Giá cao, người có nhu cầu ở thực khó mua nhà

Các chuyên gia nhận xét, tại thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ để bán đã ghi nhận được nhiều tín hiệu phục hồi tích cực trong thời gian qua. Nguồn cung được cải thiện so với thời điểm 5 năm trước đó nhưng giá vẫn ở mức cao. Điều này khiến nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở khó có khả năng chi trả do ngân sách hạn chế.

So với thời điểm 5 năm trước đó, tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2024 tại Hà Nội đạt 24.996 căn, cao nhất kể từ năm 2020. Mặc dù nguồn cung căn hộ đã cải thiện nhưng giá bán căn hộ vẫn tiếp tục neo ở mức cao. Giá chào bán sơ cấp (giá bán trực tiếp từ chủ đầu tư) đạt 75 triệu đồng/m2, tăng 9% theo quý và 29% theo năm.

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 59% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 40%. Căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chỉ còn chiếm khoảng 1% thị phần.

Giai đoạn 2012-2013, tại tp. Hồ Chí Minh, giá căn hộ trung cấp chỉ khoảng 22-25 triệu đồng/m2, cao cấp khoảng 30 triệu đồng/m2 thì lương chuyên viên văn phòng chừng 20 triệu đồng/tháng. Sau hơn thập kỷ, giá căn hộ trung cấp đã ở mức 50-65 triệu đồng/m2, nhưng lương chuyên viên văn phòng chỉ ở khoảng 25 triệu đồng/m2.

Từ dẫn chứng này, Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận xét, hiện nay, giá bất động sản đang tăng nhanh khiến cơ hội sở hữu nhà xa tầm với của người dân. Tiền lương không theo kịp đà tăng giá bất động sản. Mức giá hiện tại vẫn cao hơn khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Tp.Hồ Chí Minh và Hà Nội. Giá nhà vẫn đang vượt xa mức tăng trưởng thu nhập của phần lớn người dân. Giá nhà có thể giảm hay không là câu hỏi khó, thách thức rất lớn của thị trường bất động sản.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu của Savills Hà Nội nhận xét, giá căn hộ để bán tại thị trường sơ cấp Hà Nội tiếp tục ở ngưỡng cao. Thậm chí, phân khúc căn hộ hạng C, vốn được xem là nhà ở thương mại giá thấp với mức giá trung bình tại thời điểm trước đó chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m2 thì đến nay đã lên tới khoảng 50 triệu đồng/m2. Những căn hộ có giá thấp hơn rất hiếm.

Mặt bằng giá cao đang ảnh hưởng đáng kể đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Đây là vấn đề lớn đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp vẫn ghi nhận nhu cầu duy trì ở mức tốt - bà Hằng nêu vấn đề.

Khảo sát của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, dù căn hộ hạng B chiếm chủ đạo nguồn cung mới với thị phần khoảng 97% nhưng vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt, ở mức 85% nhờ có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín. Do đó, bà Hằng cho rằng, vấn đề của thị trường hiện nay là sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá rẻ và vừa túi tiền, nhưng cũng không thể phủ nhận nhu cầu lớn dành cho phân khúc căn hộ giá cao hơn.

Năm 2025, nguồn cung căn hộ mới tại thị trường Hà Nội dự kiến đạt 25.200 căn hộ. Trong số đó, hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung tương lai. Từ năm 2026 trở đi, khoảng 70.000 căn hộ từ 91 dự án sẽ được mở bán. Các địa bàn Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai dự kiến sẽ đóng góp khoảng 52% thị phần.

Chuyên gia của Savills nhận định, hiện tại, thị trường đang mất cân đối về nguồn cung, nhưng với những điều chỉnh từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở thì thời gian tới, các khu vực phù hợp để phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ được chú trọng hơn. Bởi quy luật cung - cầu cho thấy, khi có nhu cầu, nguồn cung chắc chắn sẽ dần được đáp ứng.

Mặt khác, người mua vẫn có thể có những lựa chọn khác để có thể nắm bắt cơ hội sở hữu nhà ở. Bởi dù chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ nhưng không thể nói nguồn cung căn hộ dưới 2 tỷ đồng đã hoàn toàn biến mất mà chủ yếu là số lượng hiện có trên thị trường sơ cấp ngày càng khan hiếm. Trên thị trường thứ cấp, những căn hộ này vẫn còn, dù phần lớn nằm ở các khu vực xa trung tâm và có diện tích nhỏ.

Bên cạnh đó, xét về quy hoạch, vẫn còn nhiều dự án đang trong kế hoạch triển khai. Do đó, phân khúc căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng có thể sẽ tiếp tục được bổ sung trong thời gian tới. Nếu nguồn cung này không xuất hiện từ thị trường thương mại thì nhà ở xã hội sẽ là một giải pháp thay thế. Khi có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội được tung ra thị trường sẽ góp phần tích cực trong giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân.

Chia sẻ về cơ hội sở hữu nhà ở, bà Hằng cho rằng: "Việc sở hữu nhà đòi hỏi một nền tảng kiến thức đầy đủ, đồng thời cũng cần thời gian để tích lũy tài chính. Đặc biệt đối với người trẻ, khi mới tốt nghiệp và ra trường, hầu hết chưa thể có đủ nguồn lực để mua nhà ngay, vì vậy việc tích lũy tài chính là điều tất yếu. Người mua có thể tìm đến các gói hỗ trợ tài chính. Việc sử dụng đòn bẩy giúp rút ngắn thời gian sở hữu bất động sản, tuy nhiên, cần có kế hoạch tài chính hợp lý để đảm bảo khả năng chi trả".

Ngoài ra, một chiến lược khác cần lưu ý là tìm kiếm bất động sản ở những khu vực xa trung tâm, nơi giá cả hợp lý hơn. Điều này có thể yêu cầu sự linh hoạt trong việc di chuyển, nhưng là một giải pháp khả thi cho những ai có ngân sách hạn chế. Chưa kể, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông Hà Nội trong những năm sắp tới với một số dự án nổi bật như cầu Tứ Liên, Ngọc Hồi, Trần Hưng Đạo và dự án thành phần 3 thuộc Vành đai 4 - Vùng Thủ đô sẽ hỗ trợ việc liên hết giữa Hà Nội và các khu vực lân cận trở nên thuận tiện hơn.

Thậm chí, nếu chưa sẵn sàng mua nhà thì thuê nhà cũnglà một giải pháp phù hợp. Đây cũng là xu hướng phổ biến tại nhiều quốc gia, đặc biệt khi giá nhà ở mức cao và người trẻ cần thời gian tích lũy tài chính. Hiện nay, có nhiều lựa chọn thuê nhà với chất lượng tốt, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt trong thời gian chờ đợi cơ hội mua nhà.

Nhìn chung, việc sở hữu nhà không chỉ đơn thuần là một quyết định mua sắm mà còn đòi hỏi chiến lược tài chính thông minh. Dù lựa chọn mua ngay, thuê nhà hay đầu tư vào bất động sản ở bất kỳ phân khúc nào, mỗi người cần cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên điều kiện tài chính và kế hoạch cá nhân của mình - chuyên gia khuyến nghị.