Cần cơ chế huy động vốn linh hoạt cho Quỹ nhà ở Quốc gia

Đề xuất thành lập quỹ phát triển NƠXH Quốc gia

Nhà ở xã hội (NƠXH) là loại hình sản phẩm bất động sản có sự hỗ trợ về cơ chế chính sách của Nhà nước. Cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm soát chi phí (xác định giá bán), khống chế lợi nhuận định mức (không quá 10% tổng mức đầu tư), giới hạn đối tượng mua (đối tượng được thụ hưởng)… Vì vậy, các chính sách hỗ trợ vốn của Nhà nước đối với doanh nghiệp phát triển NƠXH có vai trò rất quan trọng.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Dự thảo Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH để Chính phủ xem xét, trình Quốc hội thông qua. Dự thảo quy định nhiều cơ chế ưu đãi, thông thoáng hơn với nhà đầu tư dự án NƠXH. Đáng chú ý, Dự thảo đề xuất thành lập Quỹ phát triển NƠXH Quốc gia, là Quỹ tài chính ngoài ngân sách Nhà nước (NSNN) do Chính phủ thành lập từ nguồn NSNN cấp và nguồn vốn hợp pháp khác, nhằm hỗ trợ lãi suất cho vay không yêu cầu thế chấp; hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư xây dựng NƠXH, đối tượng hưởng chính sách NƠXH.

Theo TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, trong bối cảnh giá nhà đất tăng cao, việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia được xem là “đòn bẩy” quan trọng, giúp hàng triệu người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp, điều tiết thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ.

Hiện nay, Việt Nam chưa có quỹ tài chính để hỗ trợ nguồn lực cho các địa phương và doanh nghiệp triển khai NƠXH. Mặc dù Luật Nhà ở 2023 cho phép UBND cấp tỉnh bố trí NSNN để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng, nhưng Luật Đầu tư công lại không có quy định bố trí NSNN để bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện dự án NƠXH. Đây là bất cập, dẫn đến việc sử dụng ngân sách bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại các dự án NƠXH của các địa phương “đóng băng”.

Vì vậy, việc thành lập Quỹ NƠXH Quốc gia sẽ là tiền đề quan trọng giúp các địa phương bố trí kinh phí để giải phóng mặt bằng “sạch” giao cho doanh nghiệp xây dựng NƠXH; đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đối với các dự án NƠXH; hỗ trợ lãi suất cho vay. Nếu triển khai bài bản, mô hình này có thể trở thành giải pháp quan trọng giúp nhiều người dân tiếp cận nhà ở giá hợp lý, ổn định và phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Vận hành mô hình trực tiếp tạo lập nhà giá rẻ

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Quỹ nhà ở Quốc gia nên theo mô hình trực tiếp tạo lập sản phẩm nhà giá rẻ để cung cấp cho người thu nhập thấp đô thị. Theo đó, cách làm là Nhà nước tạo lập quỹ đất sạch, đấu thầu chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Khác với NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, dự án của Quỹ nhà ở Quốc gia vẫn thu tiền sử dụng đất ở mức độ vừa phải, thấp hơn dự án nhà ở thương mại. Nhà nước vẫn khống chế biên lợi nhuận của chủ đầu tư, nhưng cao hơn biên lợi nhuận của dự án NƠXH hiện nay là 10%.

Đơn cử, dự án NƠXH có quy mô 20 tầng nổi, 1 tầng hầm, tổng chi phí xây dựng là 16 triệu đồng/m2, cộng lợi nhuận chủ đầu tư là 4 triệu đồng/m2, giá bán sẽ là 20 triệu đồng/m2. Với dự án quy mô như vậy, dự án nhà ở thương mại chịu tiền sử dụng đất lớn, lợi nhuận của chủ đầu tư cao, nên giá bán có thể lên tới 70 - 80 triệu đồng/m2. Nhưng dự án nếu thuộc Quỹ nhà ở Quốc gia, với việc thu tiền sử dụng đất vừa phải, khống chế biên lợi nhuận dưới 20%, giá chỉ khoảng 30 triệu đồng/m2…

Trước khi làm các dự án thuộc Quỹ nhà ở Quốc gia, đại diện Tập đoàn G6 nhấn mạnh, hiện nay, cần thống kê nhu cầu nhà ở của từng địa phương ở thời điểm hiện tại, cũng như dự báo trung dài hạn, sau đó làm tốt công tác quy hoạch, rồi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án.

