Thị trường căn hộ ở Bình Dương (cũ) hút người mua ở thực

Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng giá đáng kể, đặc biệt tại khu Đông và khu Nam, nơi hạ tầng được đầu tư mạnh và tập trung nhiều dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn hạn chế, khiến người mua ở thật ngày càng khó tiếp cận các sản phẩm vừa túi tiền. Trong bối cảnh đó, xu hướng người có nhu cầu ở thật đã di chuyển sang khu vực Bình Dương trước đây để mua nhà với giá bán vừa túi tiền hơn.

Theo Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp trong quý III/2025 giảm theo quý nhưng tăng mạnh theo năm, đạt 5.200 căn. Cùng với đó, mặt bằng giá tại cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng đáng kể. Giá sơ cấp căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh tăng trung bình 8% so với năm 2024, trong khi giá thứ cấp tăng từ 5% đến 20% tùy khu vực.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills Hồ Chí Minh cho biết: những khu vực phía Đông (thành phố Thủ Đức trước đây), khu Nam (quận 7, huyện Nhà Bè trước đây) là các điểm nóng nhờ hạ tầng đồng bộ và mật độ dân cư cao, giá thứ cấp tại đây tăng mạnh, có nơi tăng tới 15-20% so với năm 2024. Các khu vực này cũng tập trung nhiều dự án từ các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise hay Gamuda, góp phần định hình mặt bằng giá mới cho thị trường trung, cao cấp. Tuy nhiên, việc giá bán liên tục tăng sẽ gây áp lực lớn cho nhóm người mua ở thật, đặc biệt là người trẻ hoặc gia đình có thu nhập trung bình.

Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, các căn hộ dưới 3 tỷ đồng – mức giá được xem là vừa túi tiền – hiện chỉ chiếm khoảng 9% tổng giao dịch tại TP. Hồ Chí Minh. Hộ gia đình có nhu cầu ở thật muốn tìm một căn hộ tiêu chuẩn hai phòng ngủ thường phải di chuyển xa hơn mới có dự án sơ cấp hoặc tìm tới căn hộ thứ cấp.

Trước thực trạng đó, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ rệt. Các khu vực như Bình Dương trước đây trở thành lựa chọn nổi bật khi giá bán vẫn ở mức dễ tiếp cận.

“Khu vực Bình Dương trước đây không chỉ đơn thuần cung cấp sản phẩm giá rẻ vì xa TP. Hồ Chí Minh. Thành phố mới Bình Dương hiện có nhiều dự án hạng B trong tầm giá khoảng 50-60 triệu đồng/m², hướng tới nhóm chuyên gia và gia đình khá giả. Trong khi đó, các phường Dĩ An và Thuận An với nhiều lựa chọn bình dân hơn phục vụ nhu cầu ở của người dân địa phương và người làm việc tại khu công nghiệp", bà Hương cho biết.

Cùng với đó, Savills Việt Nam cũng ghi nhận tỷ lệ người ở khu vực Bình Dương mua nhà tại địa phương tăng từ 20-40% tùy dự án, thay vì chủ yếu là nhà đầu tư từ khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh như trước.

"Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong hành vi an cư của thế hệ trẻ. Các dự án căn hộ với tiện ích đầy đủ, an ninh đảm bảo và thiết kế phù hợp cho gia đình nhỏ đang ngày càng được ưa chuộng", Savills Việt Nam nhận định.

Cùng chung nhận định, Công ty CBRE Việt Nam cho biết giá bán cao tại trung tâm dẫn đến tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới giảm và sự dịch chuyển nhu cầu sang khu vực Bình Dương trước đây. Mặt bằng giá tăng nhanh khiến người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định, dù nhu cầu vẫn hiện hữu, đặc biệt từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thật. Các dự án mở bán mới có giá trên 120 triệu đồng/m2 ngày càng chiếm tỉ trọng cao, kéo thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp thu hẹp nhanh, hạn chế lựa chọn cho người mua ở thực.

Trong khi đó, chỉ trong vòng 9 tháng từ đầu năm, khu vực Bình Dương trước đây nổi lên với gần 11.000 căn hộ chào bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m², trở thành "vùng đệm" cho nhu cầu nhà ở hợp túi tiền và mở ra cơ hội dịch chuyển dòng vốn ra ngoài khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh (cũ).

Theo CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung mới của TP. Hồ Chí Minh sau hợp nhất trong năm 2025 sẽ đạt trên 22.000 căn hộ, khẳng định tầm quan trọng ngày càng tăng của vùng TP. Hồ Chí Minh mở rộng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Theo các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản, giá bán căn hộ TP. Hồ Chí Minh có thể tiếp đà tăng nhờ niềm tin vào khả năng tiêu thụ tốt và tác động tích cực từ các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, tuyến metro số 2, cầu Thủ Thiêm 4… Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và mức giá cao vẫn là rào cản chính đối với người mua ở thật trong ngắn hạn.

Để cân bằng thị trường, việc đẩy mạnh đô thị hóa, thiết lập hạ tầng liên kết vùng sẽ giúp các chủ đầu tư tự tin hơn trong việc mở rộng quỹ đất và phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, đây sẽ là yếu tố then chốt.