minh bạch hóa thị trường và thu hẹp khoảng cách giữa giá đất theo nhà nước và giá thị trường. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều ý kiến đều cho rằng mức tăng "sốc" tại nhiều khu vực đang tạo ra những rủi ro đáng lưu ý cho doanh nghiệp, người dân và cả hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Phân tích của VARS IRE cho thấy, một trong những tác động này ảnh hướng đến cá nhân và hộ dân. Theo đó, nhóm người dân đang thực hiện thủ tục đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ chịu tác động lớn nhất, vì các nghĩa vụ tài chính được tính trực tiếp theo bảng giá mới. Cùng đó, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ và mua nhà ở thực có thể tăng mạnh, ảnh hưởng đến nhóm người có thu nhập trung bình và thấp. Thậm chí, nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp có thể xuất hiện tại các khu vực đang bồi thường, giải phóng mặt bằng, nếu mức điều chỉnh giá đất vượt xa mức giá đã được phê duyệt.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng là đối tượng chịu tác động. Bởi mức giá đất tăng khiến chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất - chi phí chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án và tổng mức đầu tư dự án tăng mạnh. Đối với những dự án đang triển khai, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình thế khó khăn và lúng túng khi phải cân nhắc việc có nên tiếp tục triển khai hay tạm dừng, bởi chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh có thể khiến tổng mức đầu tư vượt xa khả năng tài chính.

Ngược lại, với các dự án chưa triển khai, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong việc lập kế hoạch ngân sách và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc thị trường có chấp nhận mức giá bán buộc phải điều chỉnh tăng hay không vẫn là một ẩn số. Nặng nề hơn nữa, một số dự án có thể thua lỗ hoặc chậm ra sổ cho khách hàng, kéo theo nguy cơ tranh chấp - VARS IRE.

Ngoài ra, theo VARS IRE, bảng giá đất 2026 với dự thảo tăng như đề xuất cũng sẽ tác động đến hoạt động ngân hàng và tín dụng mua nhà. Đơn cử như việc định giá tài sản bảo đảm phải điều chỉnh lại khung giá trị, ngân hàng có thể siết tỷ lệ cho vay để kiểm soát rủi ro nợ xấu. Giá nhà và chi phí sở hữu nhà tăng cao có thể khiến sức mua suy giảm, đặc biệt là nhóm vay mua nhà lần đầu. Nếu bảng giá đất tăng nhanh hơn giá trị thực, nguy cơ lệch trục giữa định giá và thị trường sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng.

Thêm một tác động nữa được VARS IRE đề cập đến là thị trường. Về phía cung, do chi phí sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng mạnh sẽ khiến giá thành tăng, dự án đội cao. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và giá trị lớn do các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh có thể rút ngắn thời gian phát triển và tung sản phẩm ra thị trường nhanh hơn. Trong khi, các doanh nghiệp nhỏ và vừa gặp khó khăn trong việc triển khai dự án mới, khiến nguồn cung nhà ở thương mại, đặc biệt tại vùng ven đô thị lớn, có nguy cơ chững lại.

Về phía nguồn cầu, giá bán dự kiến tăng theo chi phí đầu vào, khiến sức mua thực giảm, đặc biệt trong nhóm khách hàng có nhu cầu ở thật. Do đó, sẽ xuất hiện tâm lý thận trọng và chờ đợi chính sách hỗ trợ có thể khiến thị trường trầm lắng tạm thời.

Đáng chú ý, giá bán chắc chắn có biến động tăng. VARS IRE dự báo, nhiều khả năng các chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh giá bán ở mức cao hơn, đồng thời phát triển sản phẩm cao cấp để duy trì biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm. Cùng đó, mặt bằng giá chung trên thị trường sẽ tiếp tục tăng, gây áp lực lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Trường hợp chủ đầu tư có thể tiết kiệm chi phí khi được chủ động hơn trong việc lập kế hoạch ngân sách và rút ngắn thời gian thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu phần chi phí tiết kiệm từ thủ tục hành chính, thời gian và rủi ro pháp lý có thể phần nào bù đắp mức tăng của các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, thì tác động tổng thể sẽ không quá tiêu cực. 

Về phía chính quyền địa phương, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sách địa phương thông qua thuế, phí và tiền sử dụng đất. Nguồn thu bổ sung này có thể được tái đầu tư trở lại cho các dự án hạ tầng, chỉnh trang đô thị, mở rộng giao thông kết nối vùng, góp phần nâng cao giá trị đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Tuy nhiên, khối lượng hồ sơ cần cập nhật giá đất sẽ tăng mạnh, dễ gây ùn ứ thủ tục hành chính, nhất là trong bối cảnh mô hình chuyền địa phương 2 cấp chưa hoạt động trơn tru, thiếu nhân lực. Một yếu tố khác được cảnh báo là việc giảm sức hấp dẫn do chi phí đầu tư tăng cao. Nhất là tại các khu vực tiềm năng nhưng chưa được đầu tư về hạ tầng.

Từ các phân tích này, VARS IRE khuyến nghị, mọi quy định về giá, bao gồm bảng giá đất, chỉ mang tính tương đối. Bởi về dài hạn, giá bất động sản được quyết định bởi cung - cầu. Trên thực tế, khó có thể kỳ vọng một bảng giá đất có thể làm hài lòng tất cả các nhóm chủ thể, khi mục đích sử dụng, lợi ích và kỳ vọng của từng nhóm là khác nhau.

Vì vậy, theo VARS IRE, bảng giá đất chỉ có ý nghĩa khi được áp dụng cho một mục đích cụ thể, như bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu dùng chung cho các mục đích khác như tính tiền sử dụng đất, đấu giá hay tính thuế, bảng giá sẽ mất tính thực tiễn và cần được điều chỉnh linh hoạt để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Do đó, VARS IRE đề xuất, cần xác định đúng vai trò của bảng giá đất. Bảng giá là công cụ quản lý và thu thuế của Nhà nước, không phải là công cụ điều tiết cung, cầu thị trường. Việc ổn định chính sách giá đất cần hướng tới mục tiêu dài hạn về minh bạch, công bằng và bền vững.

Đồng thời, cần phân định rõ trách nhiệm giữa Trung ương và địa phương. Nhà nước chỉ nên ban hành khung chuẩn kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất, còn địa phương là nơi vận hành và hiệu chỉnh thực tế. Cùng đó, tăng tính linh hoạt trong điều hành giá đất bằng cách cho phép địa phương ban hành hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực, thời điểm, loại hình sử dụng đất và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; áp dụng mức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính thuế, phí, lệ phí khác nhau tùy theo mục đích sử dụng (đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất, đất nông nghiệp...) và phù hợp với mức độ phát triển hạ tầng, đô thị của từng vùng.

Đặc biệt, các chuyên gia đề xuất, cần bảo đảm tính ổn định và lộ trình hợp lý. Theo đó, cần xây dựng lộ trình điều chỉnh phù hợp, tránh gây "sốc" cho thị trường và tác động đột ngột đến doanh nghiệp, người dân, nhất là trong bối cảnh nhiều địa phương vẫn đang hoàn thiện mô hình chính quyền đô thị hai cấp.

Ngoài ra, cần tăng cường truyền thông và hướng dẫn thực thi. Việc phổ biến và giải thích chính sách sẽ  giúp người dân, doanh nghiệp và đội ngũ môi giới hiểu đúng bản chất và vai trò của bảng giá đất, tránh bị lợi dụng để "thổi giá" hoặc tạo kỳ vọng sai lệch về xu hướng thị trường.