Giới phân tích: Giao dịch trên thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn

Sau khi lãi suất huy động giảm mạnh về đáy, nhiều ngân hàng thương mại tiếp tục hạ lãi suất cho vay mua nhà. Việc mặt bằng lãi suất thấp đang được kỳ vọng giúp thị trường bất động sản khởi sắc hơn. Dù vậy, theo giới phân tích, tâm lý nhà đầu tư và giao dịch trên thị trường sẽ chưa hồi phục hoàn toàn cho tới giữa năm 2024.

Khảo sát mặt bằng lãi suất tại một số ngân hàng thương mại cho thấy, lãi suất ưu đãi khi vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng hiện dao động từ 6-11%/năm, áp dụng ở kỳ hạn vay ngắn từ 3-6 tháng. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi rơi vào khoảng 9,5-13%/năm. Hiện lãi vay mua nhà tại nhiều ngân hàng thương mại đã giảm khoảng 1-3%/năm so với hồi đầu năm.

Theo ông Trần Đức Anh, Giám đốc Vĩ mô và Chiến lược thị trường, Công ty cổ phần Chứng khoán KB (KBSV), đối với các doanh nghiệp bất động sản, việc giảm lãi suất, nới lỏng chính sách hỗ trợ giãn hoãn nợ, xử lý trái phiếu là một trong những giải pháp thiết thực hiện nay. Bởi lẽ, các doanh nghiệp bất động sản là nhóm doanh nghiệp thâm dụng vốn rất lớn, sử dụng đòn bẩy cao nên yếu tố dòng tiền rất quan trọng.

Ở thời điểm thị trường sôi động, doanh nghiệp bán được hàng nên việc sử dụng đòn bẩy cao chưa gây ra rủi ro lớn. Tuy nhiên, sau sự đổ vỡ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và các sự kiện Tân Hoàng Minh hay Vạn Thịnh Phát khiến thị trường bất động sản "đóng băng" thì thanh khoản trở thành vấn đề sống còn của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022, chiếm 21,46% tổng dư nợ nền kinh tế; trong đó, có 36% là dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Với mức lãi suất cho vay đã giảm bình quân từ 1-3%, rõ ràng các doanh nghiệp bất động sẽ tiết kiệm được một khoản chi phí tài chính rất lớn.

Bên cạnh đó, việc hoãn giãn nợ trái phiếu cũng giúp nhiều doanh nghiệp bị đứt gãy dòng tiền, không đáp ứng nghĩa vụ trả nợ trái phiếu có thêm nguồn lực đáng kể trong giai đoạn khó khăn. Đây được xem là những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường của VinaCapital cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một năm đầy sóng gió, nhưng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường hiện đã qua.

Theo ông Michael Kokalari, dù dữ liệu tăng trưởng tín dụng gần đây cho thấy nhu cầu vay mua nhà còn yếu, nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng gần đây. Sự tăng trưởng nhẹ trong mức tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản gần đây sẽ giúp họ tăng cường hoạt động phát triển.

Nhìn lại mặt bằng lãi suất tại các ngân hàng thương mại từ đầu năm 2023 đến nay cho thấy, lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm, nhưng sau đó đã giảm đáng kể.

Lãi vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại hiện tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của Chính phủ vào năm ngoái. Sự sụt giảm lãi suất này đã giúp thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, từ đó thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư.

Cụ thể, khoảng 80% số căn hộ của Khang Điền House mở bán tại dự án phân khúc tầm trung "Privia" đã được mua ngay trong sự kiện mở bán. Ngoài ra, 80% số căn hộ của dự án Glory Heights của Vinhomes đã được bán và 80% dự án Akari của Nam Long cũng được bán nhanh chóng.

Lưu ý, các dự án này đều nằm ở các quận ngoại vi của Tp. Hồ Chí Minh như thành phố Thủ Đức ( Quận 9 cũ) và Quận Bình Tân. Theo quan sát, hoạt động giao dịch ở khu vực ngoại thành (xa trung tâm thành phố hơn) vẫn còn suy yếu.

Tuy vậy, vị chuyên gia của VinaCapital cho rằng, giá căn hộ mới chào bán tại Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Để bán căn hộ, các chủ đầu tư bất động sản hiện đang cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua như gia hạn thời gian ân hạn và các ưu đãi khác.

Hơn nữa, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư. Đây là một trong những ví dụ cho thấy trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định.

Mặc dù gần đây đã có một số bước tiến để giải quyết các vấn đề đó, tuy vậy VinaCapital không cho rằng sẽ có cải thiện thực sự cho đến năm 2024. Do đó, dù đã có những dấu hiệu tốt trên thị trường bất động sản của Việt Nam, nhưng sự phục hồi hoàn toàn vẫn chưa bắt đầu.

Chuyên gia VinaCapital hy vọng Chính phủ sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để tháo gỡ các nút thắt pháp lý và quy định hiện cản trở hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam. Điều này cũng hướng tới việc củng cố niềm tin của thị trường, đồng thời sẽ giúp hỗ trợ giá cổ phiếu vào năm tới.

Mặt khác, để thúc đẩy thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần "hy sinh" một phần lợi ích trong việc chấp nhận giảm giá bán nhiều hơn. Mặt bằng giá nhà ở thương mại vẫn neo ở mức cao đang làm chậm tiến độ phục hồi của thị trường bất động sản nói chung.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh cũng đã có văn bản đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không "neo giữ giá cao", tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường bất động sản để tăng "niềm tin thị trường", tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp.

Về lâu dài, các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân và tham gia thực hiện "Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030" để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại thông thường. Đồng thời, tham gia thực hiện các chương trình xây dựng lại nhà chung cư cũ, chương trình chỉnh trang, di dời nhà trên và ven kênh rạch, chương trình chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị cũ "lụp xụp" tại các địa phương, nhất là tại các thành phố trực thuộc Trung ương…

Các đề xuất trên được hiệp hội này đưa ra trong bối cảnh thời gian qua Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và nhiều địa phương đã tích cực có các động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường nhưng phía doanh nghiệp vẫn còn "án binh bất động" trong việc cơ cấu lại sản phẩm, điều chỉnh giá bán phù hợp.