Bất động sản lạc quan chờ vốn

Các chuyên gia nhận xét, dù năm 2020 còn nhiều khó khăn thách thức nhưng về cơ bản, các nguồn vốn tài trợ cho thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khả năng phát triển. Thậm chí, bước sang năm 2021, nguồn vốn cho bất động sản được kỳ vọng sẽ hồi phục mạnh do nhiều yếu tố.

Thời điểm gần đây, lãi suất huy động và cho vay liên tục giảm cho thấy các ngân hàng thương mại đang gặp khó vì không có khách vay. Thông thường, khi lãi suất giảm mạnh, các kênh đầu tư như bất động sản sẽ luôn được coi là một kênh đầu tư tốt bởi vẫn có thể sinh ra 2 dòng lợi nhuận từ khai thác kinh doanh cho thuê hoặc kỳ vọng tăng giá theo thời gian.

Kể từ đầu năm 2020, khi Ngân hàng Nhà nước chính thức đưa ra những quy định nhằm kiểm soát nguồn vốn cho vay đối với bất động sản, thị trường đã thực sự bước vào giai đoạn trầm lắng. Điều này kéo theo cả ngân hàng lẫn chủ đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Gia Long - Chủ tịch HĐQT Công ty MB Land cho rằng, rất cần có chính sách hỗ trợ cho lĩnh vực bất động sản bởi đây là lĩnh vực có liên quan mật thiết đến hệ thống ngân hàng.

Hiện nguồn vốn vay cho các dự án bất động sản nằm phần lớn tại các ngân hàng. Nếu bất động sản sụp đổ thì nguồn vốn cho vay trong lĩnh vực bất động sản trở thành nợ xấu. Theo dây chuyền, khi hệ thống ngân hàng bị đổ vỡ thì nền kinh tế sẽ bị tê liệt – ông Long phân tích.

Trên thực tế, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản đang vấp phải nhiều lực cản nhất thời. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn bình tĩnh, lạc quan, giữ vững cam kết sẽ tiếp tục tham gia vào thị trường trong dài hạn. Các nhà đầu tư hiện đang chờ đợi thời cơ, chưa thật sự trở lại thị trường nên trong năm 2020 thị trường vẫn chưa nhiều biến động.

Đáng chú ý, dịch bệnh đã được kiểm soát tương đối tốt ở Việt Nam nên nhiều doanh nghiệp đang chuẩn bị cho các hoạt động kinh doanh quay trở lại quỹ đạo  bình thường. Do đó, bản thân các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản cũng kỳ vọng sẽ có nhiều giao dịch thành công hơn khi thị trường dự kiến phục hồi trong những tháng cuối năm 2020 và năm 2021.

Đánh giá về yếu tố quan trọng nhất của thị trường bất động sản là dòng vốn, Tiến sỹ Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV phân tích, bước sang năm 2021, nguồn vốn này sẽ hồi phục mạnh mẽ căn cứ vào nhiều yếu tố như: kinh tế tăng trưởng và khả năng tăng thu nhập của người dân; dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tiếp tục được thu hút mạnh nhờ xu hướng chuyển dịch đầu tư và các hiệp định thương mại tự do có hiệu lực, đi vào thực thi hiệu quả.

Cùng đó, thị trường chứng khoán Việt Nam cũng kỳ vọng được nâng hạng trong một vài năm tới cũng như Luật Chứng khoán sửa đổi có hiệu lực từ 1/1/2021 sẽ tạo điều kiện thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp, vốn đầu tư tư nhân phát triển, kể cả quỹ tín thác đầu tư bất động sản.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến hết tháng 6/2020, quy mô về nguồn vốn tín dụng bất động sản đạt 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 19% tổng dư nợ của nền kinh tế, không kể cho vay xây dựng.

Trong số này, cho vay nhà ở chiếm 63%, còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản. Nếu tính riêng 6 tháng đầu năm 2020 thì tín dụng bất động sản tăng khoảng 1,5%, thấp hơn mức tăng trưởng chung là 3,26%.

