Cảnh báo rủi ro với nhà đầu tư còn thiếu kiến thức với sản phẩm condotel

Trong khuôn khổ của Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên 2019 diễn ra ngày 27/11, có ý kiến chia sẻ, hiện thị trường có nhiều doanh nghiệp phát triển sản phẩm căn hộ du lịch (condotel), tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư còn thiếu hiểu biết, không có khả năng đọc và hiểu rõ hợp đồng về loại hình này.

Nhiều nhà đầu tư cũng thừa nhận, khi mua sản phẩm condotel, họ đều nghe theo lời giới thiệu của môi giới hoặc mua theo đám đông, tìm hiểu thông tin trên mạng hoặc đầu tư bằng niềm tin với chủ đầu tư. Nhưng thực tế đã cho thấy, niềm tin đó nhiều khi cũng không được đáp lại xứng đáng, cụ thể là cam kết lợi nhuận và chi trả không giống nhau.

Đề cập đến vấn đề này, PGS.TS. Trần Đình Thiên cho rằng, liên quan đến condotel có 3 khía cạnh cần bàn. Một là những rủi ro với người mua, hai là các vấn đề pháp lý và thứ ba là nguồn cầu phụ thuộc vào cái gì.

Còn theo ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch HĐQT CEO Group, những tháng cuối năm thị trường bất động sản có sự điều chỉnh mạnh mẽ để định hướng cho năm 2020. Thị trường nói chung, cả khách hàng và nhà đầu tư cần đưa ra phương án phù hợp với sự vận động của thị trường. Khách hàng cần nghiên cứu xem xét kỹ sản phẩm của chủ đầu tư. 

Uy tín của chủ đầu tư là yếu tố quyết định, khách hàng sẽ nhìn vào thương hiệu lớn để mua. Chủ đầu tư có thương hiệu và các sản phẩm đa dạng, cũng như tiềm lực tài chính mạnh sẽ được lựa chọn.

Với CEO Group, theo nguyên tắc thị trường, thị trường cần gì họ sản xuất cái đó. Từ nhà ở xã hội là trách nhiệm của doanh nghiệp với cộng đồng, đến khách sạn 5 sao, khu nghỉ dưỡng, condotel nói riêng và các sản phẩm bất động sản phát sinh công năng khác...

Về phân khúc condotel, ở Phú Quốc, Tập đoàn CEO cũng có sản phẩm shophouse, villa nhưng chỉ có phần nhỏ trong đó cam kết lợi nhuận. Câu chuyện condotel với những trường hợp gần đây gây xôn xao dư luận là sự việc cá biệt.

Bản thân condotel là tốt, có những tác động tích cực tới tăng trưởng thị trường thời gian qua. Hàng vạn sản phẩm cung cấp ra thị trường với tính thanh khoản cao, mang tới cùng lúc 2 giá trị là dòng tiền và giá trị gia tăng - ông Bình nhận xét.

Về thủ tục pháp lý, ông Bình cho là đã khá đầy đủ nhưng các hướng dẫn thực hiện, chi tiết còn chưa rõ ràng. Nếu làm tốt, condotel vẫn có tiềm năng thu hút dòng tiền nước ngoài và là sản phẩm du lịch rất tốt.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam VNREA Nguyễn Trần Nam cho rằng, mức cam kết chi trả lợi nhuận tới 12% của chủ đầu tư đưa ra với khách hàng tham gia là không có cơ sở. Mức này cao gần gấp 2 so với lãi suất ngân hàng tại thời điểm đó (khoảng 6-7%/năm) mà khách hàng lại không lo tài sản mất giá, thậm chí còn tăng giá...

Về luật pháp không cấm cam kết lợi nhuận vì đây là thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng, người thuê và cho thuê nhưng vẫn đánh vào “lòng tham” và sự thiếu hiểu biết của nhà đầu tư. Bởi như vậy, chả ai muốn gửi tiền tiết kiệm mà sẽ tham gia đầu tư. Bởi bản thân số tiền gốc gửi tiết kiệm thì vẫn còn nhưng ít nhiều cũng giảm do trượt giá. Ngay thời gian đó, nhiều doanh nghiệp cũng than phiền về cách thu hút nhà đầu tư của các chủ dự án condotel là cạnh tranh không lành mạnh.

Nhiều chủ đầu tư cứ “hứa đại” chỉ để bán được hàng, đánh vào tâm lý ham lợi nhuận của nhà đầu tư. Tuy nhiên, lợi nhuận cao, lãi suất và kỳ vọng lớn thì rủi ro cũng không kém phần - ông Nam phân tích.

Với trường hợp của Cocobay Đà Nẵng, ông Nam cho rằng, đây là cá biệt cho 1 dự án chứ không phải điển hình và lan trên diện rộng. Do chủ đầu tư cam kết lợi nhuận quá cao, lựa chọn khu vực địa bàn lớn... nên vượt quá tầm kiểm soát. Thông thường, với mức cam kết từ 8-10% thì họ phải cân đối nguồn từ các dự án khác để bù đắp cho condotel này và chỉ trong thời gian ngắn thì có thể đảm bảo được.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản phân tích, ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng đã rất khẩn trương xác định các vấn đề vướng mắc. Bộ Xây dựng đã chủ động báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Đến hôm nay đã có nhiều nhà đầu tư vướng trong câu chuyện đầu tư condotel dẫn đến rủi ro, là hậu quả của việc chúng ta chưa xác định rõ condotel là cái gì. Có tình trạng nhà đầu tư coi đó là nhà ở và đầu tư vào. Giờ chúng ta xác định condotel không phải nhà ở mà là cơ sở lưu trú du lịch, dẫn đến những điều chỉnh về nhịp độ thị trường.

Có 3 vấn đề đối với loại hình condotel này: Thứ nhất là về chế độ sử dụng đất đối với loại hình này. Thứ hai là quy định về công nhận quyền sở hữu loại hình condotel. Thứ 3 là quản lý vận hành với loại hình này. Mở rộng thêm thì còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng.

Sau khi tổng hợp các vướng mắc, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho 3 bộ; trong đó Bộ Xây dựng có 2 nhiệm vụ, thứ nhất là khẩn trương ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về condotel, officetel. Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghiên cứu và sẽ sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn này. Nhiệm vụ thứ hai của Bộ Xây dựng được giao là ban hành quy chế quản lý officetel.

Tuy nhiên có một mấu chốt là sau quá trình nghiên cứu, thống nhất với Bộ Tư pháp thì Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng về việc Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý officetel là không ổn. Bởi vậy, tháng 10 vừa qua Thủ tướng đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về chế độ sử dụng đất với loại hình này. Sau khi có quy chế sử dụng đất thì Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy định về loại hình này.

"Về câu chuyện thông tin, Bộ Xây dựng cũng rất mong muốn công bố các thông tin để nhà đầu tư, khách hàng cũng như nhà quản lý nắm được nhưng từ trước đến nay chưa làm, nên quy trình còn chậm, mất thời gian. Vừa qua, bắt đầu từ quý II/2019, Bộ Xây dựng đã bắt đầu công bố các thông tin về thị trường. Theo quy định thì các sở, địa phương cũng phải công bố thông tin. Đến nay tỷ lệ này đã đạt mức cao. Dần dần tôi cho rằng các thông tin này sẽ được cập nhật ngày một đầy đủ hơn giúp thị trường minh bạch và rõ ràng hơn", ông Khởi nói./.

>> Khách hàng bức xúc khi chủ đầu tư dự án The Empire chấm dứt chi trả thu nhập đã cam kết