Chính phủ ban hành Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai

Dự thảo Nghị quyết sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 10 này. Theo đó, Chính phủ giao Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, thay mặt Chính phủ, ký Tờ trình của Chính phủ trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai để trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XV theo trình tự, thủ tục rút gọn; chủ động báo cáo, giải trình với Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan của Quốc hội theo quy định.

Sau khi triển khai mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ nhiều hạn chế và chưa đáp ứng hết yêu cầu của thực tiễn. Ảnh minh họa: Nguyễn Thanh – TTXVN

Tại cuộc làm việc của Thường trực Uỷ ban Kinh tế và Tài chính với Bộ Nông nghiệp và Môi trường về tiến độ xây dựng, hoàn thiện hồ sơ và các nội dung lớn sửa đổi của dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai hồi cuối tháng 9 vừa qua, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đã đề xuất chuyển từ dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 thành Nghị quyết của Quốc hội, quy định một số cơ chế chính sách, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Tại Nghị quyết 339, Chính phủ thông qua nội dung dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai như đề nghị của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Đồng thời, giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường chịu trách nhiệm về nội dung, báo cáo đề xuất, bảo đảm đúng quy định của pháp luật.

Đáng chú ý, Chính phủ cho phép kế thừa các kết quả, nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai tại hồ sơ dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã trình Chính phủ tại Tờ trình số 136/TTr-BNNMT; không đưa vào Nghị quyết của Quốc hội nội dung về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền; về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại do đã được quy định trong Nghị quyết của Quốc hội, Nghị quyết của Chính phủ và các nghị định của Chính phủ; đồng thời, bổ sung các nội dung để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Dự thảo nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai như: quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, quy định về nguyên tắc định giá đất, thời điểm thu thập thông tin, phương pháp định giá đất; bảng giá đất; hệ số điều chỉnh giá đất…

Các chuyên gia nhận xét, Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội thông qua vào ngày 18/1/2024 và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Sau một năm triển khai, Luật Đất đai cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã từng bước đi vào cuộc sống với nhiều thủ tục hành chính được rút gọn, cải cách và đổi mới; các nội dung quản lý của Nhà nước cũng được cập nhật theo nhu cầu phát triển.

Mặc dù vậy, khi đặt trong bối cảnh đất nước bước vào giai đoạn mới với nhiều giai đoạn phát triển, yêu cầu ngày càng cao, sau khi triển khai mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ nhiều hạn chế và chưa đáp ứng hết yêu cầu của thực tiễn.

Tuy nhiên, theo Ủy ban Kinh tế Quốc hội, việc chưa sửa toàn diện Luật Đất đai 2024 là quyết định thận trọng. Bước đi này nhằm bảo đảm tính ổn định, đồng bộ của hệ thống pháp luật trong giai đoạn tái cơ cấu bộ máy, hoàn thiện thể chế, hướng tới tăng trưởng bền vững. 

Mục đích ban hành nghị quyết nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai. Tháo gỡ kịp thời những "điểm nghẽn", vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất... 

Những “nút thắt” được phản ánh cũng sẽ được tháo gỡ dần trong Nghị quyết. Đơn cử như phương pháp định giá đất được các doanh nghiệp cho là gây khó khăn nhiều nhất. 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest cho biết, các phương pháp theo quy định hiện hành đều phổ biến theo tiêu chuẩn quốc tế, nhưng vấn đề là khi áp dụng cụ thể lại phát sinh bất cập. Dù Chính phủ và các bộ, ngành đã quan tâm, lắng nghe nhưng việc ban hành Nghị định vẫn thường xuyên phải sửa đổi do chưa tham vấn đầy đủ ý kiến từ những đối tượng chịu tác động trực tiếp. 

Đơn cử, từ năm 2024 đến nay, đã có 3 nghị định để định giá đất: Nghị định 12/2024/NĐ-CP, Nghị định 71/2024/NĐ-CP và gần đây là Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Các nghị định hướng dẫn định giá đất phải liên tục điều chỉnh không phải do quy định sai, mà do "cơ quan soạn thảo chưa cập nhật đầy đủ ý kiến của các đối tượng chịu tác động trực tiếp của văn bản". 

Vì vậy, theo ông Hiệp, qua nhiều Nghị định hướng dẫn định giá đất nhưng doanh nghiệp vẫn chưa được tính đúng, tính đủ chi phí lãi vay, chi phí dự phòng. Phải đến Nghị định số 226/2025/NĐ-CP của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực 15/8/2025 là mới nhất mới cho phép tính chi phí hạ tầng đầu vào của doanh nghiệp trên cơ sở dự toán đã được thẩm định cùng với quy hoạch. 

Tuy nhiên, theo cách áp dụng hiện nay của Luật Xây dựng, nhiều dự án chỉ được thẩm định quy hoạch, không thẩm định dự toán. Vì thế, các địa phương không có căn cứ để thẩm định dự toán. Mà không có cơ quan chức năng thẩm định thì không được duyệt thanh toán – ông Hiệp dẫn chứng. 

Tháo gỡ những khó khăn này, điểm đáng chú ý trong dự thảo nghị quyết là Chính phủ đề xuất áp bảng giá đất theo từng loại đất, khu vực, vị trí được áp dụng để tính tiền nghĩa vụ tài chính, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thay cho việc xác định giá đất cụ thể.

Về thu hồi đất, bên cạnh các trường hợp đã được quy định trong Luật Đất đai, dự thảo bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Thứ nhất, thu hồi đất để thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế. Tiếp đó là trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành thỏa thuận mà đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư. 

Cùng đó, thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án theo hợp đồng BT, cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại điều 78 và điều 79 Luật Đất đai… 

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, cần phải rà soát đồng bộ các luật liên quan, trong đó có Luật Xây dựng. Đồng thời nhấn mạnh, trong quá trình xây dựng văn bản pháp luật, cơ quan soạn thảo đã cố gắng tiếp thu đầy đủ ý kiến từ doanh nghiệp và hiệp hội để đảm bảo tính khả thi.