Dòng tiền dịch chuyển, niềm tin trở lại với thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đà phục hồi trong nửa cuối năm 2025. Nguồn cung cải thiện với hàng loạt dự án nhà ở thương mại được triển khai. Nhu cầu nhà ở vẫn cao, tâm lý nhà đầu tư phục hồi trong bối cảnh pháp lý được tháo gỡ, hạ tầng được đầu tư, lãi suất duy trì ở mức thấp… Đây là những yếu tố hỗ trợ vững chắc cho thị trường thời gian tới.

* Doanh nghiệp và dòng vốn quay lại thị trường

Nửa đầu năm 2025 đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam. Những tín hiệu hồi phục được ghi nhận rõ ràng từ các chỉ số về nguồn cung, giao dịch, xu hướng đầu tư và niềm tin thị trường. Tuy nhiên, đi kèm với đà tăng là loạt thách thức cần sớm được tháo gỡ, đặc biệt liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, cân đối cơ cấu sản phẩm và hạ tầng phục vụ tái phân bổ dân cư.

Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu, trong 6 tháng qua, số lượng doanh nghiệp quay lại hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tăng mạnh 76% so với cùng kỳ năm 2024. Số doanh nghiệp thành lập mới cũng tăng 15%, tổng vốn đăng ký tăng 20%. Bình quân mỗi tháng có khoảng 430 doanh nghiệp mới ra đời, cho thấy kỳ vọng lớn vào giai đoạn phục hồi.

Không chỉ tăng về số lượng, các doanh nghiệp hiện hữu cũng chủ động mở rộng quy mô, đẩy mạnh tuyển dụng, minh chứng cho sự chuyển biến rõ rệt trong tâm lý thị trường và tầm nhìn đầu tư trung – dài hạn.

Ông Lê Đình Chung – Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường bất động sản (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - VARS), Tổng Giám đốc SGO Homes thông tin, tổng nguồn cung căn hộ trong quý II/2025 đạt hơn 36.000 sản phẩm, tăng gấp 2,5 lần so với quý trước. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 64.000 sản phẩm, bằng 80% nguồn cung của cả năm 2024.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn lệch pha với nhu cầu ở thực khi phân khúc cao cấp chiếm đến 62%, trong đó loại hình căn hộ sang trọng tăng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, căn hộ trung cấp và bình dân có dấu hiệu chững lại, mặc dù các dự án nhà ở xã hội tăng nhẹ nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu.

Bên cạnh đó, sự phân hóa về khu vực cũng rất rõ rệt. Miền Bắc dẫn đầu với 53% nguồn cung, trong khi miền Nam chỉ đóng góp 34%, dù ghi nhận sự trở lại của các dự án quy mô lớn. Nguồn cung tiếp tục được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, nổi bật là Vinhomes với hơn 50% sản phẩm mở bán trong quý II.

* Thanh khoản tích cực dù giá tăng

Các chuyên gia phân tích, thị trường nửa đầu năm cho thấy mức giá bán căn hộ tiếp tục thiết lập mặt bằng mới. Hà Nội ghi nhận giá trung bình đạt 75,5 triệu đồng/m2, tăng gần 88% so với kỳ gốc. Thành phố Hồ Chí Minh đạt 77,1 triệu đồng/m2, trong khi Đà Nẵng ghi nhận mức 66,4 triệu đồng/m2 - cao hơn 69,8% so với cùng kỳ. Dù giá tăng cao, lượng giao dịch vẫn duy trì tích cực.

Toàn thị trường ghi nhận khoảng 40.000 giao dịch trong 6 tháng đầu năm, gấp đôi so với cùng kỳ 2024 và gấp hơn 5 lần cùng kỳ 2023. Các căn hộ cao tầng và thấp tầng đều được hấp thụ tốt, nhờ dòng tiền “giá rẻ” và kỳ vọng tăng giá. Tuy nhiên, một bộ phận lớn nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính nên chưa có xu hướng bán cắt lỗ, trong khi nhóm khách hàng mua ở thực đang dần chuyển hướng tới khu vực vùng ven có hạ tầng cải thiện.

Đáng chú ý là xu hướng bất động sản miền Nam trở lại đường đua còn Đà Nẵng cũng ghi dấu ấn mới. Dòng vốn đầu tư ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt từ miền Bắc vào miền Nam, đặc biệt tại các khu vực Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ). Mặc dù vậy, miền Bắc vẫn duy trì sức hút nhờ mặt bằng giá còn hợp lý tại một số địa phương như Hải Phòng, nơi hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi về công nghiệp và hạ tầng.

Trong khi đó, Đà Nẵng nổi lên như một điểm sáng của khu vực miền Trung. Nguồn cung tăng đều, phân khúc căn hộ cao cấp và dòng sản phẩm lưu trú như villa, khách sạn mini có tỷ lệ hấp thụ tốt. Giá thuê căn hộ và biệt thự tăng từ 30 – 40% nhờ nhu cầu du lịch phục hồi rõ nét.

Trong bối cảnh đó, phân khúc nhà ở xã hội lại được xác định vẫn là điểm nghẽn cần tháo gỡ sớm. Bởi dù Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ năm 2024 và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29 tháng 5 năm 2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội đã được ban hành, nhưng việc triển khai nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều khó khăn.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần G-Home cho biết, nhiều địa phương vẫn chậm trễ bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội trong kế hoạch sử dụng đất. Ngoài ra, vướng mắc lớn nằm ở thủ tục xác nhận đối tượng mua, nhất là nhóm người thu nhập thấp tại đô thị, do các cấp chính quyền địa phương lúng túng trong xác minh thu nhập, khiến nhiều hồ sơ bị loại.

Ông Nam đề xuất nên có hướng dẫn thống nhất và áp dụng cơ chế hậu kiểm, vừa đảm bảo tính minh bạch, vừa giảm gánh nặng thủ tục. Ngoài ra, cần chế tài nghiêm với hành vi trục lợi như phạt tới 50% giá trị căn hộ hoặc thu hồi quyền sở hữu nhà ở xã hội.

VARS dự báo, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đà phục hồi trong nửa cuối năm 2025. Tâm lý nhà đầu tư cải thiện, lãi suất thấp, pháp lý được tháo gỡ và hạ tầng được đầu tư mạnh là những yếu tố hỗ trợ vững chắc. Nếu miền Nam duy trì tiến độ ra hàng đúng kế hoạch, có thể sẽ tiệm cận tỷ trọng nguồn cung của miền Bắc. Tuy nhiên, nhiều thách thức vẫn hiện hữu như: giá nhà tăng do chi phí đầu vào đội lên; sự bất cân đối giữa hạ tầng – dân cư; khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập trung bình ngày càng xa vời…

Do đó, VARS khuyến nghị, cần tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị lớn; yêu cầu bố trí tối thiểu 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội; ban hành hướng dẫn thống nhất xác minh đối tượng mua nhà ở xã hội; đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm; nghiên cứu cơ chế điều tiết dòng vốn vào các phân khúc phục vụ số đông. Đặc biệt, khuyến khích doanh nghiệp lồng ghép yếu tố xã hội vào phát triển dự án, hướng đến sự bền vững.