Israel: Nguồn cung dồi dào, thị trường bất động sản vào giai đoạn điều chỉnh

Trong nhiều năm, người Israel gần như coi việc giá bất động sản luôn tăng là một quy luật kinh tế hiển nhiên. Tuy nhiên, sau nhiều năm xung đột, lãi suất cao kéo dài, giá nhà tăng liên tục suốt hàng thập kỷ và lượng lớn nhà mới chưa bán được, một số chuyên gia cho rằng thị trường đã đạt đỉnh — ít nhất là tạm thời.

Theo số liệu từ Cục Thống kê trung ương Israel, giá nhà tại nước này đã giảm trong năm tháng liên tiếp tính đến tháng 7 vừa qua, với mức giảm khoảng 1,5% kể từ tháng 3. Tuy nhiên, dữ liệu sơ bộ của tháng 8 lại ghi nhận mức tăng nhẹ 0,8%. So với cùng kỳ năm trước, thị trường vẫn tăng hơn 2%.

Số lượng giao dịch cũng đang đi xuống. Kể từ khi đạt đỉnh vào tháng 12/2024, khối lượng giao dịch hàng tháng liên tục giảm so với cùng kỳ năm trước, (theo dữ liệu từ Bộ Tài chính Israel).

Dù giá có giảm, mức tăng gần 40% trong vòng 5 năm qua vẫn giúp thị trường bất động sản Israel giữ vị trí một trong những thị trường tăng trưởng nhanh nhất thế giới. Song, với lượng tiền khổng lồ được đầu tư dựa trên kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục leo thang, nhiều người — từ chủ nhà đến nhà phát triển và ngân hàng — đang cố gắng hiểu liệu đây có phải là sự điều chỉnh ngắn hạn hay là dấu hiệu thay đổi căn bản.

Ông Noah Sander, một môi giới của Daon Group Real Estate tại Tel Aviv, cho rằng thị trường đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh. Tuy nhiên, không ít người lo ngại rằng ảnh hưởng kinh tế từ cuộc xung đột tại Gaza và tình trạng cô lập quốc tế ngày càng tăng của Israel đang bắt đầu tác động trực tiếp đến thị trường nhà đất.

Giáo sư Zvi Wiener từ Trường Kinh doanh Đại học Hebrew nhận định: “Không nghi ngờ gì, xung đột có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế, và điều đó tác động trực tiếp đến bất động sản... Giữa chi phí xung đột của chính phủ, sự bất định và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, việc giá giảm là điều dễ hiểu”.

Tuy nhu cầu nội địa có dấu hiệu chững lại, một bộ phận người Do Thái ở nước ngoài — đặc biệt từ Mỹ — vẫn tiếp tục mua nhà ở Israel, dù là để đầu tư hay như một "nơi trú ẩn an toàn".

Theo ông Sander, xu hướng giảm giá thực chất đã bắt đầu từ đầu năm 2023, trước cả ngày 7/10/2023 — thời điểm chiến sự bùng phát giữa Israel và lực lượng Hamas. Nhiều người bán vẫn cố giữ kỳ vọng giá như thời kỳ đỉnh cao 2021–2022, trong khi người mua giờ đã khác.

Lãi suất vay mua nhà tăng vọt kể từ giữa năm 2022 — từ mức siêu thấp 0,1% lên 4,5% hiện tại. Đồng USD cũng suy yếu rất nhiều so với đồng shekel, khiến các nhà đầu tư nước ngoài đắn đo.

Sau nhiều năm phàn nàn thiếu nhà, các nhà phát triển giờ lại đẩy mạnh xây dựng, tạo ra lượng cung nhà mới khổng lồ — gần 83.000 căn hộ mới đang chờ bán. Điều này dẫn đến sự điều chỉnh về giá.

Thêm vào đó, các chính sách mới cũng làm giảm sức mua. Cuối năm 2024, thuế VAT tăng từ 17% lên 18%. Ngân hàng trung ương Israel cũng siết lại các gói tài chính "trả sau khi nhận nhà", vì lo ngại rủi ro cho hệ thống ngân hàng.

Theo nhiều chuyên gia, giờ đây yếu tố được người mua quan tâm nhất không còn là chỗ đậu xe mà là phòng trú ẩn. Nếu nhà không có phòng trú ẩn hoặc không tiếp cận được hầm trú chung, giá có thể bị giảm tới 15–20%.

Những người chấp nhận mua nhà cũ thì thường chỉ quan tâm nếu tòa nhà có khả năng được tái phát triển theo các chương trình tái thiết đô thị — nơi chủ nhà được đổi căn hộ mới sau khi tòa nhà cũ bị phá bỏ và xây lại.

Các thành phố như Ashkelon, Netanya, Modiin, Beit Shemesh, Pardes Hana, Karmiel và Carmei Gat đang ngày càng thu hút người nói tiếng Anh. Tại Jerusalem, các khu như German Colony, Rehavia và Talbieh vẫn giữ giá mạnh.

Giáo sư Wiener cảnh báo về kịch bản xấu: “Nền kinh tế có thể rơi vào suy thoái sâu, tùy thuộc vào độ dài của cuộc xung đột, ngoại giao quốc tế và chi phí tái thiết”. Tuy nhiên, ông Sander tỏ ra lạc quan: “Khi xung đột kết thúc, có thể sẽ có một làn sóng hưng phấn tự nhiên, kéo theo nhu cầu mua nhà và đẩy giá lên”.