Đề xuất bổ sung nhà ở giá phù hợp, thúc đẩy nguồn cung nhà ở

* Tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng khả năng chi trả của người dân 

Phát biểu tại hội nghị, bà Hà Thị Nga, Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam nêu rõ: Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của mỗi người dân, đồng thời là một chính sách an sinh xã hội lớn của Đảng, Nhà nước. Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người dân có chỗ ở”.

Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Uỷ ban Trung ương MTTQ Việt Nam Hà Thị Nga phát biểu. Ảnh: Minh Đức - TTXVN

Sau gần 2 năm thi hành, Luật Nhà ở năm 2023 đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập trước yêu cầu phát triển mới của đất nước. Việc xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là hết sức cần thiết trong bối cảnh hiện nay nhằm thể chế đầy đủ các chủ trương của Đảng, đặc biệt là khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, ổn định, khả thi cho công tác phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở trong giai đoạn mới - bà Hà Thị Nga nói. 

Trình bày về những điểm mới của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: Dự thảo được xây dựng theo hướng luật khung, phát huy vai trò kiến tạo của Nhà nước, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa các thủ tục đầu tư, kinh doanh.

Dự thảo gồm 13 chương, 149 điều, giảm 49 điều so với Luật hiện hành, đồng thời bổ sung và hoàn thiện chính sách đối với bốn nhóm nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách nhằm thể chế hóa quan điểm của đồng chí Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm. 

Một trong những điểm mới đáng chú ý là bổ sung chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, quy định rõ nguồn vốn, đối tượng, điều kiện, hình thức đầu tư và cơ chế ưu đãi; đồng thời bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng khả năng chi trả của người dân. 

Dự thảo Luật cũng hoàn thiện hành lang pháp lý đối với các loại hình nhà có mục đích lưu trú như căn hộ du lịch, căn hộ khách sạn, nhà ở kết hợp văn phòng; luật hóa các chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang và các nhóm đối tượng chính sách. 

Bên cạnh đó, dự thảo Luật bổ sung cơ chế linh hoạt về đất đai, quy hoạch và hình thức đầu tư để thúc đẩy cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; cho phép thuê đơn vị chuyên nghiệp hỗ trợ quản lý, vận hành nhà chung cư; xử lý các vướng mắc liên quan đến kinh phí bảo trì, sở hữu chung, sở hữu riêng và bổ sung yêu cầu về hạ tầng giao thông xanh, khu vực sạc xe điện.

Các quy định về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có hai quốc tịch, đối tượng được sử dụng nhà ở công vụ và quyền tự do thỏa thuận trong giao dịch nhà ở cũng được rà soát, điều chỉnh nhằm bảo đảm đồng bộ với hệ thống pháp luật và phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. 

* Tăng tính khả thi của chính sách nhà ở công vụ 

Đề cập đến nội dung nhà ở công vụ, ông Nguyễn Văn Pha, Ủy viên Đoàn Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam cho rằng bối cảnh hiện nay nhiều địa phương sau sáp nhập chưa có đủ quỹ nhà ở công vụ; nhiều cán bộ được điều động, luân chuyển phải tự thuê nhà trong thời gian chờ bố trí; việc đầu tư xây dựng nhà ở công vụ cần nhiều thời gian. 

Hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Ảnh: Minh Đức – TTXVN

Ông Nguyễn Văn Pha đề nghị bổ sung quy định: "Trường hợp cơ quan nhà nước chưa bố trí được nhà ở công vụ cho người thuộc diện được thuê thì người đó được xem xét hỗ trợ một phần kinh phí thuê nhà ở từ ngân sách nhà nước hoặc từ nguồn kinh phí hoạt động của cơ quan theo điều kiện, tiêu chuẩn và mức hỗ trợ do Chính phủ quy định".

Bởi, quy định này có một số ưu điểm: bảo đảm quyền lợi của cán bộ được điều động, luân chuyển; tạo sự linh hoạt khi quỹ nhà ở công vụ chưa đáp ứng nhu cầu; giảm áp lực phải đầu tư ngay một lượng lớn nhà ở công vụ; phù hợp với thực tiễn sau sắp xếp đơn vị hành chính, khi nhiều cán bộ phải làm việc xa nơi cư trú nhưng chưa được bố trí chỗ ở. 

Đây là một hướng sửa đổi đáng cân nhắc nếu mục tiêu của dự thảo là tăng tính khả thi của chính sách nhà ở công vụ trong giai đoạn hiện nay - ông Nguyễn Văn Pha nêu ý kiến. 

Cũng theo ông Nguyễn Văn Pha, dự thảo đã thiết kế một chương quy định về nhà ở công vụ nhưng các quy định này đang nằm ở rất nhiều điều, khoản khác nhau quy định về các loại nhà ở; về đối tượng được thuê; về phát triển nhà ở công vụ; về đầu tư xây dựng; về mua, thuê nhà thương mại; về giá thuê; về quản lý sử dụng; về thu hồi; về trách nhiệm của các bộ, ngành, địa phương; về xử lý tài sản công... 

Ông Nguyễn Văn Pha đề nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu để thu hút hầu hết các quy định về nhà ở công vụ vào chương V của dự thảo Luật, đồng thời rà soát, hệ thống hóa các quy định về nhà ở công vụ theo hướng tập trung thành một chương riêng trong Luật thay vì quy định phân tán ở nhiều chương, nhiều điều.