Còn về vốn tư nhân, tính đến hết tháng 8/2020, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 397.000 tỷ đồng, giảm 2% so với đầu năm 2020. Cùng đó, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới đạt 3.620 doanh nghiệp, giảm 24% và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tạm ngừng hoạt động tăng tới 98% so với cùng kỳ năm ngoái.

Phân tích cụ thể về nguồn vốn FDI đến tháng 9/2020 cũng cho thấy, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành lĩnh vực; trong đó lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt gần 9,9 tỷ USD, chiếm 46,6% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng ở vị trí thứ 3 sau lĩnh vực sản xuất, phân phối điện với tổng vốn đăng ký lần lượt gần 3,2 tỷ USD.

Chuyên gia Cấn Văn Lực cho rằng, Chính phủ không trực tiếp tài trợ cho thị trường bất động sản nhưng vẫn thực hiện các chính sách hỗ trợ như chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Cụ thể, nguồn vốn hỗ trợ cho chính sách nhà ở xã hội hiện nay có khoảng 3.000 tỷ đồng tại các quỹ phát triển nhà ở xã hội và Ngân hàng Chính sách xã hội.

Nguồn vốn này được kỳ vọng có thể tăng thêm khoảng 3.000 tỷ đồng vào năm 2021 bởi Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư chịu trách nhiệm cân đối nguồn vốn này từ ngân sách nhằm tiếp tục hỗ trợ cho vay nhà ở.

Cùng đó, nguồn vốn đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng được coi là yếu tố sẽ góp phần tác động tích cực đến thị trường bất động sản nhất là chủ trương giải ngân vốn đầu tư công đang được đẩy mạnh ở giai đoạn năm 2020 – 2021. Dòng vốn đầu tư này cũng được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy lĩnh vực xây dựng và bất động sản; trong đó có tính đến cả lợi ích lan tỏa từ việc cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2020 đến nay nổi lên hiện tượng các doanh nghiệp bất động sản ồ ạt huy động vốn từ phát hành trái phiếu. Thế nhưng, nhiều chuyên gia cũng cảnh báo, hình thức huy động vốn bằng trái phiếu, hợp tác kinh doanh… thực chất là một phương thức đầu tư tài chính, ẩn chứa nhiều rủi ro.

Bởi về bản chất, hình thức huy động vốn nhưng tài sản lại không thuộc quyền sở hữu của người góp vốn. Do đó, mọi ràng buộc pháp lý chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành nên không có gì đảm bảo.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa phân tích, những kênh có mức sinh lời trên 10% thì độ rủi ro sẽ càng lớn. Nhà đầu tư trái phiếu phải lưu ý đến uy tín của doanh nghiệp và đơn vị phát hành cũng như ngân hàng liên kết với doanh nghiệp phát hành trái phiếu.

Với các hình thức huy động vốn như góp vốn đầu tư, hợp tác kinh doanh thì nhà đầu tư khi tham gia cũng cần tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án, sản phẩm bất động sản và thông tin doanh nghiệp. Theo quy luật, lãi suất càng cao, rủi ro càng lớn - ông Quang cảnh báo.

Phó trưởng khoa Tài chính - Trường Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh Lê Đạt Chí cho rằng, các ngân hàng sẽ phải đẩy mạnh cho vay ở phân khúc khách hàng cá nhân nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng trong năm nay và duy trì lợi nhuận.

Ước tính trong gần 20 năm qua, tỷ suất lợi nhuận bình quân của bất động sản khoảng 23%/năm nên đây là kênh đầu tư luôn được ưa chuộng của nhiều người dân Việt Nam – ông Chí phân tích. Nhất là thời điểm này, bước vào giai đoạn cuối năm, áp lực tăng nhu cầu đầu tư để hiệu quả sử dụng tiền tăng cao thay vì để trong ngân hàng suốt thời gian dài với lãi suất thấp.

Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng, khi dịch bệnh được kiểm soát, kinh tế phục hồi trở lại thì bất động sản sẽ tăng trưởng nhanh trở lại, nhất là những khu vực có quy hoạch, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư uy tín.../.