Kiểm soát chặt việc xây dựng “chung cư mini” tại Tp. Hồ Chí Minh​

Để đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho đông đảo người lao động có thu nhập thấp từ các địa phương đổ về làm việc, Tp. Hồ Chí Minh đã có nhiều chính sách nhằm xã hội hoá đầu tư nhà trọ, nhà cho thuê. Tuy nhiên lợi dụng chính sách thông thoáng này, thời gian gần đây có một số cá nhân đã cố tình cơi nới, chia nhỏ các căn hộ thành nhiều căn hộ nhỏ hơn không đúng với quy định pháp luật và chưa được các cơ quan quản lý nhà nước cho phép theo kiểu “chung cư mini” để cho thuê, kiếm lợi nhuận.

Hệ quả là làm gia tăng mật độ dân số ở những khu vực mà hạ tầng kỹ thuật không đáp ứng được, xảy ra tình trạng vi phạm trật tự xây dựng, phá vỡ quy hoạch đô thị và hình thành những “khu nhà ở” nhếch nhác, không đảm bảo về an toàn phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự địa phương.

Theo đại diện Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh, hình thức phát triển nhà ở phải theo dự án được quy định trong Luật Nhà ở. “Chung cư mini” là khái niệm không được pháp luật quy định. Từ trước đến nay Sở Xây dựng Thành phố không hề phê duyệt, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc cấp phép xây dựng với loại hình “chung cư mini”. Tuy nhiên các đầu nậu, cá nhân bất chính đã lợi dụng chính sách, biến các công trình nhà ở riêng lẻ thành nhà “chung cư mini” để bán, kinh doanh trái với Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo thống kê của Sở Xây dựng, tại quận Bình Tân có công trình do ông Phan Văn Nhi làm chủ đầu tư tại Hẻm 33, đường Bến Lội, phường Bình Trị Đông A. Công trình này có kết cấu ban đầu được cấp phép xây dựng là 4 tầng nổi và 1 tầng hầm, loại nhà ở riêng lẻ, gồm dãy 2 phòng có hành lang giữa rộng 1,45m. Trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư đã ngăn chia bên trong công trình tăng thành 77 phòng (tăng 47 căn), mỗi phòng có nhà vệ sinh, kệ bằng tấm đan xi măng không có bếp, lắp thêm 1 thang máy.

Tương tự trên địa bàn quận Bình Tân là công trình xây dựng cho Công ty TNHH Gạch men Thanh Tùng làm chủ đầu tư có kết cấu được cấp phép là 4 tầng nổi, 1 tầng hầm và mái che, quy mô 43 căn hộ. Đây là nhà ở kết hợp văn phòng, tuy nhiên chủ đầu tư đã chia thành nhiều phòng nhỏ, mỗi phòng có nhà vệ sinh riêng với tổng 72 phòng.

Tại quận Thủ Đức, ông Lê Thành Trí là chủ thửa đất số 768, tờ bản đồ số 49, phường Linh Đông và đã xây dựng công trình gồm 3 tầng hầm, 1 tầng lửng và mái che cầu thang. Trong quá trình xây dựng chủ đầu tư đã xây sai phép tăng gần 612 m2. Mặc dù đây là công trình ở nhà riêng lẻ nhưng bản thân ông Lê Thành Trí vẫn lập hợp đồng kinh doanh bất động sản, không đúng quy định pháp luật. UBND Tp. Hồ Chí minh đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với ông Lê Thành Trí.

Gần đó là công trình là nhà ở riêng lẻ của ông Lưu Nguyên Quảng, phường Linh Đông, quận Thủ Đức. Bản thân ông Quảng đã được cấp phép xây dựng để xây dựng công trình quy mô 2 khối gồm 3 tầng nổi, 1 tầng lửng và mái che cầu thang. Tuy nhiên sau đó ông Quảng đã xây dựng sai phép tăng hơn 1.400 m2. UBND Tp. Hồ Chí Minh đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt đông kinh doanh bất động sản.

