Bức tranh địa ốc quý I/2026: Chuẩn xanh lên ngôi, dòng vốn đổi hướng

Theo Báo cáo thị trường quý I/2026 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố, thị trường địa ốc đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc mạnh mẽ. Nổi bật là xu hướng xanh hóa nguồn cung và dịch chuyển không gian phát triển gắn liền với hạ tầng.

6 xu hướng tái cấu trúc thị trường bất động sản được tiết lộ tại sự kiện công bố báo cáo

Theo đó, thị trường đang trải qua quá trình “thay da đổi thịt”. Sự phân hóa doanh nghiệp diễn ra ngày càng rõ nét khi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tiếp tục mở rộng quỹ đất, trong khi nhiều doanh nghiệp yếu kém buộc phải “rời bỏ cuộc chơi”. Cùng với đó, tâm lý người mua đã chuyển dịch hoàn toàn từ đầu cơ lướt sóng sang đầu tư giá trị, ưu tiên công năng sử dụng thực tế và khả năng khai thác dòng tiền.

Báo cáo cũng chỉ ra 6 xu hướng tái cấu trúc đang định hình thị trường bất động sản, nổi bật là xu hướng nâng chuẩn nguồn cung theo hướng xanh - bền vững và xu hướng dịch chuyển không gian phát triển theo hạ tầng và mô hình đô thị tích hợp.

Đô thị xanh “lên ngôi”

Một trong những chuyển động đáng chú ý là việc tái cấu trúc nguồn cung theo hướng tập trung hóa và nâng chuẩn chất lượng. Các dự án nhỏ lẻ đang dần nhường chỗ cho những đại đô thị quy mô lớn, được phát triển bởi các chủ đầu tư sở hữu tiềm lực tài chính và năng lực triển khai đồng bộ.

Không chỉ mở rộng quy mô, chất lượng nguồn cung cũng được cải thiện rõ rệt khi các dự án ngày càng chú trọng yếu tố xanh, bền vững. Thông qua việc tối ưu quy hoạch tổng thể, giảm mật độ xây dựng, ứng dụng các tiêu chuẩn công trình xanh và tích hợp hệ sinh thái tiện ích nội khu, thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước tiệm cận các chuẩn bền vững quốc tế.

Xu hướng “xanh hoá” này đã phổ biến trên thế giới, tiêu biểu là đô thị Tengah (Singapore) với mô hình “thành phố rừng” (Forest Town) - nơi tiên phong triển khai hệ thống làm mát tập trung, thu gom rác tự động và phát triển không gian sống không ô tô.

“Thành phố bọt biển” Charmora City dành 60ha cho không gian mặt nước. Ảnh: Sun Property.

Tại Việt Nam, báo cáo dẫn chiếu đại đô thị Charmora City (Nam Nha Trang) như một ví dụ tiêu biểu cho xu hướng này khi áp dụng mô hình Sponge City (thành phố bọt biển).

Khởi nguồn từ triết lý phát triển đô thị bền vững, đây là mô hình quy hoạch tiên tiến đem đến khả năng hấp thụ, lưu trữ, lọc và tái sử dụng nguồn nước tự nhiên nhằm thích ứng với biến đổi khí hậu, chống ngập và phục hồi hệ sinh thái. Song song đó, đại đô thị dành tới 60ha diện tích cho mặt nước.

Những công viên bọt biển, hồ điều hòa và vùng đất ngập nước nội khu không chỉ đóng vai trò như “lá phổi xanh” giúp cân bằng vi khí hậu mà còn kiến tạo bản sắc sinh thái riêng biệt cho khu đô thị.

Hoàn thiện không gian sống bền vững tại Charmora City là phân khu The Onsen cùng tháp căn hộ Onsen 3, lần đầu tiên mang nguồn khoáng tự nhiên vào nội khu đô thị ở Nha Trang.

Bao quanh tòa tháp là hệ cảnh quan sinh thái quy tụ công viên Onsen, công viên ven sông và đập sinh thái, tạo nên một vùng "vi khí hậu" trong lành giữa lòng Nha Trang. Điểm nhấn của phân khu phải kể đến Clubhouse Onsen - tổ hợp trị liệu cao cấp với hệ thống bể khoáng, phòng xông và spa, hứa hẹn kiến tạo "di sản sức khỏe" vô giá cho cư dân.

Đô thị vùng ven trỗi dậy mạnh mẽ

Cùng với sự nâng cấp về chất lượng nguồn cung, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ về mặt không gian. Dòng vốn đầu tư không còn co cụm tại vùng trung tâm chật chội mà đang bám sát mạng lưới quy hoạch hạ tầng để lan tỏa về các đô thị vệ tinh, biến những khu vực vùng ven thành các cực tăng trưởng mới.

Kịch bản này có nét tương đồng với cú chuyển mình của thủ đô Seoul (Hàn Quốc) những năm 1990, khi áp lực nội đô và bệ phóng hạ tầng đã khiến các vùng đệm như Gyeonggi trỗi dậy thành tâm điểm sống và đầu tư mới.

Sun Urban City đón đầu xu hướng dịch chuyển về đô thị vùng ven. Ảnh: Sun Property

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đại đô thị Sun Urban City (Hà Nam, Ninh Bình) chính là một ví dụ điển hình cho xu hướng này. Đón đầu tầm nhìn quy hoạch 100 năm của vùng Thủ đô, cùng các tuyến đường kết nối ngày một thuận lợi, khu vực Nam Hà Nội đang vươn mình thành một cực tăng trưởng trọng điểm.

Động lực tăng trưởng tại đây chủ yếu đến từ sự phát triển của các khu công nghiệp, thu hút lượng lớn vốn FDI cùng đội ngũ chuyên gia, kỹ sư.

Song song đó, làn sóng dịch chuyển các cơ sở y tế và giáo dục tuyến đầu như Khu Đại học Nam Cao, Bệnh viện Bạch Mai và Việt Đức cơ sở 2 hứa hẹn sẽ thu hút giới trí thức, chuyên gia đến an cư, làm việc lâu dài. Giữa bối cảnh đó, một đại đô thị sở hữu quy hoạch bài bản và hệ tiện ích đa dạng như Sun Urban City đang trở thành lời giải hoàn hảo cho "cơn khát" chỗ ở cao cấp.

Mới đây, dự án tiếp tục gây ấn tượng khi ra mắt phân khu Park Residence. Tọa lạc tại lõi trung tâm Sun Urban City, phân khu sở hữu lợi thế kết nối thẳng ra đường Điện Biên Phủ, cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ - Ninh Bình, vành đai 5 vùng Thủ đô giúp cư dân di chuyển nhanh chóng trong nội khu và liên vùng.

Với đặc quyền kề cận hệ thống 5 đại công viên quy mô bậc nhất gồm Công viên Sun World, Công viên Thể thao, Công viên Sinh thái, Công viên Văn hóa và Công viên Lễ hội cùng mạng lưới y tế - giáo dục hoàn chỉnh, Park Residence được kỳ vọng sẽ thiết lập không gian sống tiện nghi, đa trải nghiệm cho mọi thế hệ.