Kịch bản nào cho sự phục hồi thị trường bất động sản?

Trước tình cảnh khó khăn này, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đã đưa ra các kịch bản khác nhau để chủ động lựa chọn phương án giải quyết tối ưu nhất, giảm thiểu tối đa thiệt hại, duy trì hoạt động kinh doanh để có thể phục hồi sau khi đại dịch COVID-19 chấm dứt.

* Từ việc sụt giảm

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA), trong quý I/2020 thị trường nhà đất thành phố rơi vào cảnh trầm lắng, riêng tháng 3 và nửa đầu tháng 4/2020 gần như bị đóng băng. Giao dịch mua bán nhà sụt giảm khoảng 70%, doanh thu sụt giảm trên dưới 80%.

Tỷ lệ người mua nhà gặp khó khăn tài chính nên phải xin thanh lý hợp đồng mua nhà chiếm trên dưới 10%. Trong quý I/2020, chỉ có 10 dự án được phê duyệt bán nhà ở hình thành trong tương lai với 2.800 căn, giảm 22% so với cùng kỳ 2019 và giảm gần 70% so với quý trước.

Đối với thị trường mặt bằng cho thuê, bà Dương Thùy Dung, Trưởng Bộ phận Định giá - nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển thuộc Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, trong quý I/2020 tại Tp. Hồ Chí Minh, gần như toàn bộ trên địa bàn thành phố đã áp dụng mức giảm giá thuê mặt bằng trung bình 10-30%. Đến cuối quý I/2020, giá thuê tầng trệt và tầng một khu vực trung tâm thành phố đã giảm 11,4% so với quý 4/2019 còn giá thuê tại khu ngoài trung tâm giảm 15,9%. 

Về phân khúc đất nền, Công ty cổ phần DKRA Việt Nam (đơn vị chuyên phân phối căn hộ và đất nền) phân tích, trong quý 1/2020 tại Tp. Hồ Chí Minh chỉ có 3 dự án mới cung cấp khoảng 175 nền, giảm 74% so với quý IV/2019, thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 81% (khoảng 142 nền), giảm 77% so với lượng tiêu thụ của quý IV/2019.

Tình cảnh cũng diễn ra tương tự tại các địa bàn giáp ranh thành phố như: Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu khi nguồn cung mới và sức cầu giảm. Tính thanh khoản khá kém dù nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn với nhiều hình thức khuyến mãi, chiết khấu, tặng vàng,...

Đại diện chủ đầu tư dự án căn hộ quận 12 chia sẻ, dự tính từ tháng 3/2020 công ty sẽ ký hợp đồng với 5-7 sàn giao dịch để tiếp thị phân phối sản phẩm nhưng do dịch COVID-19 nên tạm hoãn lại, chỉ duy trì 1 sàn giao dịch để giới thiệu căn hộ ngay tại dự án, chờ khi hết dịch sẽ tái khởi động lại hoạt động chào bán căn hộ.

Anh Nguyễn Trần Nam, ngụ quận 9 là người chuyên đầu tư đất nền chia sẻ, trước Tết Nguyên đán anh có mua 2 nền đất ở huyện Củ Chi, Tp. Hồ Chí Minh nhưng khó khăn lắm mới sang nhượng kiếm lời được từ 300 – 400 triệu đồng. Sau đó đúng vào thời điểm dịch COVID-19 bùng phát, anh giữ lại tiền, không đầu tư vì vào thời điểm này, khách hàng dự trữ tiền mặt để lo các nhu cầu thiết yếu về y tế, tiêu dùng. Theo anh Nguyễn Trần Nam, nếu ai đó đầu tư hoặc tung ra thị trường sản phẩm bất động sản vào thời điểm này sẽ trở nên “thất sách”.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho biết, do phải thực hiện giãn cách xã hội nên giao dịch bất động sản chững lại. Mặt bằng cho thuê, căn hộ cho thuê, bất động sản, du lịch bị ảnh hưởng nặng nề trong khi các nhà đầu tư sử dụng tới 70% vốn vay nên gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy, hiện nay đã xuất hiện các bất động sản giảm giá 2-5%, tập trung căn hộ trên 3 tỷ đồng, đất nền trên 5 tỷ đồng và nhà phố trên 10 tỷ đồng.

*… đến kịch bản phục hồi

Trước diễn biến phức tạp của dịch COVID-19, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Việt An Hòa đưa ra 3 kịch bản. Cụ thể, nếu dịch kiểm soát tốt trong tháng 5/2020 (kịch bản 1), doanh nghiệp đầu tư bị hao tổn khoảng 10-15%, các công ty sàn môi giới bị hao tổn 20-30% nhưng thị trường sẽ nhanh chóng phục hồi trong 3 tháng kế tiếp.

Kịch bản 2 nếu dịch kiểm soát tốt trong tháng 9/2020, doanh nghiệp đầu tư bị hao tổn khoảng 15-20%, các công ty sàn môi giới bị ảnh hưởng 30-40%, thị trường sau dịch từ từ phục hồi trong 6 tháng. Kịch bản 3 nếu dịch kiểm soát tốt trong tháng 12/2020, doanh nghiệp đầu tư bị hao tổn khoảng 20-30%, các công ty sàn môi giới hao tổn 40-70%, thị trường sau dịch sẽ gặp khó khăn trong 6-12 tháng.

