Nguồn cung tăng, bất động sản vẫn khó giảm giá

Nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000 - 24.000 căn. Năm 2025, con số này được dự báo tăng lên mức 40.000 căn hộ cho cả hai thị trường lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, các chuyên gia chung nhận định, cho dù nguồn cung sẽ tăng đáng kể nhưng cũng vẫn khó để “hạ nhiệt” giá bất động sản.

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2025, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung cho rằng, giá nhà sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua. Mức tăng có thể từ 5-8% so với năm 2024. Làm thế nào để có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân tiếp tục là câu hỏi khó, thách thức lớn của thị trường mà hiện tại chưa nhìn thấy câu trả lời.

Theo phân tích của bà Dung, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của Thành phố Hồ Chí Minh. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu.

Bởi phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư lớn. Thậm chí, nhiều chuyên gia bất động sản đưa ra dự báo chung cư mới có giá dưới 50 triệu đồng/m2 ở Hà Nội sẽ dần “biến mất”.

Bên cạnh đó, chi phí tài chính cùng với chi phí đầu tư, chi phí đất đai... đang liên tục tăng cao sẽ ảnh hưởng đến quá trình phát triển dự án của các doanh nghiệp bất động sản. Đây là nguyên nhân trực tiếp làm tăng giá nhà.

Đồng quan điểm, PGS, TS. Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế nhận xét, năm 2024 là thời điểm phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá. Giá chung cư từ mức trung bình 40 triệu đồng/m2 vào năm 2022 đã tăng lên mức hơn 70 triệu đồng/m2 vào cuối quý III/2024. Đáng chú ý, thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m2, nhiều dự án trung cấp thậm chí có mức giá trên 100 triệu đồng/m2.

Trong những giai đoạn sốt nóng, giá bán còn có xu hướng tăng theo ngày, theo tuần nhưng thanh khoản vẫn duy trì ở mức cao. Nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư bị dồn nén bấy lâu nay đã được dịp bung ra khi có nhiều động lực khôi phục niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường. Nhu cầu bùng nổ, trong khi nguồn cung vẫn khan hiếm đã thúc đẩy giá tăng cao.

Các chuyên gia cho rằng, cho dù đà tăng giá chung cư Hà Nội đã chững lại, nhưng khó kéo giảm giá bán trong năm 2025 do chi phí đất đầu vào tăng. Thực tế, thị trường Hà Nội đang đi theo đúng kịch bản tăng trưởng của Thành phố Hồ Chí Minh. Trong 2 - 3 năm tới, thị trường bất động sản sẽ trở nên rõ ràng hơn với những thay đổi đáng kể, bao gồm biến động giá và sự điều chỉnh về nhu cầu của cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở. Dự báo, toàn bộ nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang; trong đó hạng sang chiếm 36%.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Ngô Hữu Trường- Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, giá bất động sản sẽ rất khó giảm trong giai đoạn tới. Một trong những nguyên nhân xuất phát từ quy trình phê duyệt dự án thường mất khá nhiều thời gian, khiến gia tăng chi phí đầu tư.

Hơn nữa, việc đấu giá đất phải tuân theo giá thị trường khiến giá trị đầu vào của các dự án cao hơn, kéo theo giá thành bất động sản tăng lên. Ngoài ra, giá bất động sản tăng còn có nguyên nhân từ sự tăng giá của vàng và USD so với VND đã tạo áp lực tăng giá lên bất động sản.

Đáng chú ý, việc các địa phương áp dụng bảng giá đất mới dựa trên giá thị trường có thể tạo ra mặt bằng chi phí cao hơn khiến giá bất động sản khó giảm, ngay cả khi cung tăng. Điều này có thể làm giảm khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt với các dự án cao cấp và kéo theo sự chững lại của toàn thị trường – ông Trường phân tích.

Liên quan đến giá bất động sản, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cũng nhận xét, từ giờ đến hết năm 2025, các quy định của luật mới chưa được áp dụng hoàn toàn mà vẫn được tận dụng từ vấn đề cũ. Do đó, giá đất dự báo vẫn sẽ ở mức hợp lý. Tuy nhiên, sang giai đoạn 2026 - 2027, nếu từ giờ đến lúc đó nếu vẫn không có căn chỉnh phù hợp thì sẽ thêm nhiều áp lực được “đẩy” vào giá.

Ông Đính dẫn chứng, tại Thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay khu vực vùng ven đều tăng giá đền bù gấp 3 lần. Giá đất vì đó sẽ bật tăng rất mạnh. Song hiện nay, chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh vẫn đang điều tiết theo cách áp dụng cả cách tính cũ. Do đó, vẫn còn đâu đó những chủ đầu tư ở một số địa phương vẫn chấp nhận được mức giá đền bù này.

Bởi vậy, theo ông Đính, sẽ có 2 kịch bản cho thị trường bất động sản. Nếu điều tiết tốt thì năm 2026 - 2027 thị trường sẽ tiếp tục ổn định. Còn nếu không có căn chỉnh kỹ thuật tốt thì có thể sẽ đẩy giá bất động sản lên mức cao hơn, bất hợp lý hơn. Và khi đó, thị trường sẽ lại khó khăn.

Giá bất động sản được cho là đã “chững” nhưng rất khó giảm. Để giải bài toán giá nhà tăng cao, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đề xuất, ngòi việc tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai và vốn vay cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh việc cải thiện hạ tầng kết nối, “nhân rộng” việc phát triển đô thị theo mô hình TOD - mô hình phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng. Đây là xu hướng tất yếu để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân đô thị Việt Nam.

Theo VARS, nếu các khu dân cư, thương mại, và dịch vụ được xây dựng xung quanh các trục giao thông công cộng như tàu, metro, xe bus nhanh và hạ tầng kết nối được cải thiện thì người dân có thể đi làm, tiếp cận các tiện ích từ khoảng cách rất xa trong thời gian rất ngắn với chất lượng cuộc sống được nâng cao.

Khi đó, người mua nhà chắc chắn sẽ sẵn sàng di chuyển sang các khu vực vùng ven, nơi doanh nghiệp có thể phát triển các dự án với mức giá thấp hơn. Khi nguồn cung đủ lớn và phù hợp, giá nhà theo đó sẽ được điều chỉnh về mức “cân bằng” của cán cân cung - cầu thực.