Việc hệ thống hóa sẽ bảo đảm tính logic của chế định pháp lý, nâng cao tính minh bạch, thuận lợi cho việc tra cứu, áp dụng và sửa đổi pháp luật sau này, đồng thời đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật lập pháp là các quy định điều chỉnh cùng một nhóm quan hệ xã hội cần được bố trí tập trung, thống nhất, hạn chế tình trạng phân tán và trùng lặp. 

* Ưu tiên nhu cầu thuê, thuê mua của công nhân, người lao động 

Đánh giá dự thảo Luật có nhiều quy định và tư duy mới, bám sát chủ trương của Đảng, Nhà nước, Phó Chủ tịch Thường trực Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Ngọ Duy Hiểu đề nghị nội dung dự thảo Luật phải thực sự thúc đẩy phát triển nhà ở nhanh hơn, đa dạng hơn nhưng vẫn bảo đảm chất lượng, quy hoạch, không gian sống và kết nối giao thông; đồng thời cần có chính sách ưu tiên đối với nhu cầu thuê, thuê mua của công nhân, người lao động, tạo điều kiện để các nhóm khó khăn tiếp cận nhà ở xã hội thuận lợi hơn. 

Cần nghiên cứu lại tên gọi “nhà ở thương mại giá phù hợp” theo hướng phản ánh rõ tính chất được Nhà nước hỗ trợ, điều tiết. Các nhóm hộ nghèo, cận nghèo nên được quy định thống nhất, tránh trùng lặp; phạm vi đối tượng thụ hưởng cần mở rộng cho người lao động tại cơ quan, tổ chức, đơn vị và lao động tự do, đồng thời không giới hạn công nhân, người lao động trong hay ngoài khu công nghiệp - ông Ngọ Duy Hiểu chia sẻ.

Bên cạnh đó, ông Ngọ Duy Hiểu đề nghị cần xác định rõ Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản các dự án nhà ở cho thuê; có quyền quyết định giá thuê, lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành và nghiên cứu tham gia phát triển nhà ở theo hình thức thuê mua. Quy định về nhà lưu trú công nhân cũng không nên bắt buộc chỉ được xây dựng trong khu công nghiệp, cần cho phép bố trí ngoài khu công nghiệp khi đáp ứng điều kiện quản lý. 

* Bảo đảm tính minh bạch, thống nhất trong sở hữu nhà chung cư 

Đề cập tới nội dung liên quan tới nhà chung cư, Luật sư Nguyễn Chiến, Ủy viên Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật (Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam), đại biểu Quốc hội khóa XIV cho rằng, thực tiễn giải quyết tranh chấp về nhà chung cư cho thấy phần lớn các vụ việc không phát sinh do thiếu quy định của pháp luật mà xuất phát từ những quy định chưa rõ ràng hoặc thiếu cơ chế thực hiện.

Vì vậy, đối với những nội dung này, dự thảo Luật cần quy định cụ thể ngay từ đầu để bảo đảm tính minh bạch, thống nhất trong áp dụng và hạn chế tranh chấp phát sinh.

Nêu kiến nghị hoàn thiện dự thảo Luật, Luật sư Nguyễn Chiến cho rằng trước tiên cần hoàn thiện các quy định về xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng theo hướng thống nhất căn cứ xác định trên cơ sở hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế được phê duyệt, hồ sơ hoàn công, công năng sử dụng thực tế và hợp đồng mua bán; đồng thời quy định trách nhiệm công khai đầy đủ các thông tin này ngay từ khi ký hợp đồng mua bán căn hộ.

Cùng với đó cần bổ sung các quy định bảo đảm quyền sử dụng hạ tầng thiết yếu của cư dân, đặc biệt là chỗ để xe; quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bảo đảm diện tích để xe theo dự án được phê duyệt; không được tự ý chuyển đổi công năng hoặc cắt giảm diện tích; quyền sử dụng chỗ để xe hợp pháp được chuyển giao cùng quyền sở hữu căn hộ khi chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Cũng theo Luật sư Nguyễn Chiến, cần hoàn thiện các quy định về Hội nghị nhà chung cư, Ban quản trị và quản lý kinh phí bảo trì theo hướng tăng cường công khai, minh bạch, trách nhiệm giải trình và chế tài xử lý vi phạm nhằm bảo vệ tài sản chung của cư dân; đồng thời nâng cao trách nhiệm của UBND cấp xã trong việc giám sát tổ chức Hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản trị, kiểm tra việc quản lý kinh phí bảo trì và kịp thời xử lý các vi phạm ngay từ cơ sở. 

“Cần tiếp tục rà soát để bảo đảm tính thống nhất của Luật Nhà ở với Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan, bảo đảm áp dụng thống nhất, hạn chế cách hiểu và cách áp dụng khác nhau”, Luật sư Nguyễn Chiến nêu ý kiến và cho rằng, qua thực tiễn tham gia giải quyết, mỗi vụ tranh chấp đều phản ánh một khoảng trống hoặc một quy định chưa thật sự phù hợp của pháp luật.

Việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này cần tập trung giải quyết những vấn đề thực tiễn đã chỉ ra, tạo cơ sở pháp lý minh bạch, thống nhất và khả thi, góp phần bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, đồng thời hạn chế tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà ở.