Hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi theo hướng khả thi

Chiều 10/9, tại Trụ sở Chính phủ, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp nghe báo cáo tiếp thu ý kiến thành viên Chính phủ đối với dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 (Dự thảo Luật).

* 3 nhóm nội dung chính

Báo cáo tại cuộc họp, Quyền Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng cho biết, dự thảo Luật tập trung vào 3 nhóm nội dung chính.

Cụ thể là các nội dung đã được nêu trong Kết luận của Ban Chấp hành Trung ương về sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" (bao gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính đất đai, giá đất; về hoàn thiện hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai).

Bên cạnh đó là các nội dung sửa đổi, bổ sung nhằm tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh; đồng bộ hệ thống pháp luật và tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật.

Cùng với đó là các nội dung sửa đổi liên quan đến phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền để thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp.

Sau khi tiếp thu ý kiến thành viên Chính phủ và ý kiến tại Phiên họp Chính phủ chuyên đề xây dựng pháp luật (ngày 4/9/2025), Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã thực hiện chỉnh lý các nội dung lớn: Kế hoạch sử dụng đất cấp xã; bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu, quyền thế chấp tài sản trên đất trong thời gian thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm; thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; tính chi phí xây dựng hạ tầng vào giá đất, thẩm quyền quyết định và sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; bổ sung chế độ sử dụng đất cho khu công nghệ thông tin tập trung.

Tại cuộc họp, thảo luận về cơ chế lựa chọn nhà đầu tư giao đất, cho thuê đất, nhiều ý kiến đề nghị phân định rõ ràng giữa đấu giá và đấu thầu. Theo đó, đấu giá chỉ áp dụng với những khu đất đã có hạ tầng, quy hoạch ổn định, trong khi đấu thầu nhằm lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, phương án phát triển tốt nhất, không chỉ dựa trên yếu tố giá.

Liên quan đến bảng giá đất, các đại biểu thống nhất quy định giữ bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, song cần bổ sung cơ chế điều chỉnh hàng năm bằng hệ số hoặc xây dựng lại bảng giá mới để phản ánh sát biến động thị trường. Cách làm này sẽ giảm chồng chéo, tiết kiệm nguồn lực.

* Không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã

Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh cần hoàn thiện dự thảo Luật theo hướng chặt chẽ, minh bạch, đồng thời tạo thuận lợi trong quản lý và thực tiễn thi hành.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã, Phó Thủ tướng đồng ý với đề xuất của Bộ Nông nghiệp và Môi trường là không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã. Còn kế hoạch sử dụng đất cấp xã cần gắn chặt với quy hoạch đô thị, nông thôn, bảo đảm hiệu quả không gian.

Đối với quy định bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Phó Thủ tướng nêu rõ: Các dự án quốc phòng, an ninh, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế thuộc thẩm quyền Thủ tướng và Nhà nước sẽ thu hồi, riêng những dự án hạ tầng xã hội như nhà ở xã hội, giáo dục, y tế... cần có quy định cụ thể. Ngoài ra, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần nghiên cứu quy định giao Thủ tướng phê duyệt quyết định thu hồi đất với những trường hợp đặc biệt.

Phó Thủ tướng nhấn mạnh, cần phân định rõ ràng giữa thu hồi đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự và cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo chính sách riêng.

Đối với các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi nhưng nhà đầu tư đã thỏa thuận được với phần lớn hộ dân (70-80%), có thể cân nhắc cho phép tiếp tục theo cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người dân, thay vì bắt buộc Nhà nước phải đứng ra thu hồi, với điều kiện không trái với Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Liên quan đến quyền sử dụng đất, Phó Thủ tướng khẳng định doanh nghiệp được chọn phương thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm; nếu trả tiền thuê đất một lần thì người thuê đất được thế chấp tài sản gắn liền với đất. Còn những quy định thí điểm về thế chấp tài sản gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm “chỉ đưa vào luật sau khi đã tổng kết đầy đủ”.

Đồng tình với quan điểm cần duy trì bảng giá đất 5 năm một lần, kèm hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường, Phó Thủ tướng nêu rõ, hệ số này cần có phương pháp xác định rõ ràng, căn cứ pháp lý cụ thể và quy định ngưỡng biến động để điều chỉnh. Về lâu dài, cần tiến tới một giá đất thống nhất trên cơ sở dữ liệu đất đai, nhưng trước mắt vẫn phải áp dụng bảng giá và hệ số.

Phó Thủ tướng lưu ý, việc quy định nhóm đất mới cần chọn lọc, tránh liệt kê tràn lan gây chồng chéo. Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất bổ sung lĩnh vực giáo dục, y tế, hạ tầng; đồng thời mở thêm cơ chế để Thủ tướng quyết định trường hợp đặc biệt và báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Đối với các dự án BT (xây dựng - chuyển giao), Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng rà soát, thiết kế quy định bảo đảm thống nhất về thời điểm định giá đất khi giao đất, ký hợp đồng.

Liên quan đến nguồn thu bổ sung khoản tiền do chậm nộp tiền sử dụng đất, Phó Thủ tướng nhấn mạnh, cần có quy định đối với trường hợp bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh... hoặc do Nhà nước điều chỉnh quy hoạch khiến người sử dụng đất chậm nộp tiền sử dụng đất, không để phát sinh khoản thu bất hợp lý đối với doanh nghiệp, người dân. Cùng với đó có chính sách công bằng với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phó Thủ tướng yêu cầu các cơ quan liên quan tiếp thu và hoàn thiện dự thảo Luật; đồng thời lưu ý có cơ chế linh hoạt, tránh cứng nhắc, tạo điều kiện thuận lợi khi tổ chức thực hiện.