Đại diện CBRE Việt Nam đưa ra 2 kịch bản cho phân khúc căn hộ bán tại Tp. Hồ Chí Minh. Theo đó, với kịch bản 1 (dịch COVID-19 được kiểm soát trước tháng 6/2020), nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 28.000 căn, tăng 5% so với năm 2019, giá chào bán trung bình tăng 5%. Theo kịch bản 2 (dịch COVID-19 được kiểm soát vào tháng 9/2020), nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 15.000 căn, bằng 40% so với năm 2019, giá chào bán trung bình giảm 5%.

Nói về “tương lai” của văn phòng làm việc hậu dịch COVID-19, bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao thị trường Việt Nam của Công ty JLL cho rằng, COVID-19 sẽ tác động đến thị trường theo hai hướng chính: Định nghĩa lại mục đích của văn phòng truyền thống và thay đổi cách các công ty chọn thuê văn phòng.

Trong tương lai, không gian văn phòng có thể dành cho các công việc cần có sự tương tác với đồng nghiệp, còn những công việc có thể làm một mình sẽ tiếp tục thực hiện từ xa. Vì thế các doanh nghiệp cần lên chiến lược cho hậu COVID-19, có thể cho phép nhân viên lựa chọn địa điểm tùy theo nhu cầu công việc.

Trong khi đó, đại diện Công ty cổ phần DKRA Việt Nam nhận định, dự báo trong quý 2/2020 tại thị trường Tp. Hồ Chí Minh, sản phẩm đất nền vẫn sẽ tiếp tục khan hiếm và không có nhiều dự án mới mở bán, sức cầu chung của thị trường tiếp tục suy giảm do áp lực tài chính và tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư. Tuy nhiên phân, khúc căn hộ có thể tăng nhẹ nguồn cung, dao động khoảng 2.000 – 2.500 căn tập trung ở khu Đông và khu Nam thành phố.

Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Công ty Savills Việt Nam, đây là thời điểm khó khăn với nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước nói chung nhưng cũng là cơ hội rất lớn đối với một bộ phận cá nhân và doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm, nhất là việc mua bán, nhận chuyển nhượng các dự án.

Thị trường cũng đang chứng kiến nhiều chủ đầu tư đang chuẩn bị các dự án mới để đáp ứng nhu cầu của khách trong và ngoài nước khi dịch bệnh được kiểm soát, nền kinh tế phục hồi. Sau dịch COVID-19, cộng với những giải pháp quyết liệt của Chính phủ Việt Nam, tính riêng trong lĩnh vực bất động sản, sẽ có nhiều hơn các nhà đầu tư nắm bắt được cơ hội và sớm có nhiều thành quả tốt đẹp.

Theo chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, các doanh nghiệp cần lên ngay phương án đối phó theo các kịch bản của nền kinh tế. Về phía ngân hàng, cần hỗ trợ doanh nghiệp yếu thế để họ có được tính thanh khoản trả tiền thuê mặt bằng, chi phí nhân công để ít nhất duy trì hoạt động chờ khó khăn qua đi và trong trường hợp hết dịch sẽ có thể khởi động trở lại, đóng góp vào sự phục hồi của nền kinh tế.

Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đề nghị các ngân hàng thương mại xem xét cho các doanh nghiệp bất động sản được cơ cấu lại nợ, giảm khoảng 30% lãi vay trong thời hạn 12 tháng; giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn khi đáo hạn đồng thời xem xét cho người vay mua nhà ở thương mại được giảm lãi vay, giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, để vượt qua khó khăn do đại dịch COVID-19.

Về việc giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, HoREA kiến nghị Chính phủ xem xét, chấp thuận cho giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất dự án đối với doanh nghiệp có số nợ tiền sử dụng đất phải nộp phát sinh trong các tháng từ tháng 3 đến tháng 6/2020 được giãn tiến độ 5 tháng cũng như xem xét, chấp thuận cho cá nhân, hộ gia đình được giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất 12 tháng khi hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, đại diện HoREA khuyến nghị các tập đoàn, doanh nghiệp hoãn thông báo thu tiền mua nhà, thuê nhà theo hợp đồng cũng như: giãn tiến độ thu, giảm tiền thuê, thậm chí miễn thu tiền thuê nhà, mặt bằng trong một thời gian nhất định cũng như giảm giá bán nhà, tặng voucher, tăng tỷ lệ chiết khấu, hỗ trợ lãi vay mua nhà và các khuyến mãi khác.

“Ngay từ bây giờ, các doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn sàng các điều kiện để thực hiện các đợt tái khởi động thị trường bất động sản, tái khởi động các dự án, các đợt khuyến mãi lớn, dự kiến có thể trong những tháng cuối năm 2020”, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ quan điểm./.