Nghịch lý dư nợ vay thế chấp tăng cao bất chấp giá nhà chững lại

Điều này trái ngược hẳn với tình hình tại Mỹ, nơi giá nhà đang tăng nhanh hơn dư nợ thế chấp.

* Ở Mỹ nhà là tài sản, còn ở Nhật Bản nhà giống hàng tiêu dùng hơn

Tại Nhật Bản, hơn 70% người đi vay lựa chọn vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh. Theo nhà cung cấp dữ liệu về vay thế chấp MFS có trụ sở tại Tokyo, nếu lãi suất cho vay cộng thêm thêm 0,1 điểm phần trăm, gánh nặng lãi suất tích lũy sẽ tăng thêm 110 tỷ yen.

Do đó, các chuyên gia đang lo ngại rằng một khi Ngân hàng trung ương Nhật Bản (BoJ) đảo ngược chính sách tiền tệ nới lỏng, một số người đi vay sẽ bị vỡ nợ.

Các khoản vay mua nhà ở Nhật Bản thường không có tính năng không truy đòi (“non-recourse”, tức là nếu người vay vỡ nợ, chủ nợ sẽ thu giữ tài sản thế chấp, nhưng không được tìm người vay để nhận thêm khoản bồi thường, ngay cả khi tài sản thế chấp không trả hết khoản nợ). Vì vậy trong trường hợp này, nếu người vay không thể trả nợ và tài sản của họ có giá trị nhỏ hơn số dư nợ, họ có thể phải bán đi các tài sản khác để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ.

Hoạt động cho vay mua nhà ở tại Nhật Bản đã tăng với tốc độ từ 2-3% mỗi năm kể từ khi BOJ áp dụng chính sách lãi suất âm vào năm 2016, theo số liệu thống kê của ngân hàng trung ương.

Dư nợ vay mua nhà đã tăng thêm khoảng 40.000 tỷ yen trong 10 năm tính đến tháng 6/2022, cao gần gấp đôi so với mức được ghi nhận từ hơn ba thập kỷ trước, những năm mà nền “xứ hoa anh đào” chứng kiến hiện tượng bong bóng.

Trong khi đó, dữ liệu kinh tế quốc gia của Văn phòng Nội các Nhật Bản cho thấy giá trị bất động sản tại nước này lại chứng kiến sự sụt giảm theo năm vào cuối năm 2020.

Trái lại ở Mỹ, nơi cũng chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ các khoản vay thế chấp mua nhà trong những năm gần đây, giá trị của những ngôi nhà đã tăng nhanh hơn số dư nợ cho vay, lên 12.000 tỷ USD vào cuối tháng Sáu.

Tsubasa Fujiwara, chuyên gia nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu Daiwa, cho biết: “Ở Mỹ, nhà được coi là tài sản nhưng ở Nhật Bản, nhà giống hàng tiêu dùng hơn”.

* Dư nợ vay thế chấp tăng cao hơn giá trị bất động sản

Giá trị của những ngôi nhà hiện có chiếm khoảng 80% thị trường nhà ở tại Mỹ, nơi những chúng sẽ tăng giá nếu được cải tạo đúng cách. Tại Nhật Bản, những ngôi nhà hiện có chỉ đóng góp chưa đến 15% giá trị thị trường, và việc cải tạo lại hiếm khi cải thiện được giá trị của chúng do sở thích mua nhà mới của người dân. Vì thế, nhiều ngôi nhà cổ bị “lãng quên” ngày càng xuống cấp, khiến giá trị bị mai một.

Trước thực trạng đó, chuyên gia nghiên cứu Tsubasa Fujiwara cho biết thị trường nhà ở của Nhật Bản nên chuyển đổi theo hướng tập trung nhiều hơn vào khía cạnh “lưu trữ” giá trị, để giá trị tiềm năng của những bất động sản hiện có sẽ được khai thác triệt để.

Đồng quan điểm này, Hidetaka Yoneyama, Giáo sư về kinh tế và luật tại trường Đại học Osaka nói thêm rằng: "Người dân nên học cách lựa chọn những ngôi nhà có giá trị tài sản lâu dài".

Tại sao dư nợ vay thế chấp ở Nhật Bản lại tiếp tục tăng bất chấp giá trị nhà biến động mạnh?

“Đó là bởi vì tổ chức người cho vay thường ưu tiên khả năng hoàn trả các khoản vay [hơn là giá trị tài sản]”, Giáo sư Yoneyama nói. Trên thực tế, các cơ sở cung cấp tín dụng thế chấp đã tăng cường cho vay đối với những hộ gia đình có hai nguồn thu nhập với dòng tiền ổn định.

Tuy nhiên, hộ gia đình cũng là đối tượng dễ bị tổn thương bởi các sự kiện không lường trước được, chẳng hạn như đại dịch COVID-19 vừa qua. Trong hai năm rưỡi qua, đã có hơn 100.000 trường hợp được xóa nợ và có nhiều biện pháp cứu trợ khác dành cho người đi vay tại Nhật Bản.

Theo một cuộc khảo sát của Bộ Nội vụ và Truyền thông nước này, nhóm người trong độ tuổi từ 30 đến 49 – đối tượng chủ chốt tham gia vào các thương vụ mua nhà – là nhóm đặc biệt rủi ro vì hoạt động cho vay đối với nhóm người này đã tăng mạnh.

Một rủi ro tiềm ẩn khác là việc BoJ nâng lãi suất. Một cuộc khảo sát vào tháng Tư do Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản thực hiện cho thấy 73,9% người đi vay đã chọn vay với lãi suất điều chỉnh.

Theo Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản, trong năm tài chính 2020, có khoảng 770.000 khoản vay mới được gia hạn, do đó số lượng người đi vay chịu ảnh hưởng từ việc tăng lãi suất có thể lên tới vài trăm nghìn người.

Tại Mỹ, người đi vay thường không gặp phải vấn đề tương tự do phần lớn trong số họ lựa chọn phương án vay thế chấp lãi suất cố định.

Ngoài ra, những người vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh có xu hướng sử dụng đòn bẩy cao khi mua nhà. Cuộc khảo sát hồi tháng 4 của Cơ quan Tài chính Nhà ở

Nhật Bản cho thấy gần 50% số người vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh đã vay để trang trải hơn 90% chi phí mua nhà họ. Khoảng 12% đi vay để chi trả cho toàn bộ việc mua nhà cũng như các chi phí liên quan đến thế chấp.

Mặc dù BoJ đến nay vẫn duy trì lập trường chính sách hiện có bất chấp việc đồng yen giảm giá mạnh, song ngân hàng này sẽ phải bình thường hóa chính sách vào một thời điểm nào đó.

Và khi điều này xảy ra, mức dư nợ lớn của các khoản cho vay mua nhà thế chấp có thể giáng một đòn mạnh vào kinh tế Nhật Bản./.