Nợ xấu trong lĩnh vực nhà ở tại Malaysia - cuộc khủng hoảng tiềm tàng

Để kiểm soát và ngăn chặn dịch viêm đường hô hấp cấp COVID-19 lây lan, Chính phủ Malaysia đã tái áp dụng lệnh kiểm soát đi lại bắt đầu từ 13/1 (MCO 2.0). 

Mặc dù MCO 2.0 có thể sẽ tác động tới nền kinh tế ít nghiêm trọng hơn so với MCO 1.0, nhưng giới chuyên gia cho rằng cuộc khủng hoảng nợ mua nhà dường như đang bắt đầu được hình thành tại quốc gia Đông Nam Á này. 

Theo chuyên gia Jason Loh Seong Wei, Trưởng nhóm nghiên cứu về Xã hội, Luật pháp và Nhân quyền tại Trung tâm nghiên cứu độc lập EMIR (Malaysia), kịch bản về cuộc khủng hoảng này có thể chỉ là giả thuyết. 

Tuy nhiên, ông khuyến nghị Malaysia cần đảm bảo một kịch bản giả định như vậy có thể được ngăn chặn cũng như chuẩn bị để giảm thiểu tác động trong trường hợp "quả bom" này phát nổ. 

Malaysia có tỷ lệ nợ mua nhà được xếp vào top đầu tại châu Á và khu vực Đông Nam Á. Số liệu thống kê cho thấy, nợ hộ gia đình tại Malaysia vào tháng 6/2019 lên tới 82,2% Tổng sản phẩm quốc nội (GDP). 

Báo cáo đánh giá sự ổn định tài chính của Ngân hàng Trung ương Malaysia (BNM) 6 tháng đầu năm 2019 khi đó đã nhấn mạnh mức nợ hộ gia đình tại quốc gia Đông Nam Á sẽ tăng lên 82,7% GDP vào cuối năm 2019, chủ yếu là do nợ mua nhà. Một năm sau, tỷ lệ này đã tăng ở mức 87,5% GDP khi BNM công bố báo cáo đánh giá sự ổn định tài chính 6 tháng đầu năm 2020. 

Trích dẫn đánh giá của giới phân tích kinh tế, ông Jason Loh cho rằng chỉ số này là phương pháp đo lường tương đối cho thấy khả năng duy trì việc trả nợ, qua đó phản ánh trạng trạng thất nghiệp cũng như thiếu việc làm tại Malaysia. 

Theo chuyên gia thuộc EMIR, MCO 2.0 sẽ khiến tỷ lệ thất nghiệp tăng trở lại, từ con số hiện tại được duy trì trong năm 2020 ở mức thấp hơn 5% và ngưỡng này sẽ bị phá vỡ trong năm 2021, thậm chí ngay trong quý I. 

Số liệu mới nhất từ Tổng cục Thống kê Malaysia cho hay tỷ lệ thất nghiệp ở mức 4,8%, tương đương 764.400 lao động không có việc làm. Nếu tỷ lệ thất nghiệp tăng lên 6% trong 6 tháng đầu năm, sẽ có 1 triệu lao động mất việc làm. 

Tuy nhiên, đây vẫn là dự báo thận trọng được các nhà kinh tế đưa ra trong bối cảnh các biện pháp kiểm dịch được nới lỏng đáng kể mà chính phủ chưa áp dụng MCO 2.0. Điều này có nghĩa là với việc lệnh phong tỏa hoàn toàn này được áp dụng và đang cân nhắc kéo dài, tỷ lệ thất nghiệp, vốn tiếp tục chịu ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế kéo dài từ quý 2/2019, chỉ có thể tiếp tục tăng cao. 

Một phần quan trọng khác là tỷ lệ giữa giá cả với thu nhập hàng năm, hiện ở mức 6,2 lần kể từ năm 2016. BNM đã nhấn mạnh rằng bất động sản tại Malaysia đã không được định giá phù hợp dựa trên mức thu nhập trung bình. Điều này có nghĩa có sự chênh lệch giữa mức giá thị trường hiện tại hoặc mức giá phổ biến với mức thu nhập trung bình.

Những người vay mua nhà thường phải trích khoảng 1/3 thu nhập của mình cho khoản trả góp hàng tháng. Tuy nhiên, ông Jason Loh cho rằng nhiều bằng chứng cho thấy những người này phải dành tới một nửa tiền lương để trả tiền mua nhà. 

Ông chỉ ra thực tế này đơn giản là do thói quen tiết kiệm và chi tiêu của đa số người dân Malaysia, đặc biệt là những người sống tại khu vực thành thị, bộ phận chiếm 77% dân số theo thống kê của Ngân hàng Thế giới năm 2019. 

Theo kết quả cuộc khảo sát về hiểu biết tài chính của người Malaysia do Ringgit Plus thực hiện năm 2018, có tới 59% người Malaysia không có đủ tiền tiết kiệm để duy trì cuộc sống trong hơn ba tháng và 34% số người được hỏi thừa nhận đã chi tiêu bằng hoặc nhiều hơn tiền lương hàng tháng của mình. 