“Quỹ Nhà ở quốc gia không nên chỉ tập trung vào NƠXH (phân khúc thu nhập thấp), mà cần hỗ trợ cả phân khúc dành cho người thu nhập trung bình thấp. Để quỹ hoạt động hiệu quả và bền vững, cần có một cơ chế huy động vốn linh hoạt, minh bạch và mô hình vận hành chặt chẽ”, ông Tô Anh Hùng, chuyên gia bất động sản, Giám đốc điều hành A-City cho biết.

Thực tế, nhóm thu nhập trung bình thấp, chiếm tới 40 - 50% dân số thành thị, đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, không đủ điều kiện để mua NƠXH, nhưng không đủ khả năng mua nhà ở thương mại. Nếu chỉ phát triển NƠXH, nhóm này sẽ bị bỏ lại phía sau.

“Nếu chỉ phát triển NƠXH, phân khúc nhà giá hợp lý sẽ vẫn thiếu hụt. Hiện nay, phần lớn doanh nghiệp chạy theo lợi nhuận cao từ phân khúc trung và cao cấp. Nếu có quỹ, họ có thể cân nhắc xây dựng nhà ở có giá bán hợp lý hơn. Nhờ đó, người có nhu cầu nhà ở nhưng không đủ điều kiện mua NƠXH sẽ có thêm lựa chọn, có thể mua được nhà, không cần vay nợ quá nhiều, giảm áp lực tài chính cá nhân và hệ thống ngân hàng”, ông Tô Anh Hùng nhận định.

Các chuyên gia bất động sản đề xuất, thứ nhất, cần hỗ trợ lãi suất vay mua nhà cho phân khúc trung bình thấp. Quỹ có thể hỗ trợ lãi suất vay ưu đãi (ví dụ 4 - 6%/năm) cho người mua nhà phân khúc trung bình thấp, tương tự như các chương trình hỗ trợ NƠXH .

Thứ hai, ưu đãi cho doanh nghiệp phát triển nhà ở giá hợp lý, theo tính toán của A-City vào khoảng 35 triệu đồng/m2 ở Hà Nội, bằng cách hỗ trợ quỹ đất sạch, miễn hoặc giảm thuế cho doanh nghiệp phát triển dự án, có chính sách hỗ trợ pháp lý để giảm chi phí đầu vào, giúp doanh nghiệp có thể bán nhà giá thấp vẫn có lợi nhuận.

Để Quỹ Nhà ở Quốc gia hoạt động hiệu quả và bền vững, nhiều chuyên gia cho rằng, cần có cơ chế huy động vốn linh hoạt, minh bạch và một mô hình vận hành chặt chẽ. Về cách thức vận hành, Quỹ nên hoạt động độc lập, có sự giám sát chặt chẽ, với một cơ chế minh bạch rõ ràng. Hội đồng quản lý quỹ bao gồm đại diện Nhà nước, doanh nghiệp, chuyên gia bất động sản và ngân hàng. Ban điều hành phụ trách vận hành quỹ, xét duyệt dự án, kiểm soát tài chính. Ban giám sát độc lập sẽ kiểm toán và công khai, minh bạch hoạt động của quỹ, định kỳ công bố báo cáo tài chính được kiểm toán, tránh thất thoát, tham nhũng.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia cho rằng, Singapore là một trong những mô hình thành công nhất trên thế giới về phát triển nhà ở công cộng, loại hình nhà ở có nhiều tương đồng với NƠXH ở Việt Nam. Quyết định quan trọng tạo nên thành công trong việc phát triển nhà ở công cộng ở Singapore là việc thành lập Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB- Housing & Development Board), cơ quan tập trung vào việc lập kế hoạch, xây dựng và quản lý toàn bộ nhà ở công cộng.

Về chính sách hỗ trợ tài chính và vay mua nhà, Chính phủ Singapore tạo điều kiện để người dân có thể sở hữu nhà thông qua các chương trình vay ưu đãi và trợ cấp. Cụ thể, người lao động và doanh nghiệp trích một phần thu nhập hằng tháng vào Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF). Tiền từ quỹ này có thể được sử dụng để mua nhà HDB. Với chương trình vay mua nhà HDB, người dân có thể vay tiền mua nhà trực tiếp từ HDB với lãi suất thấp (khoảng 2,6%/năm, thấp hơn so với lãi suất thương mại).