Những hạn chế, không còn phù hợp với thực tiễn của Luật Đất đai năm 2013

Qua gần 9 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai trên cả nước đã đạt được những kết quả quan trọng. Nhiều địa phương khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, phát huy nguồn lực về đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường, đảm bảo quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội. 

Tuy nhiên, nguồn lực về đất đai tại các địa phương chưa thực sự được khai thác đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn lực quan trọng việc phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; chưa tạo được nguồn lực từ đất đô thị cho công tác nâng cấp, cải tạo đô thị; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp.

Bất cập trong nhiều lĩnh vực

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, thực hiện quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành; căn cứ khung giá đất của Chính phủ, UBND Thành phố Hà Nội đã xây dựng và ban hành Bảng giá đất qua các năm theo quy định cũng như thành lập Hội đồng thẩm định giá đất.

Tuy vậy, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất (theo quy hoạch) đối với các dự án nhà ở thương mại còn gặp nhiều khó khăn, nhiều nội dung không thống nhất giữa pháp luật về đất đai, đầu tư, nhà ở.

Trong công tác xác định giá đất thì dữ liệu về giá trị bất động sản (quyền sử dụng đất, công trình xây dựng…) là rất cần thiết. Song trên thực tế chưa có hệ thống dữ liệu về bất động sản chung do cơ quan nhà nước xây dựng và được cập nhật thường xuyên, chính thống. Điều này gây nên khó khăn khi tìm thông tin, khai thác dữ liệu để xây dựng phương án giá đất.

Tương tự, Thái Nguyên cũng gặp nhiều khó khăn trong việc quản lý, sử dụng đất đai. Đây là tỉnh trung du, miền núi, có 7 trong tổng số 9 đơn vị cấp huyện thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn, nên công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khó dự báo sát. Tỉnh chưa dự báo được về nhu cầu sử dụng đất phát sinh.

Việc bố trí, phân bổ quỹ đất chủ yếu dựa vào quy hoạch phát triển các ngành trong khi quy hoạch các ngành cũng chưa thực sự ổn định... Thực tế trên dẫn đến việc tỉnh phải thường xuyên điều chỉnh, bổ sung kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, việc bổ sung kế hoạch sử dụng đất chưa có quy định cụ thể; việc điều chỉnh công trình, dự án còn mất nhiều thời gian.

Luật Đất đai năm 2013 có nhiều đổi mới tích cực, nhưng cũng tạo ra sự chênh lệch lớn về giá trị bồi thường giữa dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và dự án thuộc trường hợp thỏa thuận, tạo nên các bức xúc trong nhân dân, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư thường khó thỏa thuận về việc đền bù với người đang sử dụng đất, làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

Theo UBND tỉnh Đồng Nai, địa phương đang triển khai hơn 1.500 công trình, dự án thuộc nhiều lĩnh vực. Tuy nhiên, quá trình thực hiện nhiều dự án lại vướng các quy định của Luật Đất đai năm 2013 dẫn đến chậm triển khai.

Một số cá nhân, tổ chức lợi dụng sự bất cập, kẽ hở của luật để trục lợi, gây lãng phí tài sản nhà nước và của người dân. Nổi cộm là các vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất…

Phó chủ tịch UBND tỉnh Võ Văn Phi cho rằng trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2013 đã xuất hiện những vướng mắc như chưa có sự thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư… gây ảnh hưởng đến việc triển khai các công trình, dự án tại các địa phương. Cụ thể, chuyển đổi mục đích từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp để thực hiện các dự án phức tạp, kéo dài khiến nhiều dự án bị chậm tiến độ.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số vướng mắc, bất cập trong quy định về quyền sử dụng đất đai của cộng đồng dân tộc thiểu số.

