Chuyên gia khuyến nghị duy trì phương pháp thặng dư trong định giá đất

Trong bối cảnh khó khăn trong việc xác định giá đất đang tạo ra nhiều thách thức cho ngành bất động sản, nhiều chuyên gia bất động sản đề xuất không nên loại bỏ phương pháp thặng dư, đồng thời cho rằng, phương pháp này vẫn đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá đất, đảm bảo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong thẩm định giá.

Hiện tại, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiến hành lấy ý kiến từ các bộ, ngành và cơ quan liên quan về các nội dung trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Trong số các đề xuất sửa đổi, có nhiều quan điểm khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện tại, đặc biệt là việc loại bỏ phương pháp "thặng dư" đang thu hút quan tâm của dư luận.

Theo Savills Việt Nam, xác định giá trị đất là một bước quan trọng trong quá trình phát triển của dự án bất động sản. Một cuộc khảo sát mới đây của Bộ Xây dựng, có hơn 50% các dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm do việc khó khăn trong việc xác định giá đất theo phương pháp giá thị trường. Trong năm 2022, khả năng xác định giá "thị trường" cũng đã góp phần làm giảm mạnh nguồn cung bất động sản so với năm 2021.

Nhìn nhận về vấn đề này, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ tư vấn, Savills Tp. Hồ Chí Minh, chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong định giá cho rằng, hiện nay có nhiều phương pháp định giá khác nhau và tùy thuộc vào đặc điểm tài sản và độ sẵn có của dữ liệu sẽ có những cách tiếp cận và phương pháp định giá phù hợp. 

Đi vào phân tích cụ thể, bà Thu Giang cho biết, phương pháp so sánh phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ và số lượng giao dịch tương đồng là phổ biến. Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu như các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin.

Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn hoặc dự án phát triển, thì số lượng bất động sản so sánh tương đồng rất hạn chế, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả định giá.

Với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số điều chỉnh được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh được sự biến động thị trường trong thời gian ngắn. Ngoài ra, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác.

Trong điều kiện đó, theo bà Thu Giang, phương pháp thặng dư sẽ phù hợp hơn khi định giá những khu đất lớn và đang trong quá trình phát triển. Phương pháp này lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính để ra giá trị đất còn lại. “Giả sử một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại dịch vụ. Với phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh, giá trị khu đất sẽ được ước tính ra một giá trị cụ thể.

Tuy nhiên với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản”, bà Thu Giang phân tích.

Dẫn chứng một trường hợp khác, khu đất cần định giá là khu đất hỗn hợp, có đất ở và đất thương mại dịch vụ. Việc sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh đều sẽ không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp.

Trên thực tế, phương pháp thặng dư cũng có mặt hạn chế do có nhiều yếu tố giả định cũng như dự báo mang tính chủ quan. Để giảm thiểu những hạn chế này, trong quá trình định giá có thể được yêu cầu thực hiện thêm các phương pháp khác để so sánh và đối chiếu nhằm đem lại kết quả định giá chính xác.

Từ những phân tích trên, bà Đỗ Thị Thu Giang cho rằng phương pháp thặng dư nên được giữ lại bởi phương pháp này phù hợp trong việc ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển. 

Đánh giá thêm về vai trò của phương pháp thặng dư, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, những quỹ đất đang được lên kế hoạch để phát triển dự án sẽ được định giá chính xác hơn thông qua phương pháp thặng dư. Phương pháp này thể hiện khả năng sinh lợi tổng thể của dự án cũng như các chỉ số tài chính cho thấy dự án có bền vững về mặt tài chính hay không.

“Tại Việt Nam, khi Chính phủ đang thảo luận để đưa ra những cập nhật quan trọng trong quá trình định giá đất đai, việc phương pháp thặng dư bị cân nhắc để loại bỏ cũng là điều dễ hiểu bởi phương pháp này dựa trên nhiều biến số chủ quan. Khi triển khai bất kỳ phương pháp mới nào cần cân nhắc phương pháp có tính toàn vẹn cao hơn và ít bị tác động bởi những yếu tố chủ quan hơn. Tuy nhiên, phương pháp thặng dư nên được áp dụng một cách phù hợp như một phương pháp định giá đã được chấp nhận cũng như ứng dụng”, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nói thêm. 

Liên quan đến việc lựa chọn các phương pháp định giá đất hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, với những khu đất có tiềm năng phát triển, có thể tiếp tục sử dụng phương pháp thặng dư khi các phương pháp còn lại không áp dụng được. Việc dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP mà không tính đến phương pháp thặng dư sẽ là chưa đầy đủ. Theo đó, cần bổ sung phương án thặng dư nhưng phải xây dựng lại Thông tư 36 để có thể ước đoán được tổng chi phí và doanh thu giả định của dự án xác thực hơn.

Theo ông Châu, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất được ban hành và có hiệu lực đến nay đã hơn 8 năm, Tp. Hồ Chí Minh cũng như cả nước đã áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu để tính tiền thu đất, tiền sử dụng đất các dự án. Tp.Hồ Chí Minh có tất cả 320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị; trong đó 280 dự án được áp dụng phương pháp thặng dư để tính tiền thu đất của dự án, chiếm 87,5%, còn lại là áp dụng các phương pháp khác.

Ông Châu cho rằng, phương pháp thặng dư được sử dụng nhiều là do đối với các dự án bất động sản, rất khó để áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp này thường được sử dụng chủ yếu tại các dự án riêng lẻ. Còn đối với các dự án bất động sản được thực hiện trên một khu đất có triển vọng phát triển thì không áp dụng được.

Bên cạnh đó, phương pháp điều chỉnh giá đất theo tại Điều 18 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP chỉ quy định áp dụng với các dự án có khu đất giá trị dưới 30 tỷ đồng nếu là khu vực đô thị, dưới 10 tỷ đồng nếu là khu vực miền núi, các khu vực còn lại là dưới 20 tỷ đồng. Điều này có nghĩa là giá trị bất động sản tính theo bảng giá đất rất thấp. Do đó, hầu như các địa phương trên cả nước đều phải áp dụng phương pháp thặng dư./.