Giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách về bất động sản

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo thẩm tra về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: Doãn Tấn - TTXVN

Để hoàn thiện dự thảo Luật, Thường trực UBKT đề nghị dự thảo Luật cần làm rõ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú” tại điểm b khoản 1 Điều 6; trong khi đó khoản 1 Điều 45 mới đưa ra quy định về hợp đồng đối với căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), chưa có các loại bất động sản mới khác như cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment)…

Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp báo cáo Chính phủ nghiên cứu thiết lập khung pháp lý đối với loại hình bất động sản này để bảo đảm minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, khách hàng, người mua, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, nhưng phải tuân thủ nguyên tắc không hợp pháp hóa các sai phạm; đồng thời, rà soát quy định tại Điều 45 về hợp đồng kinh doanh bất động sản thống nhất với quy định tại Điều 6… 

Qua nghiên cứu, Thường trực UBKT nhận thấy, quy định về “đặt cọc” là quy định mới, đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định. Trường hợp cần thiết, chỉ quy định nội dung đặc thù của việc đặt cọc trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự.

Liên quan đến quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Thường trực UBKT cơ bản tán thành với quy định như tại dự thảo Luật; đồng thời, đề nghị nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, sửa đổi quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Thường trực UBKT đề nghị làm rõ mục đích, nội dung, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, để bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quan hệ bảo lãnh. Đồng thời quy định chặt chẽ các nội dung ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích vốn huy động, tăng cường quyền của khách hàng được tiếp cận thông tin, giám sát tiến độ thực hiện dự án và các quyền hợp pháp khác. Bổ sung các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng. Tăng cường quản lý nhà nước, quy định các chế tài xử lý vi phạm bảo đảm tính răn đe…

Ngoài ra, đề nghị đề nghị tiếp tục rà soát Chương VI, đối với những nội dung đã được quy định tại các luật có liên quan thì có quy định dẫn chiếu, chỉ quy định tại dự thảo Luật những nội dung có tính đặc thù về hợp đồng, cụ thể: Rà soát khoản 1 Điều 45; Điều 47; đối với giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, đề nghị bổ sung quy định về các loại hợp đồng giữa 3 bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản); làm rõ tranh chấp, khiếu kiện tại điểm b khoản 1 Điều 51.

Thường trực UBKT tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.

Đối với nội dung về điều tiết thị trường bất động sản (Chương IX ), Thường trực UBKT tán thành với ý kiến đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định như tại dự thảo Luật về điều tiết thị trường bất động sản vì: Chưa làm rõ được khái niệm pháp lý “điều tiết thị trường”; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản với điều tiết thị trường nói chung và điều tiết các thị trường cụ thể khác nói riêng; chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định.

Bên cạnh đó, quy định tại Điều 84 về các trường hợp thực hiện điều tiết thị trường chưa rõ tính định lượng “tăng bất thường”, “giảm bất thường”, “tác động lớn”; việc đánh giá mức độ biến động của thị trường bất động sản chỉ trên cơ sở “lượng giao dịch” là chưa đầy đủ, chưa đúng trọng tâm là chỉ thực hiện các biện pháp can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng ở mức độ đáng kể đến ổn định kinh tế - xã hội…

Phát biểu cho ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội Lê Tấn Tới cho biết, qua nghiên cứu, Thường trực Ủy ban Quốc phòng và An ninh cơ bản đồng ý với những nội dung thẩm tra của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.

Đề cập đến nguyên tắc tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh trong dự thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội Lê Tấn Tới cho rằng, thực tế thời gian qua, đây là nguyên tắc rất khó thực hiện. Bởi phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh hiện chưa có luật nào quy định.  

Do vậy, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội Lê Tấn Tới đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu lại nguyên tắc này và cân nhắc có thể thay thế nguyên tắc này bằng một nguyên tắc khác và dễ thực hiện hơn trong thực tiễn, theo hướng kết hợp chặt chẽ hoạt động kinh doanh bất động sản với đảm bảo quốc phòng, an ninh để đảm bảo phù hợp với quan điểm của Đảng và Hiến pháp năm 2013... 

Đối với nội dung về điều tiết thị trường bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội Lê Tấn Tới bày tỏ ủng hộ với loại ý kiến thứ 2. Cụ thể, nhất trí với quy định tại dự thảo Luật; tuy nhiên, đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định bảo đảm rõ ràng về mặt nội dung và tính quy phạm, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật theo hướng Nhà nước chỉ can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến các mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô của đất nước.

Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm cho rằng, đây là dự án Luật quan trọng, tác động đến nhiều đối tượng, nhiều thành phần kinh tế, tổ chức cá nhân. Về khái niệm kinh doanh bất động sản, Chủ tịch Hội đồng Dân tộc đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ lý do, cơ sở bỏ cụm từ vì mục đích lợi nhuận, việc bỏ cụm từ này có thay đổi gì trong bản chất khái niệm hay không.

Bên cạnh đó, Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm cho biết, hiện nay việc kinh doanh bất động sản phát sinh những loại hình mới như căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, công trình văn phòng kết hợp lưu trú… Chủ tịch Hội đồng Dân tộc đề nghị làm rõ những loại hình mới này có thuộc phạm vi điều chỉnh của luật này không, và nếu có thì được thể hiện cụ thể ở Điều, khoản nào trong dự thảo Luật này.

Về 2 phương án điều tiết thị trường bất động sản, Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm lựa chọn phương án 2, tuy nhiêu lưu ý việc thực hiện phương án cần đảm bảo sự quản lý của nhà nước, nhưng tôn trọng quy luật của thị trường.

Về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, khoản 3 Điều 4 của dự thảo Luật quy định, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận; trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực. 

Ngoài ra, nội dung này còn được quy định tại một số điều khoản khác trong dự thảo Luật, và có sự chồng chéo, mâu thuẫn với một số luật khác có liên quan. Chủ tịch Hội đồng Dân tộc đề nghị rà soát kỹ lưỡng, quy định tập trung, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật./.