Cụ thể, luật chưa quy định cụ thể về quyền sử dụng đất đai của các cộng đồng dân tộc thiểu số. Điều chỉnh quan hệ giao đất, thu hồi đất, quản lý, sử dụng đất liên quan đến các cộng đồng dân tộc thiểu số mà cũng giống như đối với các cộng đồng dân cư khác rõ ràng là không gắn với những đặc trưng về văn hóa, trình độ phát triển và sinh kế của các cộng đồng dân cư.

Với cách tiếp cận này, các quy định của Luật Đất đai năm 2013 cũng như các văn bản bản hướng dẫn thi hành về giao đất, quản lý, sử dụng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến cộng đồng dân cư sẽ khó hỗ trợ cho việc xử lý hiệu quả các vấn đề đất đai của các cộng đồng dân tộc thiểu số.

Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013 chưa tạo ra được một quy chế pháp lý phù hợp cho đất cộng đồng mà cộng đồng dân tộc thiểu số được sở hữu và được giao quyền sử dụng đất như hiện nay. Việc luật hóa đất của cộng đồng dân tộc thiểu số sẽ tạo nền tảng cho các giải pháp giao đất, quản lý, thu hồi đất, sử dụng đất phù hợp với đặc trưng của các cộng đồng này.

Ở nước ta, đặc biệt là ở khu vực Tây Bắc, Đông Bắc, Tây Nguyên và Bắc Trung Bộ, đa số các cộng đồng dân tộc thiểu số bản địa chủ yếu cư trú ở vùng núi cao. Đất rừng và rừng gắn với nhau tạo thành thành yếu tố quyết định cho sinh kế và sự bảo tồn các đặc trưng văn hóa của cộng đồng dân tộc thiểu số bản địa. Luật chưa có sự gắn kết chặt chẽ việc giao rừng với giao đất, quản lý rừng với quản lý đất của bà con, nhất là cộng đồng dân tộc thiểu số bản địa.

Luật Đất đai năm 2013 hiện hành và Luật Lâm nghiệp năm 2017 chưa tích hợp các vấn đề liên quan đến đất và rừng của cộng động dân tộc thiểu số nhằm đáp ứng những đặc điểm của bà con. Luật Lâm nghiệp quy định giao rừng tín ngưỡng (thuộc rừng đặc dụng), rừng phòng hộ, rừng sản xuất cho cộng đồng dân cư. Trong khi đó Luật Đất đai chỉ quy định giao đất rừng phòng hộ cho cộng đồng dân cư.

Đề xuất gỡ vướng cho cơ sở

Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội kiến nghị, cần xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý tập trung về thị trường bất động sản, kết nối, chia sẻ thông tin về các lĩnh vực quản lý chuyên ngành từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư, xây dựng, giá đất, kết quả tổ chức đấu giá đất, giá chuyển nhượng bất động sản… Điều này là để các cơ quan, đơn vị phục vụ công tác quản lý, giám sát thị trường bất động sản nói chung và giám sát việc sử dụng đất và thực hiện các dự án đầu tư nói riêng.

Cần bổ sung quy định chế tài thực hiện đối với diện tích còn lại không có khả năng thực hiện việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng (đối với các dự án thương mại dịch vụ, đầu tư kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 là đã thực hiện xong việc nhận chuyển nhượng trên 70%).

Đồng thời, cần áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá (giá đất trên địa bàn thành phố nhân với hệ số điều chỉnh) để xác định giá khởi điểm làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Về việc thu hồi đất do vi phạm luật đất đai, trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền lũy kế với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất.

Trên thực tế, tỉnh Thái Nguyên gặp vướng mắc trong quá trình quyết định chủ trương đầu tư, thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp dự án mà Nhà nước thu hồi đất (dự án khu dân cư, khu đô thị). Luật Đất đai năm 2013 không hướng dẫn giải quyết đối với phần diện tích đất đã giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng có phải tách thành dự án độc lập để đấu giá hay không.

