Khi lãi suất trở thành "công tắc" điều tiết thị trường bất động sản

Trong bối cảnh thị trường vừa trải qua giai đoạn trầm lắng, lãi suất được nhìn nhận như yếu tố then chốt, có khả năng quyết định tốc độ phục hồi cũng như định hình chu kỳ phát triển tiếp theo của bất động sản. Không chỉ là một biến số tài chính, lãi suất đang đóng vai trò như “công tắc” điều tiết cả cung – cầu, dòng vốn và tâm lý thị trường. 

* Đòn bẩy từ lãi suất và chính sách 

Theo bà Tống Thị Hạnh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), một trong những nền tảng quan trọng để thị trường phát triển là khung pháp lý minh bạch, ổn định. Do đó, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản được thực hiện tới đây kỳ vọng sẽ tạo ra bước đột phá về thể chế, tháo gỡ những điểm nghẽn kéo dài nhiều năm. 

Bà Hạnh thông tin, Dự thảo luật dự kiến được đưa vào chương trình xây dựng luật năm 2026 và trình Quốc hội thông qua vào tháng 10 năm nay. Điểm đáng chú ý là cách tiếp cận mới theo hướng phân định rõ ràng giữa quản lý nhà nước và hoạt động của doanh nghiệp. Nhà nước sẽ tăng cường quản lý ở khu vực công, trong khi mở rộng quyền tự chủ và tự chịu trách nhiệm cho doanh nghiệp trong các quan hệ dân sự, thương mại. 

Đáng chú ý, có 4 nhóm chính sách lớn được đưa ra gồm: đẩy mạnh phân cấp cho địa phương; đơn giản hóa điều kiện kinh doanh; đảm bảo đồng bộ với các luật liên quan như xây dựng, nhà ở, đất đai; và tháo gỡ các vướng mắc thực tế, đặc biệt trong điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và quản lý môi giới. 

Cùng đó là định hướng xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường “đúng, đủ, sạch, sống” được xem là bước tiến quan trọng nhằm minh bạch hóa giá giao dịch. Theo đó, Nhà nước cung cấp dữ liệu do mình tạo lập, còn doanh nghiệp chịu trách nhiệm về thông tin công bố. Khi dữ liệu được minh bạch, tình trạng “thổi giá”, đầu cơ theo tin đồn có thể được hạn chế, qua đó giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn.

Bên cạnh yếu tố thể chế, các chuyên gia đều thống nhất rằng lãi suất mới là biến số có tác động trực tiếp và nhanh nhất đến thị trường. Ông Nguyễn Ngọc Tiến – Phó Tổng Biên tập Báo Tiền Phong – nhận định lãi suất không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất – kinh doanh, mà còn tác động sâu rộng đến bất động sản, lĩnh vực có tính lan tỏa lớn đối với nền kinh tế.

Thời gian qua, khi lãi suất ở mức cao, thị trường ghi nhận sự chững lại rõ rệt. Người mua nhà trở nên thận trọng, cân nhắc kỹ trước khi vay vốn, trong khi doanh nghiệp phải chịu áp lực lớn về chi phí tài chính và dòng tiền. Ngược lại, khi mặt bằng lãi suất dần ổn định và có xu hướng giảm, tâm lý thị trường bắt đầu cải thiện. 

Do đó, để đạt mục tiêu tăng trưởng cao trong những năm tới, việc duy trì lãi suất ở mức hợp lý là điều kiện quan trọng nhằm khơi thông dòng vốn, thúc đẩy đầu tư và tiêu dùng. Đối với bất động sản, điều này càng có ý nghĩa khi phần lớn giao dịch đều phụ thuộc vào vốn vay. 

Khi chi phí vốn giảm, người dân sẽ tự tin hơn trong việc vay mua nhà, đặc biệt là nhu cầu ở thực. Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản cũng có cơ hội tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp hơn để triển khai dự án. Đây chính là yếu tố giúp thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn và từng bước bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. 

TS. Vũ Đình Ánh – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường – giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng cần thay đổi cách tiếp cận đối với bất động sản. Bởi trong nhiều năm, lĩnh vực này thường bị xem như “tài sản chết” và bị siết tín dụng, trong khi thực tế đây là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế. Bất động sản không chỉ là nơi tích trữ tài sản, mà còn là đầu vào của nhiều hoạt động sản xuất – kinh doanh. 

Cần coi bất động sản là một ngành kinh tế đúng nghĩa, với tỷ trọng đóng góp thực tế có thể lên tới 20-30% nếu tính đầy đủ các hoạt động liên quan. Từ đó, chính sách tín dụng cũng cần được thiết kế theo hướng phù hợp hơn, thay vì áp dụng cách tiếp cận “đồng loạt” – ông Ánh phân tích. 

