Khó khăn "điển hình" trên thị trường bất động sản cần sớm được tháo gỡ

Trước khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, Chính phủ đã nhập cuộc và có nhiều chỉ đạo kịp thời, sát sao. Mới đây, Văn phòng Chính phủ đã thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà về vướng mắc các dự án của Novaland (mã chứng khoán: NVL) tại tỉnh Đồng Nai và tỉnh Bình Thuận; trong đó yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài Nguyên và Môi trường, UBND hai tỉnh Đồng Nai và Bình Thuận báo cáo lại trước ngày 15/4.

Cùng đó, Văn phòng Chính phủ đã ký văn bản thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà tại cuộc họp về chủ trương góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp để thực hiện dự án cấp 2 theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án khu đô thị sinh thái Đại Phước và dự án khu đô thị du lịch Long Tân ở huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Đây là dự án do Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Group - mã chứng khoán: DIG) làm chủ đầu tư.

Theo đó, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu tỉnh Đồng Nai rà soát toàn diện về pháp lý dự án khu đô thị sinh thái Đại Phước, chủ động phối hợp với các cơ quan liên quan thực hiện theo đúng thẩm quyền, đồng thời giao tỉnh Đồng Nai xác định rõ các vướng mắc và tìm giải pháp phù hợp để tháo gỡ khó khăn tại khu đô thị du lịch Long Tân.

Dự án Khu đô thị du lịch Long Tân có quy mô 332 ha thuộc huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai và vốn đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng. Tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông bất thường vào cuối năm 2022, DIC Group thông tin đã bồi thường giải phóng mặt bằng cho hơn 156 ha với tổng kinh phí 1.324 tỷ đồng. Dự kiến đầu năm 2023, doanh nghiệp sẽ được giao đất đợt 1 (82,1 ha) và đủ điều kiện khởi công.

Còn dự án khu đô thị sinh thái Đại Phước tại Đồng Nai có quy mô 464 ha với tổng vốn đầu tư 7.506 tỷ đồng. Chi phí kinh doanh dở dang tại dự án tính đến cuối quý IV/2022 là 1.321 tỷ đồng.

DIC Group cũng có văn bản báo cáo và kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đề xuất tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản của DIC Group nói riêng và toàn thị trường nói chung để thúc đẩy thị trường bất động phát triển lành mạnh, bền vững; đồng thời, đề xuất một vài giải pháp khác liên quan đến giãn thời gian nộp tiền sử dụng đất, thuê đất; nới room tín dụng; triển khai quy hoạch xây dựng; số hóa quản lý đầu tư công, đấu thầu…

Tương tự như DIC Group, trong tháng 3 và tháng 4/2023, Novaland cũng có liên tiếp 3 công văn kiến nghị giải quyết các vướng mắc. Ngay tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững do Chính phủ tổ chức vào giữa tháng 2/2023, lãnh đạo doanh nghiệp này đã chia sẻ thông tin Novaland đang có 25.000 tỷ đồng bị phong tỏa tại các ngân hàng thương mại; trong đó, theo các điều kiện tín dụng, hơn 10.000 tỷ đồng đủ điều kiện để giải tỏa khi Novaland hoàn thiện được một số thủ tục pháp lý. Bởi vậy, nếu trong vòng 1 - 2 tháng tới vấn đề này được giải quyết, doanh nghiệp sẽ có nguồn vốn để hoạt động bình thường.

Hiện nay, các khó khăn liên quan đến pháp luật về đất đai, Bộ Xây dựng chỉ rõ, nhiều dự án đang vướng  mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó để xác định đâu là giá "thị trường" (chiếm trên 50% của các dự án). Cơ quan chức năng có tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm gây thất thoát nếu định giá thấp hơn thị trường; nhiều trường hợp định giá cao hơn nhiều giá giao dịch thực tế cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp khi triển khai thực hiện.

Thêm vào đó, các khó khăn được Bộ Xây dựng dẫn chứng còn bao gồm: nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng lại chưa có kế hoạch sử dụng của cấp huyện; thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định nhưng đã được chuyển mục đích sử dụng đất; đền bù giải phóng mặt bằng...

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cổ phần hóa thì gặp khó khi chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án; khó khăn về giao đất, cho thuê đất dự án đối ứng BT cũng như điều kiện duy trì tỷ lệ góp vốn không thấp hơn 20% khi di dời doanh nghiệp, cơ sở sản xuất hoặc việc doanh nghiệp nhà nước có chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không phù hợp (chưa có) phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước...

Đây cũng chính là những khó khăn được Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp ghi nhận sau khi làm việc với nhiều địa phương, doanh nghiệp bất động sản và tập hợp báo cáo gửi về của các đơn vị này.

Bởi vậy, câu chuyện về những vướng mắc của DIC Group hay Novaland cũng là những khó chung mà nhiều doanh nghiệp bất động sản khác đang gặp phải. Do đó, nếu tháo gỡ được những khó khăn điển hình này kỳ vọng sẽ tạo "thông thoáng" cho cả các doanh nghiệp khác, tạo đà phát triển minh bạch và bền vững cho thị trường bất động sản thời gian tới./.