Tập trung tháo gỡ ngay những vấn đề bức thiết trong Luật Đất đai

* Hoàn thành hệ thống thông tin quốc gia về đất đai vào năm 2026

Theo Tờ trình, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất một loạt nội dung sửa đổi, tập trung vào những vấn đề bức thiết, có tác động trực tiếp đến đời sống nhân dân và hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Bộ đề xuất bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã, chỉ giữ lại kế hoạch sử dụng đất cấp xã dựa trên chỉ tiêu phân bổ từ cấp tỉnh (phương án 2), nhằm tinh giản thủ tục, tránh tình trạng chồng chéo, tăng cường tính thống nhất.

Liên quan đến quy định thu hồi đất, dự thảo Luật bổ sung 3 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Trong đó có các dự án trọng điểm, khẩn cấp; dự án treo kéo dài do vướng mắc trong thỏa thuận với người dân; cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp có trên 75% người dân đồng thuận, nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án, song vẫn bảo đảm quyền lợi của số hộ còn lại.

Đối với cơ chế tài chính và giá đất, Bộ đề xuất sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Bên cạnh đó, bổ sung yếu tố chi phí hạ tầng kỹ thuật vào phương pháp xác định giá. Bộ kiến nghị lựa chọn phương án tính theo suất vốn đầu tư do địa phương hoặc Bộ Xây dựng công bố, thay vì căn cứ vào chi phí giải phóng mặt bằng và xây dựng thực tế.

Về thủ tục hành chính và phân cấp, dự thảo Luật đồng bộ hóa phân cấp, phân định thẩm quyền thu hồi đất với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất giữa các cấp; cắt giảm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Theo đó, quy định về giao đất, cho thuê đất không đấu giá, không đấu thầu sẽ bổ sung các trường hợp cụ thể, phân cấp thẩm quyền từ Thủ tướng xuống UBND cấp tỉnh, tạo thuận lợi cho các dự án BT và dự án đủ điều kiện nhưng không có nhà đầu tư khác.

Rút ngắn thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại theo hướng chỉ cần quy hoạch phân khu, lập quy hoạch chi tiết 1/500 sau khi đấu giá. Bổ sung trường hợp cho thuê đất trả tiền hàng năm trên quỹ đất Nhà nước quản lý vào quy định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, giảm yêu cầu về quy hoạch chi tiết. Thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời với các quyết định sử dụng đất do Nhà nước quyết định (chuyển mục đích, gia hạn, chuyển hình thức).

Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến quy định rõ trách nhiệm hoàn thành hệ thống thông tin quốc gia về đất đai vào năm 2026. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để tích hợp, kết nối dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư, tài chính, thị trường bất động sản, góp phần minh bạch hóa và hiện đại hóa công tác quản lý.

Theo Tờ trình, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Để bảo đảm tính liên tục, dự thảo Luật đưa ra 13 quy định chuyển tiếp để xử lý các vấn đề về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng đất đối với một số trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, xử lý đối với các đơn vị sự nghiệp công lập khi chuyển hình thức sử dụng đất, quỹ đất được sử dụng để thanh toán hợp đồng BT, tránh tạo khoảng trống pháp lý và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp trong giai đoạn chuyển giao.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định, việc sửa đổi lần này không nhằm thay đổi toàn diện Luật Đất đai, mà tập trung tháo gỡ ngay những “nút thắt” pháp lý, khắc phục những điểm bất cập, đồng thời tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh. Đây cũng là bước đi quan trọng để thể chế hóa các nghị quyết của Trung ương, Chính phủ, phù hợp với yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Tại cuộc họp, các ý kiến thảo luận, đề xuất không lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm ở cấp xã, chỉ cần tuân thủ quy hoạch đô thị và nông thôn; cho phép các đơn vị sự nghiệp công lập chỉ thuê đất trả tiền hàng năm; rút ngắn thời hạn thông báo thu hồi đất từ 90-180 ngày xuống còn 45-90 ngày và cho phép ban hành khi có quyết định chủ trương đầu tư...

Các đại biểu cho ý kiến, thảo luận về một số nhóm vấn đề như việc áp dụng bảng giá đất ổn định 5 năm và hệ số điều chỉnh phải dựa trên dữ liệu thực tiễn, hệ số biến động giá đất, đề xuất cân nhắc phương án trả tiền đất một lần cho cả vòng đời dự án để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý...

* Hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước

Phát biểu tại cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) có phạm vi điều chỉnh rất rộng, liên quan trực tiếp đến hầu hết các lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng cũng như đời sống của người dân và doanh nghiệp. Nếu không có phương pháp khoa học, đồng bộ giữa các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp và người dân, việc sửa đổi có thể dẫn đến xung đột, tác động tiêu cực ngay sau khi luật ban hành.

Cơ quan chủ trì soạn thảo (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) phải phân công cụ thể, huy động các đơn vị chuyên môn tham gia trực tiếp, nhất là bộ phận pháp chế, làm rõ những điều luật đang “trói buộc”, chưa sát thực tế hoặc còn thiếu rõ ràng, gây vướng mắc trong triển khai.

“Phải tập trung tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện cho triển khai ngay, trong khi tiếp tục chuẩn bị kỹ lưỡng để sửa đổi chuyên sâu từng luật trong tương lai. Mục tiêu là các đề xuất sửa đổi, đặc biệt là Luật Đất đai, bảo đảm tính khả thi, có cơ sở thực tiễn, đáp ứng đúng yêu cầu chỉ đạo của Bộ Chính trị, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ”, Phó Thủ tướng nói.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp thu đầy đủ các ý kiến đóng góp, bám sát Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, các kết luận, chỉ đạo của Trung ương, Bộ Chính trị. Những vấn đề còn mới, chưa cụ thể trong kết luận của Trung ương hoặc Bộ Chính trị, có thể đưa vào dưới dạng nguyên tắc, định hướng và giao Chính phủ, Bộ trưởng hoặc địa phương triển khai, bảo đảm tính linh hoạt, kịp thời.

Hiện nay quy hoạch sử dụng đất được thực hiện ở hai cấp (tỉnh và Trung ương), Phó Thủ tướng cho rằng: “Khi có quy hoạch phủ kín về đô thị và nông thôn, các quy hoạch chung ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp xã sẽ thay thế cho quy hoạch sử dụng đất đai. Nếu quy hoạch đã phủ kín, bao gồm cả quy hoạch đầy đủ hạ tầng kinh tế-xã hội, đất đai sẽ được quản lý hiệu quả”; đồng tình với định hướng quản lý đất đai dựa trên các quy hoạch đô thị-nông thôn hiện hữu thay cho kế hoạch sử dụng đất.

Liên quan đến tài chính đất đai, bao gồm phương pháp định giá, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường, Phó Thủ tướng nhấn mạnh, bảng giá đất sẽ sử dụng cho mọi chính sách, hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Tuy nhiên, hệ số điều chỉnh cần có quy định chi tiết, dựa trên dữ liệu thực tiễn và nguyên tắc thị trường, tránh lúng túng hoặc vi phạm pháp luật, thậm chí “dẫn đến rủi ro cho cơ quan quản lý”...