Kiểm soát tín dụng có làm khó thị trường bất động sản?

Ngày 4/5, Diễn đàn Toàn cảnh thị trường bất động sản và tài chính Việt Nam 2019 do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phối hợp với Hội Truyền thông thành phố Hà Nội và Tập đoàn Địa ốc Cát Tường tổ chức tại Hà Nội thu hút sự tham gia của nhiều sàn bất động sản, doanh nghiệp, ngân hàng cùng nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực này.

Năm 2019, thị trường bất động sản được nhận định là có những khó khăn, thuận lợi đan xen. Đây cũng là chu kỳ 10 năm kể từ khi thị trường bất động sản trầm lắng năm 2009. Các chuyên gia dự báo về những thách thức, cơ hội đầu tư trong thời gian tới. Ngoài những thông tin hữu ích về thị trường, sự kiện này còn là ngày hội kết nối, chia sẻ cơ hội đầu tư hấp dẫn.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà nhận định, thị trường bất động sản năm 2018 vẫn cho thấy sự phát triển ổn định, nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở các phân khúc đều tăng trưởng tốt. Đặc biệt, các căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng nguồn cung nhà ở tại thị trường Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, lần lượt là 87,2% và 89,7%. Cơ cấu căn hộ đã có thay đổi nhiều, với tỷ trọng các phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng tới 41,3% thị phần, cao hơn so với phân khúc bình dân.

Giá bất động sản không tăng nhiều nhưng vẫn đứng ở mức cao. Theo ông Hà, thị trường bất động sản du lịch tiếp tục phát triển mạnh ra nhiều địa phương trên cả nước. Ngoài các địa bàn quen thuộc là Đà Nẵng, Nha Trang thì thị trường bất động sản còn phát triển tại một số địa phương có tiềm năng khác như: Quy Nhơn (Bình Định), Quảng Bình, Quảng Ninh, Bình Thuận, Ninh Thuận... với sự tăng trưởng cả về nguồn cung lẫn giao dịch.

Thị trường bất động sản quý I/2019 có chiều hướng chững lại, nhất là nguồn cung nhà ở tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Tổng nguồn cung nhà ở quý I tại Hà Nội giảm 25% so với cùng kỳ năm 2018. Thị trường Thành phố Hồ Chí Minh còn giảm mạnh hơn, chỉ có 3.000 sản phẩm, tương đương 50%.

Ông Hà lý giải, sở dĩ nguồn cung bất động sản tại 2 thị trường này giảm do một số dự án đã ra khối lượng hàng lớn tại quý cuối của năm 2018, đặc biệt là dự án của Vingroup. Cùng đó, việc chậm phê duyệt các dự án, cũng như việc giảm tín dụng (khoảng 0,8%) cho bất động sản cũng là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung bất động sản.

Thời gian tới, tín dụng bất động sản sẽ còn được kiểm soát chặt chẽ hơn với việc Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến về Dự thảo thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó, sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% hay tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản – ông Hà phân tích.

Dưới góc nhìn của Tiến sỹ Võ Trí Thành – Nguyên Phó Viện Trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương, xét theo xu hướng dài hạn thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là điểm đến được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Chính sách tiền tệ được thắt chặt nhưng theo hướng lấy sự lành mạnh của ngân hàng là yếu tố quan trọng nhất để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô. Do đó, nguồn vốn được kiểm soát nhưng sẽ lành mạnh. Các dự án M&A (mua bán, sáp nhập) sẽ thu hút được dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản; đặc biệt, phân khúc bất động sản công nghiệp đang tạo nhiều hiệu ứng tốt. 

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, các chính sách mới vừa được ban hành cũng như hệ thống pháp luật có liên quan chuẩn bị sửa đổi được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đến thị trường nhưng cũng cần có thời gian để đi vào cuộc sống.

Cụ thể như Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp sửa đổi sắp được trình Quốc hội nhằm giảm điều kiện đầu tư, mở rộng hình thức kinh doanh cho một số doanh nghiệp; Luật Xây dựng cũng dự kiến sửa đổi một số hoạt động trong đầu tư xây dựng; Luật Nhà ở có hiệu lực hơn 3 năm nhưng cũng có một số nội dung phải nghiên cứu sửa đổi như: mở rộng hình thức đầu tư, dành ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội… - ông Khỏi dẫn chứng.

Thời gian tới, hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) có thể sẽ rất hạn chế mà chuyển sang hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Cùng đó, sẽ xuất hiện một số mô hình tài chính mới phục vụ thị trường bất động sản như: Quỹ tiết kiệm Nhà ở; Quỹ đầu tư… nhằm hoàn thiện các định chế tài chính, bổ sung nguồn vốn đầu tư. Việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng đối với bất động sản cũng là cơ hội để doanh nghiệp cơ cấu lại chiến lược và nguồn lực đầu tư – ông Khởi nhận xét.

Tại diễn đàn, phát triển bất động sản quy mô thành phố thu nhỏ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội đồng bộ được nhận định là xu thế chủ đạo trong năm 2019 và các năm tiếp theo. Các dự án không chỉ tập trung ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh mà nhanh chóng lan ra các tỉnh lân cận. Điển hình như dự án Cát Tường Phú Hưng tại Bình Phước đang được đánh giá là điểm hấp dẫn mới tại thị trường phía Nam.

Ông Ngọc Linh - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Địa ốc Cát Tường, Tập đoàn Cát Tường chia sẻ, doanh nghiệp này “có duyên” với bất động sản vùng ven các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh hay các đô thị loại hai mới phát triển như ở Long An, Bình Dương...

Khi triển khai dự án tại Bình Phước, Tập đoàn Địa ốc Cát Tường đã nhìn thấy triển vọng về các khu công nghiệp đang hình thành và sẽ lấp đầy, thu hút một lượng lớn chuyên gia, kỹ sư, người lao động đến sinh sống, làm việc. Đây chính là tiền đề cho việc hình thành và phát triển đô thị; nhu cầu về nhà ở và bất động sản cũng sẽ tăng cao.

Chia sẻ về thành công ở phân khúc này, ông Linh cho rằng doanh nghiệp phải xác định được khách hàng mục tiêu của dự án. Với Cát Tường, khách hàng phần lớn là cán bộ, công nhân viên đến từ những nhà máy, xí nghiệp mới được thành lập trong các khu công nghiệp xung quanh. Sự ra đời của các dự án này nằm trong quá trình đô thị hóa và gắn liền với các dự án công nghiệp./.