Một điểm quan trọng khác là cần phân loại rõ các nhóm bất động sản bao gồm: tích sản, đầu tư kinh doanh, tư liệu sản xuất và tiêu dùng. Với bất động sản là tư liệu sản xuất như nhà xưởng, văn phòng, việc siết tín dụng trong khi ưu đãi cho vay mua máy móc là điều chưa hợp lý.

Trong bối cảnh lãi suất vẫn chịu áp lực từ lạm phát, tỷ giá và cạnh tranh vốn, rủi ro tăng lãi suất trở lại vẫn hiện hữu. Tuy nhiên, thị trường đã xuất hiện những tín hiệu tích cực khi nhiều chủ đầu tư đưa ra các chính sách hỗ trợ như cố định lãi suất dài hạn hoặc ưu đãi lãi suất trong những năm đầu, giúp giảm bớt rủi ro cho người mua. 

* Cơ hội trong chu kỳ mới 

Không chỉ chịu tác động từ lãi suất, thị trường bất động sản còn đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của người mua. Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trước những biến động của thị trường, nhiều doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược bằng cách tung ra các gói hỗ trợ tài chính như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ 3-5 năm hoặc hỗ trợ lãi suất 0% trong 24-36 tháng. 

Những chính sách này góp phần giảm áp lực tài chính, từ đó kích thích nhu cầu trong bối cảnh người mua vẫn còn thận trọng. Tuy nhiên, điều đáng chú ý hơn là sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn sản phẩm. 

Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ và không gian sống tốt. Những sản phẩm nhỏ lẻ, thiếu tiện ích dần mất đi sức hút. Đồng thời, xu hướng mua để ở và đầu tư dài hạn đang tăng lên, thay thế cho các hoạt động lướt sóng ngắn hạn. 

Theo các chuyên gia, đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng bền vững hơn, dựa trên nhu cầu thực thay vì đầu cơ. 

Một vấn đề được nhiều người quan tâm là liệu có nên tiếp tục chờ đợi lãi suất giảm sâu hơn trước khi quyết định mua nhà. Trên thực tế, tâm lý “chờ đợi” đang khá phổ biến, khi nhiều người kỳ vọng chi phí vay sẽ tiếp tục giảm. 

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo, việc chờ đợi có thể khiến người mua bỏ lỡ cơ hội. Lý do là lãi suất và giá bất động sản thường có xu hướng biến động ngược chiều. Khi lãi suất giảm, nhu cầu tăng lên sẽ kéo theo giá bất động sản đi lên. 

Do đó, nếu chờ đến khi lãi suất xuống thấp hơn, người mua có thể phải đối mặt với mức giá cao hơn, khiến tổng chi phí không giảm như kỳ vọng. Thay vì cố gắng “bắt đáy”, người mua nên cân nhắc dựa trên khả năng tài chính và nhu cầu thực tế. 

Ở góc độ dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển nhờ tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở lớn và sự cải thiện của hạ tầng. Để tận dụng cơ hội trong chu kỳ mới, cần có những thay đổi đồng bộ từ chính sách đến doanh nghiệp và nhà đầu tư. 

Các chuyên gia cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, minh bạch hóa thông tin và đặc biệt là đa dạng hóa nguồn vốn, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Việc phát triển các kênh huy động vốn như trái phiếu doanh nghiệp sẽ giúp thị trường ổn định hơn trước biến động của lãi suất. 

Về phía doanh nghiệp, việc tối ưu chi phí, nâng cao chất lượng sản phẩm và minh bạch thông tin sẽ là yếu tố then chốt để thu hút người mua trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt. Trong khi đó, nhà đầu tư cần giữ tâm lý thận trọng, tránh chạy theo đám đông, đồng thời chủ động nắm bắt cơ hội khi thị trường xuất hiện tín hiệu tích cực. 

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản đang dần bước vào một chu kỳ mới, với nhiều yếu tố hỗ trợ từ chính sách và kinh tế vĩ mô. Trong đó, lãi suất tiếp tục đóng vai trò trung tâm, vừa là rào cản, vừa là động lực. 

Khi lãi suất được kiểm soát ở mức hợp lý, dòng vốn sẽ được khơi thông, niềm tin thị trường được củng cố và các hoạt động đầu tư, giao dịch sẽ sôi động trở lại. Ngược lại, nếu lãi suất biến động mạnh, thị trường có thể tiếp tục đối mặt với những thách thức.

Trong bức tranh tổng thể của bất động sản, lãi suất không chỉ là một yếu tố tài chính, mà đã trở thành “chìa khóa” quyết định hướng đi của cả thị trường trong giai đoạn tới.