Chuyển condotel thành căn hộ chung cư: Có nên “chiều” theo chủ đầu tư?

Câu chuyện lình xình tại dự án Cocobay Đà Nẵng của chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) vẫn chưa đi đến hồi kết. Trong khi quyền lợi của nhà đầu tư tại dự án Cocobay Đà Nẵng vẫn chưa được giải quyết thỏa đáng giữa các bên thì Tập đoàn Empire lại tiếp tục đưa ra thông tin chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư và khách hàng sẽ phải nộp thêm tiền nếu đồng thuận với phương án này.

Theo đó, những chủ sở hữu condotel (căn hộ dịch vụ) muốn chuyển đổi sang căn hộ chung cư phải đăng ký trước ngày 20/12/2019 với phí chuyển đổi trên 15% giá gốc được giải thích là để đầu tư hạ tầng xã hội như bố trí quỹ đất xây nhà xe, trường học, công viên, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng. Người ít thì sẽ phải đóng vài trăm triệu đồng còn nhiều thì lên tới cả tỷ đồng.

Tuy nhiên, không chỉ nhà đầu tư của dự án này tiếp tục phải cân nhắc, thậm chí chấp nhận chịu thiệt đơn thiệt kép mà dư luận đang nêu vấn đề, cơ quan chức năng có nên “chiều” theo chủ đầu tư khi chấp nhận phương án chuyển đổi này ? Đặc biệt việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ condotel sang căn hộ chung cư được cảnh báo sẽ phá vỡ quy hoạch cùng hàng loạt hệ lụy đi kèm. Hơn nữa, liệu làn sóng chuyển đổi của Cocobay Đà Nẵng có nhanh chóng lây lan ra các dự án condotel khác trên toàn quốc ?
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, việc điều chỉnh giảm quy hoạch sử dụng đất du lịch, làm tăng đất ở, hình thành khu dân cư ngay tại khu vực nhiều tiềm năng phát triển du lịch sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của địa phương. Khu đất du lịch bị nhồi nhét vào đó một khu dân cư thì sẽ làm biến dạng và giảm giá trị cũng như sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch.
Còn cụ thể hơn nữa, việc điều chỉnh quy hoạch từ condotel sang nhà chung cư mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn là bóp méo quy hoạch, gây ra tai họa về quy hoạch – ông Châu nhấn mạnh. Điều đó sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, tác động tiêu cực đến việc thực hiện chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của địa phương.
Theo ông Châu, không thể chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất và xây dựng là quy hoạch rất quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Pháp luật cho phép điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, trong trường hợp quy hoạch không có tính khả thi hoặc không còn phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.  Tuy nhiên, đã có tình trạng điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu và theo hướng có lợi cho nhà đầu tư, ảnh hưởng xấu đến lợi ích cộng đồng.
Đồng quan điểm này, các chuyên gia phân tích, việc chuyển condotel thành chung cư sẽ tồn tại nhiều bất cập. Trên thực tế, condotel là sản phẩm nằm trên đất kinh doanh thương mại dịch vụ, không phải đơn vị ở nhưng khi chuyển thành chung cư  tức là đất ở thì sẽ xuất hiện nhiều vấn đề phát sinh ngoài kiểm soát, từ an ninh trật tự cho đến quá tải hạ tầng. Đặc biệt, khi chuyển đổi thành chung cư và để dân vào sinh sống trong những tòa nhà ven biển sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch của cả thành phố.
Nhìn vào phương án của Cocobay Đà Nẵng để thấy rõ hơn bức tranh toàn cảnh khi thực hiện chuyển đổi. Tại dự án này, 1.016 condotel trong tổng số 1.856 căn tại các tòa nhà Cổ Cò 1, Cổ Cò 2, Cổ Cò 3 và 554 căn trong tổng số 1.657 căn ở công trình chưa xây dựng tại tòa nhà Cocobay Tower sẽ chuyển từ condotel thành căn hộ chung cư; các công trình Condotel cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 thành căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề.
UBND Thành phố Đà Nẵng còn phê duyệt điều chỉnh một số vị trí nằm trong dự án làm thành trường học, trạm y tế, trung tâm thương mại... Sau khi điều chỉnh, quy mô dự án hình thành 55 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh, 57 lô biệt thự riêng lẻ, 120 lô biệt thự song lập, 218 căn nhà ở liền kề,  2.270 căn hộ chung cư và 1.370 căn hộ khách sạn. Quy mô cư trú dân số toàn dự án hình thành khoảng 8.588 người.
Từ trường hợp của Cocobay Đà Nẵng, ai dám chắc sẽ không phát sinh ra nhiều dự án xây dựng condotel tại các địa phương khác cũng muốn đề nghị chuyển sang nhà ở. Đến lúc đó, nhiều nơi quy hoạch làm dự án du lịch những sẽ mọc thêm cả chung cư, nhà liền kề, biệt thự và tạo thành tiền lệ xấu – các chuyên gia phân tích.
Bởi ý nghĩa của condotel là muốn bổ sung hạ tầng cho ngành du lịch địa phương, trong khi đó, khi chuyển thành căn hộ chung cư để ở sẽ lại kéo theo áp lực về dân số, hạ tầng, tiện ích... kèm theo để phục vụ nhu cầu của người dân sinh sống thường ngày. Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến việc thu hút khách du lịch.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Đà Nẵng Võ Văn Cường nhận xét, chính quyền địa phương cần rà soát tổng thể quy hoạch, đánh giá cụ thể năng lực cung ứng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để xác định cụ thể vị trí, khu vực có thể cho chuyển đổi từ condotel sang chung cư.
Đà Nẵng đang có rất nhiều dự án condotel nhưng không phải dự án nào cũng cho phép chuyển đổi sang chung cư vì việc cho phép chuyển đổi tràn lan vì sẽ phá vỡ quy hoạch. Thành phố nên rà soát, tính toán, chỉ cho phép chuyển đổi từ condotel sang chung cư đối với các dự án vùng ven, xa trung tâm. Với các dự án ở khu vực trung tâm thì tuyệt đối không cho phép.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Đà Nẵng cũng cho rằng, khi điều chỉnh quy hoạch, cơ quan quản lý nhà nước phải giám sát nghiêm ngặt để đáp ứng đầy đủ tiêu chí của một khu đô thị. Ngay như trường hợp cho phép chuyển đổi sang chung cư thì cơ quan chức năng cũng cần yêu cầu chủ đầu tư phải xây dựng đủ các thiết chế về giáo dục, y tế, lập quy hoạch khu đỗ xe đồng bộ với dự án để hạn chế từ những bất cập nhỏ nhất có thể xảy ra như tình trạng đỗ tràn lan trên đường, gây ách tắc giao thông./.