Nhóm M40, nhóm chiếm đa số trong số những người mua và sở hữu nhà ở, đã chịu sức ép của chi phí sinh hoạt cao và mức tiết kiệm rất thấp. Cuộc khảo sát tương tự cũng chỉ ra 67% người Malaysia với mức thu nhập từ 5.000 RM (1.250 USD) tới 10.000 RM (2.500 USD) một tháng chỉ tiết kiệm được dưới 1.000 RM (250 USD) hàng tháng. 

Đây cũng là lý do tại sao năm 2020, Hội đồng liên minh thương mại Malaysia (MTUC) đã thúc giục Bộ Tài chính và BNM yêu cầu các ngân hàng xem xét gia hạn lệnh hoãn trả nợ thêm ít nhất 6 tháng, bắt đầu từ ngày 1/10/2020. Cùng với đó, Hội đồng liên minh nhiên viên trong lĩnh vực Công cộng và Xã hội cũng kêu gọi hoãn trả nợ cho những người vay tiền thuộc Ủy ban Tài chính Nhà ở lĩnh vực công.

Một nhân tố quan trọng khác mà vị trưởng nhóm nghiên cứu thuộc EMIR đề cập tới, đó là giá nhà ở quá cao khiến mức độ gánh nặng cho vay lớn. Theo ông, ngay cả việc giảm lãi suất cho vay cũng sẽ không tạo ra nhiều khác biệt đối với những người đi vay đang trong hoàn cảnh bị cắt giảm lương vì đại dịch và các lệnh phong tỏa. 

Ông Jason Loh Seong Wei tiếp tục nhấn mạnh nhân tố sẽ khiến quả bom hẹn giờ nợ xấu vay mua nhà tại Malaysia đang được hình thành là giá nhà tại quốc gia Đông Nam Á quá cao, không phản ánh nhu cầu của người mua về khả năng chi trả cũng như mức thu nhập. 

Theo chuyên gia này, trong khi Malaysia dường như miễn nhiễm với bong bóng bất động sản trên cơ sở những kinh nghiệm trong quá khứ và xu hướng hiện tại, nhưng câu chuyện về các khoản nợ xấu (NPL) trong lĩnh vực nhà ở thì không giống như vậy. 

Sự gia tăng NPL sẽ ảnh hưởng tới thu nhập của các ngân hàng, do đó có khả năng ảnh hưởng tới tỷ lệ đòn bẩy của các thể chế tài chính này, tức là khả năng tạo ra các khoản cho vay mới. Điều này ảnh hưởng đến thanh khoản chung trên thị trường với những tác động nghiêm trọng đến tổng thể nền kinh tế. 

Để ứng phó với cuộc khủng hoảng có thể xảy ra, nhà nghiên cứu này đã khuyến nghị các giải pháp ngăn chặn và chuẩn bị sẵn sàng cho cuộc khủng hoảng. 

Thứ nhất, để ngăn chặn cuộc khủng hoảng, ông cho rằng các bước đi cần thiết phải thực hiện đó là gia hạn thời hạn trả nợ, áp dụng từ 1/1 tới 30/6/2021, hoặc điều chỉnh chính sách trả nợ, cho phép giảm 50% số tiền phải trả trong 6 tháng tới với thời hạn như trên. 

Phần còn lại sẽ được trả trong thời gian 6 tháng sau khi chấm dứt thời hạn thanh toán trong nội dung hợp đồng. Đồng thời, lãi suất kép sẽ không được áp dụng trong khoảng thời gian 6 tháng này. 

Ông cho hay đạo luật COVID-19 (các biện pháp tạm thời, năm 2020) không có các điều khoản bảo vệ chủ nhà khỏi cảnh bị tịch thu nhà ở khi không trả được nợ. Bên cạnh đó, chuyên gia này cho rằng các biện pháp tái cấp vốn cho vay cũng cần được thực thi hoặc cơ cấu lại và gia hạn hợp đồng cho vay đối với các ngân hàng cho vay tiền mua nhà. 

Thứ hai, Malaysia cần chuẩn bị sẵn sàng cho cuộc khủng hoảng. Chuyên gia đến từ EMIR khuyến nghị Cagamas Berhad, Tập đoàn Thế chấp Quốc gia Malaysia với nhiệm vụ thúc đẩy sự phổ biến rộng rãi hơn của quyền sở hữu nhà và sự tăng trưởng của thị trường thế chấp thứ cấp tại quốc gia Đông Nam Á, cần triển khai việc mua và thừa kế các khoản nợ mua nhà với tiềm năng trở thành NPL. 

Cùng với đó, ông cũng gợi ý cần đưa ra một số lựa chọn cho chủ sở hữu nhà ở như cung cấp lãi suất từ 0% đến 0,5%. Theo ông, điều này có thể triển khai độc lập hoặc đi kèm cùng với việc triển khai kế hoạch vốn cổ phần đã được thực hiện từ quý II/2019. 

Kế hoạch này có thể được thực hiện bằng cách tăng tỷ lệ đồng tài trợ của Cagamas từ 20% lên 40% và áp dụng ngay lập tức, qua đó giúp chuyển đổi các khoản vay mua nhà hiện tại thành một phần của chương trình này./.