Định giá đất sát với thị trường đảm bảo lợi ích các bên

Thảo luận ở hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 21/6, nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất là một trong những vấn đề được đại biểu Quốc hội quan tâm, góp ý và đề xuất nhiều giải pháp nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

* Giải quyết tốt vấn đề về chênh lệch địa tô và giá đất

Đại biểu Trần Văn Khải (Hà Nam) cho rằng, một trong những nhiệm vụ, giải pháp đặt ra tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (Nghị quyết 18) là hoàn thiện cơ chế, chính sách về tài chính đất đai, nghiên cứu, có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

Theo đó, chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất, từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao. Đất nông nghiệp được mua gom, đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp, đất ở, đất thương mại, dịch vụ có giá cao gấp chục lần so với đất nông nghiệp.

“Vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội”, đại biểu Trần Văn Khải đưa ra ý kiến và đề xuất Luật Đất đai (sửa đổi) phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát; đồng thời xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Đất đai là tài sản lớn nhất của quốc gia. Để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện, đầu cơ, sử dụng đất đai lãng phí, đại biểu Trần Văn Khải cho rằng, cần giải quyết tốt vấn đề về chênh lệch địa tô và giá đất.

Về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, đại biểu Trần Văn Khải cho rằng: “Quy định trong dự thảo luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá đất trong thực tế. Cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ. Giá đất thời điểm 2023 khác với thời điểm 2024, xác định thế nào để không bị thất thoát là rất khó. Mặt khác, làm sao việc xác định giá đất phải hài hòa được lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Nếu theo phương án an toàn, tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư sẽ quá lớn, khó thu hút nhà đầu tư để thực hiện các dự án góp phần phát triển kinh tế-xã hội”.

Đại biểu Trần Văn Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất theo giá thị trường, bảo đảm rõ ràng, thể chế hóa đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết 18.

Bày tỏ băn khoăn nguồn thông tin đầu vào xác định giá đất “rộng nhưng chưa đủ, chưa đảm bảo căn cứ xác đáng, khiến quá trình xác định giá đất phức tạp do tổng hợp nhiều nguồn thông tin”, đại biểu Trần Văn Khải đề xuất: “Muốn xác định giá đất tiệm cận giá thị trường, cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở các quy định của pháp luật cụ thể. Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo tính pháp lý sẽ xác định giá đúng, từ đó bồi thường thiệt hại đúng, thu tiền sử dụng đất đúng, hài hòa lợi ích nhà nước, nhà đầu tư và người dân, bảo đảm công khai, minh bạch, không thất thoát nguồn lực từ đất đai, tránh rủi ro cho cán bộ thực hiện”.

* Minh bạch nguyên tắc thị trường

Khẳng định Luật Đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng nên thu hút sự quan tâm rộng rãi của nhân dân và cử tri cả nước, đại biểu Nguyễn Quang Huân (Bình Dương) đánh giá, cơ quan soạn thảo đã rất nỗ lực để tiếp thu hơn 12 triệu lượt ý kiến và bám sát Nghị quyết 18 để hoàn thiện dự thảo Luật.

Góp ý về nguyên tắc đền bù, tái định cư, đại biểu Nguyễn Quang Huân cho biết, theo Tờ trình của Chính phủ, nguyên tắc bồi thường tái định cư đã bỏ nội dung “người dân sau khi đền bù thì có điều kiện cuộc sống bằng hoặc tốt hơn trước” và Tờ trình giải thích rằng, việc bỏ nội dung này là do còn nhiều ý kiến khác nhau. “Theo tôi, cách giải thích như trên chưa thuyết phục, hiểu chưa đúng tinh thần của Nghị quyết 18. Nghị quyết 18 nêu rõ, cuộc sống của người dân được nhận đền bù bằng hoặc tốt hơn trước, không có nghĩa là người dân phải có nhà to hơn hay đường vào nhà rộng hơn… Cuộc sống tốt hơn có nhiều chỉ số để đánh giá. Nếu hiểu theo nghĩa đen sẽ bị vướng vào công tác đền bù và có nhiều ý kiến trái chiều, không xác định được như nào là người dân có cuộc sống tốt hơn”, đại biểu Nguyễn Quang Huân nêu.

Đại biểu cho rằng, do chưa hiểu đúng về vấn đề này dẫn tới quy định thu hồi đất nông nghiệp, sau đó đền bù bằng nhà ở. Có thể thấy, quy định trong dự thảo mới chỉ quan tâm tới thu nhập cụ thể, chưa quan tâm đến cuộc sống, sinh kế của người dân bị ảnh hưởng... Do đó, cần tìm hiểu các dự án thí điểm ở nhiều nơi, nhiều vùng trên cả nước, nghiên cứu kỹ Nghị quyết 18 để có giải thích hợp lý, đạt được sự đồng thuận từ cử tri, không nên bỏ nguyên tắc này ra khỏi nội dung về cơ chế giá đền bù.

Liên quan đến nguyên tắc, phương pháp định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Long An) đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch theo nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Thực tiễn thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất, mà còn ở phương pháp, phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18 để sau khi thu hồi đất, người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trong khi đó, việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững. Đại biểu đề nghị tiếp tục đánh giá để hoàn thiện quy định về các phương pháp xác định giá đất, vì hiện nay trong 4 phương pháp theo quy định hiện hành có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện.

Về Hội đồng thẩm định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung chỉ rõ, trên thực tế, công tác xác định giá đất trong thời gian qua đã gặp nhiều khó khăn liên quan đến việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất. Theo quy định hiện hành, trường hợp giá gói thầu trên 100 triệu đồng thì phải áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi, khiến mất rất nhiều thời gian để chọn đơn vị tư vấn giá.

Để giải quyết khó khăn, vướng mắc này, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị, dự thảo Luật bổ sung quy định, trong một số trường hợp không có đơn vị tư vấn giá đăng ký tham gia thầu hoặc dự án có tính chất đặc thù ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh của địa phương thì giao cho địa phương thành lập hội đồng khác, độc lập với Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể hoặc đơn vị tư vấn xác định giá đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Đơn vị này có chức năng tư vấn, xác định giá đất và chịu trách nhiệm với kết quả thực hiện nhằm để địa phương chủ động, kịp thời quản lý và triển khai thực hiện các dự án ở địa phương./.