Đại dịch COVID-19: Có nên chờ “bắt đáy” bất động sản?

Căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích 83m2 tại Times City được rao bán 3,5 tỷ đồng. Ảnh: A.N/BNEWS/TTXVN

Trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chịu tác động bất lợi của đại dịch COVID-19, các nhà đầu tư có nên chờ “bắt đáy” bất động sản khi trên thị trường có một số người bán bị đứt gãy dòng tiền, phải giảm giá tài sản?
*Chờ mãi không thấy “đáy”
Vợ chồng ông Hà ở phố Dương Văn Bé, Hà Nội có nhu cầu mua một số căn hộ 2 phòng ngủ ở chung cư Times City, phố Minh Khai, Hà Nội để đầu tư cho thuê. Nghe bạn bè tư vấn mùa dịch COVID-19, trong khu Times City có nhiều người bán nhà vì làm ăn thua lỗ nên giá nhà sẽ còn rẻ nữa. Thế nhưng nửa năm trôi qua, ông Hà vẫn không thể nào mua được căn hộ ở khu này. 
Ông Hà cho biết, hồi đầu năm nay, giá một căn hộ 2 phòng ngủ (nguyên bản chưa sửa chữa và không đồ đạc) ở các toà T3, T8, T9 chỉ dao động trong khoảng 3,1-3,2 tỷ đồng/căn. Ấy vậy, vào thời điểm này, một căn hộ như vậy toàn được rao bán với giá 3,5 tỷ đồng/căn bao sang tên hợp đồng. 
Gặp gỡ các môi giới bất động sản ở Times City, ông Hà mới biết giá căn hộ Times City ở thời điểm này đã bị tăng lên từ 200-300 triệu đồng/căn so với hồi đầu năm. 
Lý do được các môi giới giải thích là khu Times City đã không còn ùn tắc sau khi đường trên cao sắp hoàn thành. Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ thương mại có giá từ 35-40 triệu đồng/m2 ở các vị trí trung tâm cũng không còn nhiều nên giá căn hộ ở đây trở nên khá hợp lý so với các căn hộ ở các khu đô thị mới chuẩn bị hoàn thành, ông Hà cho biết.
Lý giải về việc giá nhà không giảm cho dù có những thời điểm trầm lắng do giãn cách kéo dài, chuyên gia Bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho biết, giá nguyên vật liệu xây nhà đã tăng mạnh từ đầu năm đến nay. Vì vậy, nếu sắt thép tăng tới 50% thì giá bán căn hộ bắt buộc phải tăng từ 5 - 7% để đảm bảo đáp ứng lợi nhuận của doanh nghiệp.
Thực tế khảo sát trên thị trường vật liệu cho thấy, giá thép xây dựng từ đầu năm đến nay đã tăng hơn 30%, gạch ốp lát tăng hơn 10%, xi măng tăng hơn 20%. Giá nhân công cũng tăng do dịch COVID-19 khiến doanh nghiệp phát sinh nhiều chi phí từ test COVID-19 đến chỗ ăn ở cho công nhân làm việc 3 tại chỗ ở công trình, rồi khan hiếm lao động do về quê trốn dịch…Tất cả những chi phí tăng lên này đều được tính vào giá thành xây dựng nhà mới.

Đặc biệt, trong 2 năm vừa qua, do có nhiều việc cấp phép mới các dự án khó khăn do có nhiều thay đổi trong hành lang pháp lý. Vì vậy, các dự án hoàn thành đủ các thủ tục pháp lý để khởi công giảm nhiều ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là ở các trung tâm và đô thị lớn.
Ngoài ra, khung giá đất tại TP Hồ Chí Minh, Hà Nội và nhiều tỉnh, thành đã có sự điều chỉnh tăng trong thời gian vừa qua, quỹ đất đô thị khan hiếm cũng dẫn tới hiện trạng cầu vượt quá cung.
*Giá nhà ở thị trường thứ cấp vẫn tăng

Căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích 83m2 ở Times City được rao bán 3,5 tỷ đồng. Ảnh: A.N/BNEWS/TTXVN

Dự báo của CBRE cho thấy, dù dịch bệnh được kiểm soát vào tháng 10 hay diễn biến khó lường và kéo dài đến cuối năm 2021, giá bán nhà trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) vẫn tiếp tục tăng 4 - 5% so với cùng kỳ.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, giá nhà ở thị trường thứ cấp vẫn ở mức cao và có xu hướng tăng, nhất là những dự án ở tâm điểm như ở Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh mức giá không có xu hướng giảm.
Ở thị trường Hà Nội, khảo sát của CBRE cũng cho thấy hầu như không có dự án nào có xu hướng giảm giá, các nhà đầu tư vẫn giữ giá đi ngang tiếp tục nuôi kỳ vọng. Chỉ có một số nhà đầu tư chấp nhận giảm mức kỳ vọng để thoát hàng nhanh nhưng không thành trào lưu, ông Kiệt cho biết.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng cho biết, trong bối cảnh dịch COVID-19 vẫn phức tạp, thị trường bất động sản thời điểm tạm lắng có kiểm soát, tức là có hiện tượng sụt giảm về lượng giao dịch nhưng không xảy ra tình trạng giảm giá bán ồ ạt.
Việc giảm giá mạnh chỉ đang xảy ra với các sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng. Một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, cần tái cơ cấu lại nguồn vốn nên sẽ có động thái bán giảm giá 3 - 5%. Tuy nhiên, người mua phải tự thương lượng trực tiếp, còn người bán khi rao cũng không giảm, ông Quang cho biết.
Thực tế là kể từ giai đoạn 2016 đến nay, thị trường bất động sản không còn xuất hiện tình trạng giảm giá rầm rộ như những đợt khủng hoảng trong thập kỷ trước. 
Đồng quan điểm này, ông Dương Thành Tuấn, Tổng Giám đốc của RedVN cũng cho biết, hiện tại là thời điểm vàng để các nhà đầu tư mạnh tay “xuống tiền” bởi thời gian qua, thị trường liên tục chứng kiến việc bất động sản lập mặt bằng giá mới, tiếp tục có xu hướng đi lên bởi nhiều lý do. Một trong những tỉnh thành có mặt bằng giá bất động sản tăng mạnh là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Bình Dương.
Theo ông Trương Minh Hiếu, Giám đốc Kinh doanh Đông Tây Land, với thị trường hiện tại sẽ không thể tìm được đáy để bắt. Hơn nữa, với tâm lý ham rẻ, các nhà đầu tư sẽ dễ dàng rơi vào bẫy của những thông tin quảng cáo ảo. 
Vì vậy, người mua nên tham gia vào thị trường sớm khi mặt bằng giá còn tốt và nhiều chương trình ưu đãi kích cầu vẫn đang được các chủ đầu tư áp dụng. Đầu tư vào các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý hoàn chỉnh là nước đi mà nhiều nhà đầu tư thông minh hiện nay sẽ lựa chọn.
Theo Công ty PropertyGuru Việt Nam, đến hết tháng 8/2021, giá chào bán nhà chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng 8 - 9% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, nghiên cứu của Savills cũng cho thấy, tại TP.Hồ Chí Minh, có khoảng 40% số lượng dự án sơ cấp có giá bán leo thang trong 6 tháng đầu năm 2021. Đáng chú ý, trong đợt bùng phát dịch lần thứ tư, thị trường nhà chung cư TP. Hồ Chí Minh còn ghi nhận mức tăng giá trên 10% ở một số dự án chung cư trung cấp và bình dân./.