Minh bạch quỹ đất 20% dành phát triển nhà ở xã hội tại các dự án

Hiện quỹ nhà ở xã hội trên toàn quốc vẫn rất hạn chế. Tốc độ phát triển của phân khúc này chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của người dân.

Để phát triển nhà ở xã hội, ngoài các yếu tố ưu đãi như dòng vốn, quỹ đất... thì văn bản quy phạm pháp luật liên quan cũng cần điều chỉnh cho phù hợp với thực tế nhằm đạt hiệu qua cao hơn.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã đề xuất một số ý kiến liên quan đến Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2020/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Theo Khoản 1 Điều 5 Nghị định 100 quy định “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất, bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Như vậy, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.

Thế nhưng, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, Điều 5 Nghị định 100 có một số nội dung bất cập, chưa phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, rất cần thiết phải được sửa đổi, bổ sung; nhất là quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Nếu theo Khoản 2 Điều 5, quy định dự án dưới 10 ha, chủ đầu tư được lựa chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

Tuy nhiên, số tiền này bằng với “tiền sử dụng đất” dự án phân bổ cho quỹ đất 20% mà chủ đầu tư đã nộp. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư không phải đóng góp thêm tài chính để phát triển nhà ở xã hội, nếu đã nộp 100% tiền sử dụng đất – ông Châu viện dẫn.

Điều này dẫn đến tình trạng “trái khoáy” là chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ đất dự án thì sẽ không phải nộp thêm đồng nào vào ngân sách nhà nước và được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án.

Theo phân tích của ông Châu, như vậy, ngân sách nhà nước không thu được đồng nào từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại này để phát triển nhà ở xã hội. Còn chủ đầu tư vừa được tiếng là đã hoàn thành trách nhiệm đóng góp để xây dựng nhà ở xã hội, vừa được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án.

Trong khi đó, người dân vẫn không có thêm nhà ở xã hội để được mua, thuê, thuê mua. Nếu tiếp tục thực hiện quy định này, “thua thiệt” sẽ nghiêng về ngân sách nhà nước và người dân. 

Các quy định này không dẫn đến giá trị tương đương về thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư. Do đó, hầu hết các chủ đầu tư đều lựa chọn phương thức nộp bằng tiền và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm của dự án vì sẽ có lợi hơn rất nhiều so với xây dựng nhà ở xã hội tại dự án, hoặc hoán đổi quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương.

Mặc dù “Dự thảo Nghị định” đã đề xuất sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100 nhưng vẫn còn nhiều điểm chưa phù hợp – HoREA nhận xét, đặc biệt về quy định quy mô diện tích dự án phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội.

Tại Điều 5 Nghị định 100 quy định dự án nhà ở thương mại từ 10 ha trở lên thì chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhưng trên thực tế, việc thực thi quy định này đã gặp rất nhiều khó khăn.

Đây cũng là lý do mà “Dự thảo Nghị định” đề xuất sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100 theo hướng giảm quy mô diện tích dự án.

Cụ thể là “Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị tại các đô thị loại đặc biệt và loại 1: Trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất (Phương án 1: từ 2ha trở lên; Phương án 2: từ 5 ha trở lên) thì chủ đầu tư dự án phải dành quỹ đất 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, đề xuất này được các doanh nghiệp cho rằng càng không có tính khả thi bởi nếu dự án có quy mô nhỏ mà phải dành 20% diện tích để xây nhà ở xã hội (tương ứng quy mô tối thiểu là 1.520 m2 trong dự án 2 ha hoặc 3.600 m2 trong dự án 5 ha) thì sẽ khiến chủ đầu tư khó hình thành dự án nhà ở xã hội độc lập với các tiện ích và dịch vụ.

Mặt khác, theo HoREA, trên thực tế, không phải mọi dự án từ 10 ha trở lên, đều phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án.

Do vậy, rất cần giao thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố căn cứ vào quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở và tình hình thực tiễn của địa phương để quyết định dự án nhà ở thương mại nào có thể xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; dự án nào thực hiện phương thức hoán đổi quỹ nhà ở xã hội ở vị trí khác; hoặc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền nộp ngân sách nhà nước./.