Hoàn thiện một số quy định liên quan đến định giá đất

Khai mạc Hội thảo, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho rằng, sau hơn 9 năm thực hiện Luật Đất đai 2023, các quy định về giá đất của Luật và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất đã đạt được những kết quả nhất định, đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội ở các địa phương.

Qua tổng kết Luật Đất đai 2013 và thời gian gần đây, những quy định về giá đất còn bộc lộ một số hạn chế có tác động không nhỏ tới việc khơi thông nguồn lực đất đai.

Ví dụ: Luật Đất đai năm 2013 cũng không quy định thời gian ban hành quyết định giá đất, chỉ quy định thời điểm định giá đất, dẫn đến ở nhiều địa phương có tình trạng đã giao đất, cho thuê đất nhưng vẫn chưa có quyết định giá đất để doanh nghiệp, nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền vào ngân sách, gây ách tắc…

Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho biết, Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường bên cạnh việc tổng kết Luật Đất đai 2013 để xây dựng Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là nghiên cứu, báo cáo phương án về giá đất. Đặc biệt, theo Thông báo số 244/VPCP-PL, Thường trực Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi Nghị định 44 theo quy trình rút gọn và sửa đổi Thông tư 36 để tạo thuận lợi cho các địa phương trong quá trình thực hiện. Trên cơ sở chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng Dự thảo Nghị định và Thông tư, đã tổ chức hai Hội thảo lấy ý kiến tại khu vực miền Trung - Tây Nguyên và miền Nam.

Về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44, cơ quan soạn thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định 3 phương pháp định giá đất bao gồm: So sánh; thu nhập; hệ số điều chỉnh giá đất.

Bỏ và lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh do phương pháp này chỉ là một bước khi áp dụng phương pháp so sánh đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, áp dụng để bóc tách giá trị tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh.

Bỏ phương pháp thặng dư do có nhiều yếu tố phải giả định, việc tính toán phức tạp, phụ thuộc vào doanh thu, chi phí hoạt động của doanh nghiệp, tất cả các chi phí kể cả lợi nhuận của nhà đầu tư đều trừ vào tiền sử dụng đất dẫn đến kết quả định giá đất thiếu chính xác, có sai số lớn.

Mặt khác, qua nghiên cứu, đây là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư (đúng ra giá đất phải có trước), chưa phù hợp với nhiệm vụ định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Dự thảo Nghị định quy định rõ thứ tự ưu tiên đối với các thông tin thu thập để áp dụng các phương pháp định giá đất. Quy định điều kiện của thông tin thửa đất thu thập làm dữ liệu đầu vào áp dụng các phương pháp định giá. Các quy định nhằm đảm bảo nguồn thông tin đầu vào phục vụ xác định giá đất đảm bảo tính pháp lý và phản ánh thị trường...

Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Nam Nguyễn Anh Chức bày tỏ sự đồng tình với việc chỉ sử dụng 3 phương pháp xác định giá đất và cho rằng, nếu thực hiện 3 phương pháp sẽ dễ thực hiện. Về nguồn thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất, ông Chức đề nghị hai thông tin chính thống: thông tin giá đất trúng đấu giá và giá giao dịch trên thị trường có xác nhận của cơ quan Nhà nước.

Tại Hội thảo, các đại biểu cơ bản đồng tình, đánh giá cao Dự thảo Nghị định, Thông tư do Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng, đồng thời, đóng góp ý kiến trực tiếp vào các nội dung của Dự thảo trên cơ sở tháo gỡ các vướng mắc mà thực tế đã triển khai./.