Gỡ nút thắt cho thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang phải trải qua rất nhiều tầng nấc thủ tục trong quá trình triển khai dự án. Ảnh minh họa: TTXVN

Sự chồng chéo của các luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, nhà ở, đầu tư, cấp phép, cùng với việc hàng loạt nguyên cán bộ lãnh đạo thành phố dính vòng lao lý do buông lỏng quản lý đất đai và nhiều đợt thanh, kiểm tra trên diện rộng đã khiến không ít dự án bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh “chôn chân”, thị trường suy giảm nguồn cung và tính thanh khoản.

Trong khi đó, bước vào những tháng đầu năm 2020, các ngành kinh tế; trong đó, có lĩnh vực bất động sản đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch COVID-19. Trước tình hình đó, lãnh đạo Tp. Hồ Chí Minh đã và đang nỗ lực triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp nhằm xây dựng thị trường bất động sản thành phố phát triển lành mạnh, bền vững.
* Vướng mắc từ các tầng nấc thủ tục
Theo phản ánh của Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA), hiện nay, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang phải trải qua rất nhiều tầng nấc thủ tục trong quá trình triển khai dự án.

Các thủ tục này gồm từ công đoạn lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng…
Kể từ tháng 3/2019, trên địa bàn thành phố có 124/158 dự án liên quan đến đất công thuộc diện rà soát được cho phép vận hành trở lại nhưng thực tế nhiều dự án vẫn chưa thực sự hoạt động bình thường.

Không chỉ vậy, doanh nghiệp còn phải “gõ cửa” nhiều cơ quan, từ ngành xây dựng, kế hoạch đầu tư, quy hoạch kiến trúc, tài nguyên môi trường, tài chính, thuế, khối hành chính UBND quận huyện, Văn phòng UBND thành phố… Có những hồ sơ bị chuyển qua lại rất nhiều sở, ngành, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian, chi phí đi lại.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành cho hay, gần 1 năm qua, công ty triển khai dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên tại huyện Bình Chánh, Tp. Hồ Chí Minh.

