Nhà đầu tư nội nhập cuộc đua M&A bất động sản

Trong bối cảnh thu hút FDI khó khăn, thị trường bất động sản lại nổi lên những thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) với sự tham gia tích cực của cả các nhà đầu tư ngoại và nội. Đáng chú ý, thời gian qua, số lượng các thương vụ M&A thành công giữa các nhà đầu tư trong nước chiếm phần lớn; tiếp đến là các nhà đầu tư nước ngoài đã hiện diện và hoạt động tại thị trường Việt Nam.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, M&A được coi là phương thức hữu hiệu giúp những doanh nghiệp giàu tiềm lực có thể giảm bớt thời gian, chi phí trong việc tham gia thị trường hoặc mở rộng hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cuộc đua này tốt cho cả thị trường và có thể giúp các dự án đang gặp khó khăn “hồi sinh” sau khi được M&A; đồng thời cũng giúp gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, góp phần hồi phục và ổn định lại thị trường này.

Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, dù nhiều thương vụ M&A còn đang trong giai đoạn đàm phán và rà soát pháp lý, nhưng đây vẫn được xem là yếu tố tích cực đối với thị trường bất động sản Việt Nam – ông Quang nhận định.

Xét từ thực tế thời gian qua, Các chuyên gia nhận định, sở dĩ M&A dự án từ nhà đầu tư nước ngoài không nhiều như số thương vụ M&A giữa doanh nghiệp bất động sản trong nước bởi không dễ để một dự án có thể thoả mãn mọi yêu cầu của nhà đầu tư quốc tế. Nhưng xét về giá trị giao dịch thì các thương vụ M&A có giá trị dẫn đầu vẫn nằm ở các thương vụ thâu tóm thực hiện bởi các nhà đầu tư quốc tế.

Bà Lê Phương Lan - Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội nhận xét, M&A trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đã phát triển mạnh trong vài năm trở lại đây. Trước đây, nhà phát triển bất động sản trong nước có xu hướng tự xin cấp phép và thực hiện dự án và các thương vụ M&A chủ yếu thuộc về nhà đầu tư nước ngoài thâu tóm lại từ những nhà phát triển dự án trong nước. Tuy nhiên, khi quy mô thị trường lớn hơn, tiềm lực của các doanh nghiệp bất động sản trong nước mạnh hơn, họ đã đủ tích lũy về nguồn lực tài chính, bộ máy và quy trình thực hiện thì M&A là cách nhanh chóng để mở rộng quỹ đất và hoạt động kinh doanh.

Trong quý II vừa qua, bất chấp dịch bệnh, thị trường đã nổi lên một số thương vụ đình đám M&A giữa các doan nghiệp bất động sản như: Công ty Cổ phần và Phát triển Bất động sản Phát Đạt mua lại 99,5% cổ phần Công ty Cổ phần Bất động Sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Bình Dương để sở hữu dự án Bình Dương Tower;  Tập đoàn Ô tô Trường Hải mua lại chuỗi bán lẻ E-Mart Việt Nam; thương vụ hợp tác giữa Becamex IDC và Central Retail Vietnam phát triển Trung tâm thương mại GO! tại Bình Dương…

Lý do khiến tốc độ M&A trên thị trường bất động sản cũng chậm lại là giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cùng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh. Do đó họ tiếp tục giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao.

Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua không “lạc quan” như bên bán. Điều này khiến nhà đầu tư thận trọng hơn khi xuống tiền. Cùng đó, tiến độ hoàn thành pháp lý của nhiều dự án cũng bị chậm hơn so với dự kiến – bà Lan phân tích.

Đánh giá về triển vọng của thị trường, bà Lan cho rằng, nhu cầu M&A dự án diễn ra nhiều ở các khu vực quận trung tâm hoặc tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên quỹ đất tại các khu vực này ngày càng khan hiếm, giá giao dịch đã trở nên quá cao khiến các mô hình tài chính không còn hiệu quả.

Hiện nhu cầu và dòng tiền có xu hướng dịch chuyển ra các địa phương lân cận với hai yếu tố chính dẫn dắt là kết nối giao thông tốt với khu vực nội đô và sự hiện diện của những nhà phát triển bất động sản lớn, có uy tín.

Nhà ở đô thị vẫn nhận được nhiều đơn đặt hàng từ các nhà đầu tư bởi với các yếu tố như quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa cao đi kèm sự tăng trưởng nhanh của tầng lớp trung lưu... thì phân khúc này vẫn được kỳ vọng se mang lại nhiều lợi nhuận và tiềm năng cho các nhà đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, nhu cầu đối với khu công nghiệp và logistic được ghi nhận tăng nhanh trong vòng hơn 1 năm qua. Việc Việt Nam đã tham gia các Hiệp định Thương mại tự do cũng là lợi thế khiến các doanh nghiệp lớn trong nhiều lĩnh vực khác nhau đã chọn Việt Nam là điểm đến.

Thêm vào đó, các loại bất động sản đã vận hành gồm các tòa văn phòng, căn hộ cho thuê có vị trí đẹp với tình trạng vận hành bảo dưỡng tốt, thời gian sử dụng đất còn dài... cũng luôn là những tài sản đầu tư ưa thích đối với nhà đầu tư nước ngoài - những người có xu hướng tìm kiếm dòng tiền dài hạn và ổn định. Thậm chí, các nhà đầu tư kinh doanh ở lĩnh vực khác muốn cũng mở rộng và đa dạng hóa rủi ro bằng việc đầu tư nắm giữ bắt động sản.

Tuy nhiên, dưới góc độ tài chính, các chuyên gia đưa ra cảnh báo, M&A cũng không chỉ toàn thu về “trái ngọt”. Thành công phụ thuộc vào chiến lược phù hợp, khả năng quản lý dòng tiền và năng lực phát triển dự án của doanh nghiệp. Nếu chủ đầu tư không có năng lực phát triển dự án thì rất khó để thực hiện M&A. Đó là chưa kể, nếu không khai thác được dự án và ra thành phẩm để bán hàng thì lợi thế quỹ đất sẽ biến thành gánh nặng tồn kho, chôn vốn./.