Trên 2 thửa đất và công trình sai phép nói trên, ông Nguyễn Văn Hoàng, Giám đốc Công ty Cổ phần dịch vụ thương mại và xây dựng địa ốc Việt Nam House đã thuê lại, mua bán, cho thuê, vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản và đã bị xử phạt.

Đối với các công trình vi phạm nói trên, hiện nay lực lượng chức năng của UBND quận Bình Tân, quận Thủ Đức và Sở Xây dựng đã kiểm tra, lập biên bản xử lý vi phạm hành chính, tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế, phá dỡ xong diện tích vi phạm của 2 công trình này và không còn người lưu trú. Chủ đầu tư cam kết không mua bán, chuyển nhượng.

Để ngăn chặn, xử lý ngay từ đầu tình trạng này, UBND Tp. Hồ Chí Minh đã yêu cầu Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với UBND quận Bình Tân, Thủ Đức xử lý triệt để các công trình sai phép. Rà soát các công trình nhà ở riêng lẻ đã xây dựng hoặc đang xây dựng theo giấy phép xây dựng được cấp nhưng chủ đầu tư không tuân thủ mà thay đổi kết cấu bên trong nhằm tăng số lượng phòng để cho thuê, mua bán; đồng thời kiên quyết yêu cầu chủ sở hữu công trình nhà ở riêng lẻ tự tháo dỡ hoặc tổ chức cưỡng chế tháo dỡ phần xây dựng sai phép.

Sau khi tháo dỡ, nếu phần công trình còn lại phù hợp với giấy phép xây dựng thì buộc chủ sỡ hữu thực hiện hoàn tất công trình theo các thủ tục, tiêu chí của Sở Xây dựng về việc hướng dẫn gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở cho công nhân, người lao động thuê để ở, trường hợp không phù hợp thì cho phép sử dụng mục đích để ở.

UBND Thành phố cũng yêu cầu UBND quận huyện rà soát, kiểm tra các công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô lớn (trên 300 m2) đã cấp phép xây dựng hoặc đang xây dựng, nếu phát hiện mục tiêu xây phòng trọ cho thuê thì yêu cầu chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ hoàn chỉnh và lập thủ tục điều chỉnh phù hợp các tiêu chí.

Dưới góc độ quản lý chuyên ngành, Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh đã kiến nghị UBND Thành phố chấn chỉnh việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại các quận huyện, không để tổ chức cá nhân lợi dụng để xây dựng nhà ở riêng lẻ thành dãy nhà liên kế 3 chung (chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và số nhà) hoặc thành “chung cư mini”. Tăng cường kiểm tra, giám sát, ngăn chặn kịp thời các hoạt động mua bán “chung cư mini”, xử lý kiên quyết việc chuyển nhượng căn hộ.

Bên cạnh đó UBND Thành phố khuyến khích phát triển loại hình nhà ở cho thuê, giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tương thu nhập thấp, xem đây là một loại hình kinh doanh có điều kiện để quản lý, tránh phát sinh biến tướng.

Ngoài ra, Sở Xây dựng Thành phố cũng đề nghị chính quyền các quận huyện rà soát nhu cầu ở thực sự của người xin cấp giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ, không để lợi dụng để xây dựng nhà ở riêng lẻ thành “chung cư mini” và nhà “3 chung”. Nếu phát hiện sai phạm phải khắc phục đúng theo giấy phép xây dựng.

Theo một số chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch, xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc thẩm quyền cấp phép xây dựng của UBND cấp quận huyện thế nhưng thực tế khó hiểu là có những công trình quy mô tới 40 phòng diện tích xây dựng hơn 2.000 m2 nhưng quận huyện vẫn cấp giấy phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ. Đây là lỗ hổng cần phải nhanh chóng kiểm tra, rà soát và thắt chặt, tránh lạm quyền.

Thời gian gần đây địa bàn thành phố “nở rộ” tình trạng xây dựng “chung cư mini”, nhà có nhiều tầng, xây dựng trái phép, sai phép, phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua, phát sinh tranh chấp.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng nhà ở riêng lẻ có từ 2 tầng trở lên thì phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét, cấp Giấy phép xây dựng, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và điều kiện cơ sở hạ tầng của khu vực…/.