Trải qua nhiều cuộc họp với Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Quy hoạch Kiến trúc nhưng vẫn không thống nhất được việc điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch giữa tầng cao, mật độ dân số và hệ số sử dụng đất khiến doanh nghiệp vẫn chưa có quyết định chủ trương đầu tư, dự án ngưng trệ.
Một trường hợp khác, từ năm 2004, Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long trúng đấu giá 14 khu đất có diện tích 44,49 ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, Tp. Hồ Chí Minh để thực hiện dự án Dragon City. Công ty này đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá, hoàn tất nghĩa vụ tài chính, đã được UBND Thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên đến nay, tại phân khu số 15 của dự án Dragon City, vẫn còn tồn tại 1 căn nhà trên khu đất và một số hộ dân không chịu di dời; dẫn đến hơn 16 năm nay, Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long không thể triển khai dự án.
Theo chia sẻ của đại diện Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát, công ty đầu tư xây dựng dự án khu căn hộ tại phường Bình Thuận, quận 7 và đã được UBND Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư nhưng sau đó hết hạn do thủ tục điều chỉnh quy hoạch, bổ sung kế hoạch sử dụng đất, phê duyệt bản đồ hiện trạng vị trí lập thủ tục xin giao đất… nên công ty phải thực hiện lại thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Đầu tư. Vì thế, công ty lại mất thêm một công đoạn thủ tục nữa trong khi đã từng thực hiện các thủ tục này vào giai đoạn trước đó.
Cùng với đó là hàng loạt vướng mắc về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở do quy trình, thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất bị kéo dài, thường trên dưới 2 năm hoặc lâu hơn. Việc áp dụng "phương pháp thu nhập" và "phương pháp thặng dư" để xác định giá đất còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tế, dẫn đến việc xác định giá đất dự án không hợp lý…
Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chia sẻ, thời gian qua, việc chậm xác định giá đất đã khiến nhiều doanh nghiệp không thể hoàn thành đóng tiền sử dụng đất để hoàn thiện thủ tục pháp lý khiến dự án bị chôn vốn, đội chi phí đầu tư, quản lý… Cuối cùng chủ đầu tư tính vào giá bán sản phẩm và người mua nhà phải gánh chịu.
*Gỡ nút từ quy trình
Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng, Tp. Hồ Chí Minh đã thống nhất nội dung quy trình thực hiện dự án nhà ở đối với chủ đầu tư chưa đảm bảo quyền sử dụng đất ở hợp pháp gồm: lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư (bước 1), lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (bước 2), lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (bước 3), lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất (bước 4), lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất ở (bước 5) và công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng (bước 6).
Đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp thì trải qua 5 bước gồm chấp thuận chủ trương đầu tư (bước 1), công nhận chủ đầu tư (bước 2), trình duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 (bước 3), chấp thuận đầu tư (bước 4) và thẩm định thiết kế kỹ thuật, thiết kế cơ sở, cấp giấy phép xây dựng, xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh quy hoạch (bước 5).
Đáng chú ý, Thành phố đã chủ trương thực hiện song song việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh quy hoạch với thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
Về vấn đề quy hoạch, Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Thành phố Nguyễn Thanh Nhã cho hay, Thành phố sẽ xác định lại khu vực mũi nhọn, trọng tâm để lập và điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy mô dân số chứ không làm dàn trải ở các quận, huyện như hiện nay; trong đó, tập trung tăng dân số ở những khu vực có hạ tầng tốt, có điều kiện phát triển kinh tế và thuận lợi về mặt tự nhiên; đồng thời giảm chỉ tiêu dân số ở những khu vực kém phát triển.
Định hướng các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND Tp. Hồ Chí Minh khẳng định, trong 10 ngày tiếp nhận phản ánh, thắc mắc của doanh nghiệp, các sở, ngành Thành phố phải có trả lời hoặc hướng dẫn cụ thể cho doanh nghiệp, không để sự trì trệ trong thực thi pháp luật, chính sách, không thể "ngâm" hồ sơ trong khi nhiều doanh nghiệp chịu lãi suất ngân hàng và các chi phí khác đã đổ vào dự án. UBND Thành phố sẽ thành lập Tổ công tác họp hàng tuần và đến ngày 30/4 phải giải quyết xong các vướng mắc doanh nghiệp bất động sản; đồng thời định kỳ 3 tháng, lãnh đạo Thành phố sẽ cùng làm việc với các doanh nghiệp bất động sản.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản Thành phố hoan nghênh nhiều giải pháp tháo gỡ của lãnh đạo thành phố, việc thống nhất các bước giải quyết thủ tục cũng như các nội dung kiến nghị Thủ tướng xem xét, chỉ đạo giải quyết.
Tương tự, theo đại diện Tập đoàn Nam Long, với quy trình thực hiện 5 bước, Thành phố đã tạo bước đột phá tháo gỡ khó khăn, giải quyết cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cộng đồng doanh nghiệp cũng mong muốn Thành phố tiếp tục kiến nghị Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ các vướng mắc vượt thẩm quyền giải quyết của Thành phố.
Đánh giá cao những giải pháp của lãnh đạo Tp. Hồ Chí Minh, ông Bùi Xuân Huy, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova (thuộc Tập đoàn Novaland) cho hay, trong thời gian gần đây lãnh đạo các cấp thành phố đã dần tháo gỡ các vướng mắc cho nhiều dự án như cấp giấy phép xây dựng, giao đất, duyệt tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số dự án mà tập đoàn này đang phát triển.

Tập đoàn Novaland mong muốn lãnh đạo Thành phố, các bộ ngành, Chính phủ tiếp tục đồng hành với doanh nghiệp, sớm đưa ra các hướng dẫn, chỉ đạo để tháo gỡ các khó khăn vướng mắc hiện tại. Đồng thời, cho phép Tập đoàn được nhanh chóng tiếp tục triển khai dự án nhằm giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở và đầu tư của người dân.
Đối với những nội dung đề xuất tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc vượt thẩm quyền của Thành phố, ông Nguyễn Thành Phong cho biết, UBND Thành phố sẽ đăng ký lịch làm việc với Văn phòng Chính phủ cùng các bộ, ngành trên tinh thần đeo bám để giải quyết các vấn đề vướng mắc cho doanh nghiệp.../.