Đối với phần diện tích này, trong dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì có cả phần diện tích đất đã giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng. Vì vậy, để việc thực thi pháp luật không bị vướng mắc và việc thực thi đảm bảo đúng quy định thì Luật Đất đai sửa đổi phải quy định rõ ràng, cụ thể hơn nữa.

Về công tác quản lý nhà nước về giá đất, Luật Đất đai năm 2013 quy định khung giá đất bám sát giá thị trường, nhưng thực tế khó có biện pháp để xác định làm thế nào để xác định cho đúng giá đất theo thị trường. Do đó, UBND tỉnh Thái Nguyên đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét đưa ra giải pháp loại bỏ sự chênh lệch giá trị thực và giá trị ảo, giúp phòng, chống tiêu cực tham nhũng và hạn chế, giảm mạnh khiếu nại liên quan đến đất đai, cũng như để cho các đối tượng điều chỉnh thống nhất thực hiện. Đồng thời, cần có quy định cụ thể về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau.

Về phần mình, đại diện tỉnh Đồng Nai đưa ra một số đề xuất sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 nhằm tạo thuận lợi cho các địa phương quản lý, sử dụng đất một cách hiệu quả.

Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai) Nguyễn Hồng Quế cho biết: “Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ nhiều hạn chế, không còn phù hợp với thực tiễn, ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và triển khai các dự án. Vì thế, Đồng Nai đã đề xuất sửa đổi, bổ sung các vấn đề vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất đai, giải quyết hài hòa lợi ích cho người dân và doanh nghiệp trong sử dụng đất, giúp công tác quản lý đất đai chặt chẽ hơn. Nếu vướng mắc trên được tháo gỡ sẽ giúp các dự án trên địa bàn tỉnh triển khai nhanh, tạo đột phá cho phát triển kinh tế - xã hội và ngăn chặn được tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp.

Trong việc giao đất, cho thuê đất nên thực hiện theo hình thức cho thuê trả tiền hằng năm để phù hợp với tình hình, mục đích sử dụng đất, đảm bảo nguồn thu ổn định và tránh thất thoát cho ngân sách nhà nước. Cần có quy định rõ về việc các doanh nghiệp cổ phần hóa có được hay không quyền chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm. Cần bổ sung quy định về thuê đất không gian ngầm, trên không tại các đô thị; thuê đất mặt nước để làm bến cảng, dịch vụ du lịch, khai thác cát trên sông; chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất trồng cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản. Cần giao cho UBND tỉnh quy định diện tích hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất xây dựng nhà ở nhằm tránh tình trạng chuyển mục đích đất ở tràn lan để phân lô, bán nền.

Về vướng mắc trong quy định về quyền sử dụng đất đai của cộng đồng dân tộc thiểu số, Ban thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam đề xuất, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về quản lý và sử dụng đất phải đáp ứng những đặc thù của người sử dụng đất là người dân tộc thiểu số. Do đó, bên cạnh các quy định chung cho tất cả những người sử dụng đất, Luật Đất đai mới cần có những quy định đặc thù cho người sử dụng đất là cá nhân hay cộng đồng dân tộc thiểu số.

Đồng thời, cần thực hiện các biện pháp sắp xếp, nâng cao hiệu quả hoạt động của các nông lâm trường; hoàn thiện các quy định để giải quyết vướng mắc về bàn giao quản lý đất giữa nông, lâm trường với chính quyền địa phương; thực hiện giao đất, giao rừng cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số.

Cần sửa đổi Luật đất đai năm 2013 theo hướng bổ sung quy định giao đất rừng tín ngưỡng, đất rừng sản xuất cho cộng đồng dân cư. Bởi vì Luật Lâm nghiệp năm 2017 quy định giao rừng tín ngưỡng (thuộc rừng đặc dụng), rừng phòng hộ, rừng sản xuất cho cộng đồng dân cư (Điều 16), trong khi Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định giao đất rừng phòng hộ cho cộng đồng dân cư (Điều 136)./.

(Còn tiếp)