Khan hiếm cung, bất động sản chịu áp lực giá

Trong những tháng cuối của năm 2020, làn sóng đầu tư, mua sắm có thể sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Các địa phương, đặc biệt là chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản cần nắm bắt cơ hội này và có chính sách kịp thời để thu hút, khai thác hiệu quả việc chào bán, giao dịch sản phẩm trong giai đoạn cuối năm.

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, kể từ quý III/2020, thị trường bất động sản có sự phục hồi đáng kể khi tỷ lệ hấp thụ từ các sản phẩm mới tăng so với quý I và II.

Riêng quý III, cả nước có 73.933 sản phẩm bất động sản nhà ở được bán trên toàn thị trường gồm 46.773 căn hộ chung cư và 27.160 căn nhà thấp tầng. Sản phẩm được chào bán chủ yếu là hàng tồn từ các quý trước, chiếm tới 70%. Giao dịch trên toàn thị trường đạt 26.299/73.933 sản phẩm, xác lập tỷ lệ hấp thụ ở mức 35,5%.

Cùng đó, lượng cung mới chào bán và giao dịch từ các sản phẩm mới chào bán ra thị trường trong quý III cũng đạt tỷ lệ hấp thụ 43,4%. Đáng chú ý, lượng cung mới chào bán trong quý III đã tăng 1,21 lần so với 2 quý trước đó.

Hiện những địa bàn có sức ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường vẫn là 2 đô thị trung tâm Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại Hà Nội, căn hộ bình dân tiếp tục tiếp giữ tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ theo phân khúc nhưng lại có tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt. Lượng cung căn hộ cao cấp mới tung ra thị trường cũng rất hạn chế bởi tỉ lệ hấp thụ của phân khúc này đang ở mức rất thấp, chỉ khoảng 10%.

Theo xu thế này, giá bán căn hộ phân khúc trung, cao cấp tại Hà Nội tiếp tục “đi ngang” còn phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3 - 5%.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận xét, tình trạng phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội trong khoảng thời gian 2- 3 năm trở lại là rất “ì ạch”, gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này.

Các dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước cung cấp sản phẩm một cách nhỏ giọt cho thị trường. Trung bình nguồn cung mới ra thị trường chỉ đạt khoảng hơn 2 ngàn sản phẩm mỗi quý. Đây là con số quá thấp cho một thành phố có gần mười triệu dân – ông Đính phân tích.

Trong khi đó, lượng cung mới từ các dự án bất động sản tại Hà Nội lại rất hiếm dòng sản phẩm thuộc phân khúc bình dân. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông…. Tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%, điển hình như dự án Eurowindow River Park tại Đông Anh.

Sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Kể từ khi khủng hoảng do dịch bệnh COVID-19 đến nay, nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng bán không đáng kể. Tình trạng này cũng không ngoại trừ các đại dự án đang được quảng cáo rầm rộ – ông Đính cho hay.

Tuy nhiên, trên thực tế cũng chưa ghi nhận hiện tượng dự án bất động sản công bố giảm giá mà chỉ có một số chủ đầu tư tung chiêu tặng quà khủng và khuyến mại lớn để kích cầu, thay vì giảm giá sản phẩm.

Trái với sự bình lặng của thị trường bất động sản Hà Nội, tại Thành phố Hồ Chí Minh giá bán căn hộ trong quý III đã tăng mạnh từ 15-20% so với quý II, tạo nên “cơn sốt” cho thị trường khu vực này.

Mặc dù giá bán tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh lại đạt ngưỡng tương đương 75,1%, bỏ xa Hà Nội. Cụ thể, tổng lượng sản phẩm được bán trên toàn thị trường Thành phố Hồ Chí minh trong quý III là 12.530 sản phẩm mà chủ yếu là căn hộ chung cư với giao dịch đạt 9.408 sản phẩm.

