Nhận diện những "điểm nghẽn" trong công tác định giá đất

Đây là những vấn đề được nhiều cơ quan quản lý, địa phương và doanh nghiệp nêu tại Tọa đàm "Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp" do Kiểm toán Nhà nước tổ chức ngày 9/7 tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Phát biểu khai mạc, ông Bùi Quốc Dũng, Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước cho biết, sau hai tọa đàm được tổ chức tại Hà Nội và Khánh Hòa, Kiểm toán Nhà nước đã tiếp nhận hàng trăm ý kiến từ các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp và tổ chức tư vấn. Qua đó, nhiều bất cập trong công tác định giá đất đã được nhận diện.

Theo ông Bùi Quốc Dũng, "điểm nghẽn" lớn nhất hiện nay không phải là thiếu phương pháp định giá mà là thiếu dữ liệu thị trường đủ tin cậy. Thực tế, tại một số địa phương, có dự án trong suốt thời gian 24 tháng theo quy định vẫn không tìm được đủ tài sản so sánh; có nơi phải mở rộng phạm vi khảo sát sang địa p

hương khác. Trong khi đó, giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế, khiến dữ liệu đầu vào không phản ánh đúng diễn biến của thị trường. Nếu dữ liệu đầu vào chưa sát thực tế thì dù áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư hay hệ số điều chỉnh cũng khó cho ra kết quả định giá chính xác.

Theo lãnh đạo Kiểm toán Nhà nước, đây cũng là quan điểm chung của các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp tư vấn và cơ quan quản lý. Vì vậy, việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất và cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan cần được đẩy nhanh trong thời gian tới. Việc chuyển sang áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh từ ngày 1/7/2026 là bước cải cách quan trọng nhằm đơn giản hóa thủ tục và nâng cao tính minh bạch. Tuy nhiên, nhiều địa phương vẫn băn khoăn về căn cứ xây dựng hệ số điều chỉnh, nguồn dữ liệu sử dụng cũng như cách áp dụng đối với các dự án có tính chất đặc thù.

Tại tọa đàm, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các địa phương đã khẩn trương xây dựng bảng giá đất, điều tra, khảo sát và thu thập thông tin phục vụ định giá. Tuy nhiên, việc thu thập dữ liệu vẫn gặp nhiều khó khăn do các giao dịch chuyển nhượng kê khai thấp hơn giá thực tế, trong khi hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu giá đất ở nhiều nơi vẫn chưa hoàn thiện. Bên cạnh đó, đội ngũ cán bộ làm công tác định giá còn thiếu, số lượng tổ chức tư vấn đủ điều kiện chưa đáp ứng nhu cầu và một số doanh nghiệp không còn mặn mà tham gia hoạt động định giá đất.

Từ thực tiễn địa phương, ông Lê Trung Hồ, Phó Chủ tịch UBND tỉnh An Giang cho biết, khó khăn lớn nhất hiện nay là việc lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Nhiều yếu tố như lợi thế thương mại, điều kiện kinh doanh, khả năng sinh lợi hay đặc điểm từng khu vực vẫn chưa có tiêu chí định lượng thống nhất. Đối với phương pháp thặng dư, việc dự báo các yếu tố tương lai cũng gặp nhiều khó khăn do các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật hiện hành chưa phản ánh đầy đủ sự khác biệt về chi phí xây dựng, vật liệu, nhân công giữa các địa phương.

Lãnh đạo tỉnh An Giang kiến nghị các cơ quan thanh tra, kiểm tra và kiểm toán thống nhất phương pháp đánh giá đối với hoạt động xác định giá đất, xem xét đầy đủ điều kiện thị trường tại thời điểm định giá, tránh tạo tâm lý e ngại cho đơn vị tư vấn và đội ngũ thực thi...