Nỗi lo cạnh tranh không lành mạnh trong quản lý chung cư

Trong khi những tranh chấp chung cư giữa cư dân, chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành… vẫn còn chưa đi đến hồi kết thì mới đây, ngành kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư là một trong số 22 ngành nghề kinh doanh được Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) kiến nghị bãi bỏ khỏi Danh mục ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện tại Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2016.

Đề nghị này đang khiến không chỉ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này ngỡ ngàng mà cả các chuyên gia cũng lên tiếng bởi mối lo loạn thị trường.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, quản lý vận hành nhà chung cư nằm trong danh mục kinh doanh có điều kiện bởi đây là ngành nghề đặc thù, liên quan mật thiết đến trật tự và an toàn của cư dân tại các dự án căn hộ.

Những điều kiện nhằm mục đích tạo rào cản kỹ thuật kiểm soát chất lượng dịch vụ quản lý vận hành chung cư và đảm bảo năng lực của đơn vị cung cấp dịch vụ.

Do đó, vấn đề dư luận quan tâm là cơ quan chức năng cần đưa ra được cơ chế kiểm soát, xử lý đơn vị kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư sai phạm, yếu kém và hướng tới hình thành dịch vụ chuyên nghiệp hơn, để đáp ứng việc quản lý chung cư.

Còn thực tế hiện nay không nên dỡ bỏ rào cản kỹ thuật này bởi đi kèm là nỗi lo cạnh tranh không lành mạnh.

Thống kê của Savills Việt Nam cho thấy, tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 550 dự án chung cư đã đưa vào sử dụng, con số này ở Hà Nội là 480 dự án.

Đến năm 2021, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có thêm 71 dự án đi vào hoạt động và con số này ở Hà Nội là 69. Hiện mô hình chung cư đang ngày càng phổ biến tại các đô thị, đáp ứng nhu cầu chỗ ở của một lượng lớn người dân.

Cả nước hiện có khoảng 144 đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư; trong đó, Hà Nội chiếm số lượng nhiều nhất với 88 công ty, Thành phố Hồ Chí Minh 36 đơn vị…

Trên thực tế, thời gian qua xảy ra nhiều vụ tranh chấp giữa cư dân, chủ đầu tư, ban quản lý dự án chung cư cũng do nhiều nguyên nhân từ các bên.

Tổng Giám đốc Công ty Venus Vũ Ngọc Hương cho rằng, trong những trường hợp này, Ban quản lý và vận hành dự án không có chức năng và nhiệm vụ phải giải quyết tranh chấp mà phần việc này là của chính quyền địa phương và tòa án.

Ban quản lý và vận hành dự án là đơn vị thường xuyên tiếp xúc với cư dân, giúp tiếp nhận những ý kiến đóng góp và phản hồi về bất kỳ vấn đề nào tại dự án và truyền đạt lại với các bên liên quan.

Khi đó, Ban quản lý và vận hành dự án dù không có liên quan đến mâu thuẫn đang diễn ra, nhưng vẫn dễ bị đánh đồng và quy trách nhiệm trong nhiều trường hợp.

Năng lực hoạt động cũng như chất lượng cung cấp dịch vụ của đơn vị quản lý, vận hành không chỉ ảnh hưởng đến tài sản, tiện nghi cơ bản mà còn tác động trực tiếp đến điều kiện sống, môi trường sống, an ninh và an toàn của nhiều hộ dân.

Hiện tiêu chuẩn ngành nghề chưa rõ ràng, thông tin giữa người sử dụng và cung cấp dịch vụ còn chưa đầy đủ, rõ ràng, minh bạch, thiếu kiểm soát, quản lý của Nhà nước, nghiệp đoàn, xã hội… nên cần phải duy trì các điều kiện kinh doanh.

Nhưng điều kiện kinh doanh hiện nay vẫn nặng tính hình thức và chưa rõ ràng, dễ gây nhầm lẫn khi áp dụng. Vì vậy, thay vì đưa ngành này ra khỏi danh mục kinh doanh có điều kiện, thì nên duy trì nhưng làm rõ, cụ thể hơn.

Bà Trần Minh Ái - Giám đốc Quản lý bất động sản Savills Thành phố Hồ Chí Minh nhận xét, việc bỏ những điều kiện kinh doanh hiện tại đối với ngành quản lý vận hành chung cư từ một góc độ nào đó sẽ tháo gỡ một số yêu cầu rườm rà đối với doanh nghiệp.

Thế nhưng, nếu bỏ hoàn toàn điều kiện kinh doanh với ngành này là không nên. Thay vào đó, nên đưa ra các điều kiện thiết thực hơn để kiểm soát tốt hơn chất lượng, năng lực của các doanh nghiệp trong lĩnh vực quản lý và vận hành chung cư.

Theo Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội), việc quản lý vận hành nhà chung cư là một việc phức tạp, đòi hỏi người thực hiện phải có kiến thức, trình độ chuyên môn.

Luật sư Tú dẫn chứng, có những khu chung cư lên tới 5.000 – 10.000 dân và khi ấy đòi hỏi giám đốc quản lý vận hành hoặc Trưởng ban quản lý phải hiểu biết về quản lý nhà nước cũng như những lĩnh vực xây dựng, pháp luật, tài chính kinh tế...

Do đó, nếu Luật Đầu tư (sửa đổi) đề xuất bãi bỏ ngành nghề quản lý vận hành chung cư thì có thể không đảm bảo đối với thực tiễn hiện nay.

Phó Chủ tịch Tập đoàn TMS Nguyễn Việt Thung cho rằng, nếu bỏ ngành nghề này ra khỏi danh mục kinh doanh có điều kiện thì có hai mối lo lớn trong cùng một vấn đề. Một là hạ cấp thị trường bởi chất lượng dịch vụ dễ bị đi xuống.

Tiếp đến, có thể dẫn đến câu chuyện cạnh tranh không lành mạnh trong ngành. Khi các doanh nghiệp được thành lập dễ dàng thì kịch bản bỏ giá thầu thấp sẽ xảy ra, kéo theo hậu quả khó lường và có thể sẽ làm méo mó thị trường.

Hiện thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển, không ít các chủ đầu tư vẫn chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển và vận hành nhà chung cư.

Thậm chí, cư dân cũng chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc sống trong chung cư cũng như lựa chọn những sản phẩm bất động sản phù hợp.

Bởi vậy, dịch vụ quản lý, vận hành chung cư vẫn là một ngành nghề quan trọng, ảnh hưởng không ít đến chất lượng cuộc sống của cư dân cũng như những dự án chung cư, văn phòng và các loại hình bất động sản khác.

Việc loại bỏ ngành nghề này khỏi danh mục đầu tư, kinh doanh có điều kiện cần cân nhắc kỹ – các chuyên gia khuyến cáo.

Tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIV, dự án Luật Đầu tư (sửa đổi) được Chính phủ trình để Quốc hội xem xét. Quốc hội cũng sẽ dành thời gian để các đại biểu Quốc hội thảo luận cho ý kiến về dự án luật này./.