Đáng chú ý, khoảng thời gian 2 năm trở lại đây, cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp cực kỳ nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu từ quy hoạch, cấp phép xây dựng... cho đến việc đủ điều kiện tham gia thị trường…

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, ngoài “đại dự án” đô thị tại Quận 9, một số dự án nhà ở khác đã cơ bản hoàn thành thủ tục thì rải rác dần được cấp giấy phép xây dựng và đủ điều kiện bán sản phẩm trong năm 2019 và 2020. Tuy nhiên, hầu hết chủ đầu tư các dự án này đều phải lách luật bán sản phẩm trước theo kiểu đặt cọc hoặc ký quỹ đảm bảo thực hiện mua bán sản phẩm… để đáp ứng nhu cầu rất cao của thị trường.

Bởi vậy, mặc dù số lượng sản phẩm chào bán trong kỳ cao nhưng phần lớn các sản phẩm này đã được hấp thụ từ trước, sản phẩm thực tế còn bán trên thị trường rất ít.

Mặt khác, do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao dẫn đến giá căn hộ tại thành phố này tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao – các chuyên gia phân tích.

Thậm chí, do khan hiếm nguồn hàng dự án nên nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền tại các huyện ven đô. Điều này cũng tạo ra sự tăng giá mạnh cho đất đai tại một số huyện như Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi… Giá đất giao dịch dao động từ 30-50 triệu đồng/m2, tăng từ 10-15%.

Chịu tác động chung từ dịch bệnh nhưng thị trường hàng hóa bất động sản Việt Nam vẫn ghi nhận những chỉ số lạc quan. Càng về cuối năm, thị trường càng cho thấy những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ.

Hiện sản phẩm tồn khó bán trên thị trường chủ yếu đến từ những dự án căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, giá bán cao, không ở vị trí đắc địa, không nằm trong lõi trung tâm thành phố hoặc biệt thực có tổng giá trị lớn hay dự án xây dựng giá bán không hợp lý, cao hơn giá trị của thị trường, dự án không đảm bảo chất lượng về hạ tầng giao thông, xã hội, dịch vụ, cảnh quan, môi trường…

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo, giá bất động sản đang đối mặt với nhiều áp lực. Điển hình là giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút “bong bóng”.

Đặc biệt, phân khúc chung cư cao cấp có tỷ lệ tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, bị áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn...

Toàn cảnh thị trường chung cho thấy, giá đất ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh đang vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Do đó, giai đoạn vừa qua hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp, để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại.

Những tháng cuối của năm 2020, với việc kiểm soát được dịch bệnh COVID-19, kinh tế trong nước hồi phục, tăng trưởng dương... được kỳ vọng là những yêu tố tiếp sức để thị trường bất động sản phục hồi trở lại.

Dù tại nhiều đô thị lớn, nguồn hàng mới vẫn tiếp diễn tình trạng khan hiếm nhưng các doanh nghiệp bất động sản đang mong đợi các địa phương sẽ có đột phá và có thêm nhiều dự án được phê duyệt. Cùng đó là nhiều dự án đấu giá đất sẽ được triển khai tại các địa phương để tạo ngân sách. Đây chính là cách hóa giải sự khan hiếm, “nghẽn” nguồn cung kéo dài trong mấy năm vừa qua.

Ở giai đoạn cuối năm, áp lực tăng nhu cầu đầu tư để hiệu quả sử dụng tiền tăng cao thay vì để trong ngân hàng suốt thời gian dài với lãi suất thấp. Hiện tượng săn tìm đất đai trong dân ở những địa phương bị đồn thổi thông tin sẽ có chiều hướng gia tăng.

Điều này vô tình tạo ra nhiều thị trường giao dịch không chính thống, không được kiểm soát, đặc biệt là tạo bong bóng giá và thị trường ảo. Bởi vậy, Hội Môi giới Bất động sản cũng khuyến cáo các cơ quan quản lý nhà nước cần có sự định hướng kịp thời và nhất là các nhà đầu tư phải thận trọng, tỉnh táo./.