Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi): Cần quy định cụ thể hơn với giao dịch qua sàn

Cần có quy định cụ thể hơn về các loại hình kinh doanh bất động sản mới, giao dịch bất động sản thông qua sàn, vấn đề đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản… là những nội dung được quan tâm tại hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng tổ chức tại Tp.Hồ Chí Minh chiều 30/9.

Tại hội thảo, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung nhiều quy định cụ thể hơn về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành bao gồm: nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai (các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú); nhà ở, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh. Ngoài ra, dự thảo Luật còn có nội dung quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở...

Góp ý vào dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản thành phố Cần Thơ Phạm Văn Luận cho rằng, điều 60, mục 2, chương 7 của dự thảo Luật quy định “các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản”. Với phương án mua bán nhà ở phải qua sàn giao dịch bất động sản nhằm minh bạch thông tin về nhà ở, nhưng chỉ nên khuyến khích chứ không nên bắt buộc.

Theo đó, khách hàng nên có quyền lựa chọn mua bán trực tiếp bất động sản từ chủ đầu tư mà không cần thông qua sàn. Việc bắt buộc giao dịch qua sàn sẽ dễ dẫn đến tình trạng độc quyền.

Theo ông Luận, đối với những hoạt động giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch cần được quy định chi tiết hơn, không để quá tốn kém về chi phí giao dịch, hài hòa lợi ích giữa ba bên là chủ đầu tư – sàn giao dịch – khách hàng. Cùng đó, tăng cường quản lý Nhà nước, chuẩn hóa và đồng bộ về cơ sở dữ liệu thông tin của các dự án bất động sản; ràng buộc chặt chẽ hơn về các tiêu chuẩn. điều kiện thành lập sàn giao dịch, đặc biệt là các sàn giao dịch điện tử.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật cần siết chặt các quy định về hành nghề môi giới bất động sản vì chỉ khi các sàn giao dịch và môi giới hoạt động nghiêm túc, chấp hành đúng quy định pháp luật mới giúp thị trường ổn định, góp phần đóng góp cho nguồn thu ngân sách của Nhà nước, tạo cơ hội việc làm cho người lao động. Ngược lại, nếu buông lỏng quản lý sẽ dẫn đến tình trạng “ôm hàng”, “thổi giá”, “sốt đất ảo” làm rối loạn thị trường.

Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, về quy định các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một sàn giao dịch tại phương án 1, điều 67, mục 3, chương 7 của dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) sẽ tạo áp lực cho khâu tổ chức đào tạo và thi sát hạch chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản vì hiện nay cả nước có khoảng 300.000 môi giới bất động sản đang hoạt động.

Do đó, dự thảo Luật cần bổ sung thêm quy định về đào tạo môi giới bất động sản với nhiều loại hình, đặc biệt là đào tạo trực tuyến; ứng dụng chuyển đổi số, công nghệ thông tin để mã hóa các chứng chỉ của môi giới; tạo điều kiện tốt nhất để các cơ sở đào tạo đủ thẩm quyền và cơ sở vật chất để đẩy nhanh tiến độ cấp chứng chỉ theo quy định của Luật mới.

Mặt khác, ông Châu cho rằng, quy định môi giới bất động sản phải có ít nhất 2 năm làm việc trong lĩnh vực môi giới mới đủ điều kiện tham gia thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề là không cần thiết, gây ảnh hưởng tới cơ hội việc làm của môi giới. Thay vào đó, chỉ cần thí sinh đáp ứng đủ yêu cầu về kiến thức chuyên môn thì sẽ được cho thi.

Việc quy định chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 2 năm theo điều 81 của Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng khá bất hợp lý. Ông Châu đề xuất, thời hạn tối thiểu của việc cấp chứng chỉ hành nghề là 5 năm, song song đó các sàn giao dịch phải có trách nhiệm đào tạo, bồi dưỡng về mặt kiến thức, cập nhật thông tin pháp luật thường xuyên để giúp lực lượng môi giới nâng cao trình độ kỹ năng và thực hiện tốt quy định của pháp luật.

Từ góc độ quản lý, Phó giám đốc Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh Huỳnh Thanh Khiết nhận định, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) phải được cả ba cơ quan lập pháp, hành pháp, tư pháp cùng toàn thể nhân dân hiểu theo cùng một cách. Hiện nay có tình trạng mỗi đơn vị hiểu theo một cách khác nhau, do đó cách thi hành, triển khai thiếu đồng bộ, hiệu quả. Bên cạnh đó, theo ông Khiết, Luật Kinh doanh Bất động sản có liên quan đến 12 bộ luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng…

Do đó, việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản nên đồng bộ với các luật khác vì hiện nay trong luật đang có nhiều điểm vênh với các luật khác. Quan trọng nhất, việc sử đổi luật phải hướng đến kết quả là giúp người dân mua được sản phẩm thuộc các dự án chất lượng, được hưởng những dịch vụ chuyên nghiệp, uy tín; sở hữu các sản phẩm đủ điều kiện kinh doanh và bảo vệ lợi ích của người dân cũng như của nhà đầu tư.

Ông Khiết cho rằng, hiện nay trên thị trường xuất hiện nhiều hình thức bất động sản mới như: condotel, officetel, hometel, căn hộ du lịch… Đây là những loại hình bất động sản chưa được quy định cụ thể trong hệ thống pháp luật. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần bổ sung quy định rõ các loại hình bất động sản trên và giải thích rõ từ ngữ để dễ triển khai thực hiện.

Bên cạnh đó, Luật sửa đổi cần phân quyền cho các địa phương tập huấn cấp giấy chứng nhận môi giới bất động sản, xem xét bỏ bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch vì nếu không quản lý tốt sẽ dẫn đến độc quyền, đẩy giá bất động sản tăng cao; có giải pháp tránh tình trạng thất thu thuế từ kinh doanh bất động sản./.