Phát triển nhà ở xã hội - Bài 1: Nhận diện rào cản!

Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" có đặt mục tiêu cho giai đoạn 2021 - 2025 là hoàn thành khoảng 428.000 căn. Nhưng trong 3 năm qua, cả nước mới làm được 72 dự án với 38.128 căn, chiếm chưa tới 9% kế hoạch 5 năm. Như vậy, mục tiêu vẫn còn rất xa, trong khi đó, hàng loạt “rào cản” vẫn tiếp tục cần được tháo gỡ.

Để tăng tốc trong chặng nước rút về đích của đề án, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu các bộ, ngành tập trung xây dựng, sớm ban hành các Nghị định, văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn liên quan đến việc triển khai các dự án nhà ở xã hội; trong đó, tập trung tháo gỡ các khó khăn vướng mắc trên tinh thần cắt giảm tối đa thủ tục hành chính, tăng phân cấp, phân quyền để giảm tối đa thời gian, chi phí thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Nhằm làm rõ hơn về thực trạng cũng như những vấn đề vướng mắc trong việc thực thi những chính sách liên quan đến triển khai các dự án nhà ở xã hội hiện nay và giải pháp của Chính phủ thúc đẩy hoàn thành  Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030",  TTXVN thực hiện chùm 4 bài viết về phát triển nhà ở xã hội.

Bài 1: Nhận diện rào cản! 

Nhà ở xã hội đang là giải pháp được kỳ vọng giải quyết khó khăn về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp hiện nay. Nhưng thực tế phát triển nhà ở xã hội cho thấy vẫn còn nhiều bất cập, cần có “cú huých” đủ mạnh trong thời gian tới.

* Nhà thiếu, dự án vẫn “đắp chiếu”

Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh phản ánh, số lượng thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội đang nhiều hơn cả dự án nhà ở thương mại. Điều này dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện, tăng chi phí đầu tư, chưa hấp dẫn doanh nghiệp tham gia. Thậm chí, hàng loạt dự án nhà ở xã hội với quy mô hàng nghìn căn hộ trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh được khởi động trong năm 2022 rồi sau đó lại rơi vào cảnh “đắp chiếu” vì vướng đủ loại thủ tục.

Tương tự, lãnh đạo tỉnh Quảng Nam cũng chia sẻ, hiện việc đầu tư nhà ở xã hội trên địa bàn thực hiện chủ yếu từ vốn của doanh nghiệp. Do vốn đầu tư các doanh nghiệp bỏ ra lớn, thời gian thu hồi vốn chậm, lợi nhuận không cao, nên việc kêu gọi đầu tư phát triển nhà ở xã hội tại địa phương gặp nhiều khó khăn. Do đó, đến nay, tỉnh Quang Nam mới chỉ có 200 căn của khu nhà ở công nhân Công ty Panko Tam Thăng (thành phố Tam Kỳ) hoàn thiện, đưa vào sử dụng. Còn các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp đang triển khai trên địa bàn đều gặp vướng mắc kéo dài.

Dù đã có nhiều chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội nhưng phân khúc này vẫn khó thu hút doanh nghiệp tham gia. Nguồn cung nhà ở xã hội vẫn “nhỏ giọt” trong khi nhu cầu về loại hình nhà ở này đang được nhiều người dân mong đợi.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay, ngay cả một số địa phương trọng điểm, mặc dù có nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng việc đầu tư nhà ở xã hội cũng còn hạn chế so với mục tiêu của Đề án đến năm 2025. Đơn cử: Hà Nội chỉ có 3 dự án, tương ứng 1.700 căn và chỉ đáp ứng 9% so với như cầu thống kê thực tế. Tương tự, Tp. Hồ Chí Minh cũng chỉ có 7 dự án, khoảng 4.996 căn, đáp ứng 19%; Đà Nẵng 5 dự án với 2.750 căn, đáp ứng khoảng 43% nhu cầu…

Lý giải nguyên nhân của tốc độ “ì ạch” này, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân còn chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn; chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời trong giai đoạn đầu của Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Cụ thể như trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, xác định điều kiện mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài; các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn…

Mặc dù Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới đã được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 6 với nhiều chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn giản thủ tục và các điều kiện để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội... nhưng phải đến ngày 1/1/2025, các luật này mới có hiệu lực thi hành. Do vậy, khoảng thời gian này việc phát triển nhà ở xã hội vẫn còn gặp một số khó khăn, vướng mắc.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương chưa quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp; chưa đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm.

Nhiều nơi thậm chí còn chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp. Ngoài quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại thì hầu hết các địa phương chưa quan tâm đến việc quy hoạch bố trí quỹ đất làm dự án nhà ở xã hội độc lập…

Bên cạnh những “rào cản” từ pháp lý, thủ tục… thì hiện nay vốn tín dụng ưu đãi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà cũng đang là bài toán cần lời giải.

* Tiền có khó cho vay

Tại Nghị quyết 33/NQ-CP năm 2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tuy nhiên, nguồn vốn này được đánh giá là giải ngân chưa hiệu quả.

Trước thực tế này, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng thông tin: Theo quy định, quy chế cho vay hiện hành, đến nay, trên cơ sở dự án công bố của các địa phương, các ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay trên 7.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, phần giải ngân mới được gần 700 tỷ đồng.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chỉ ra, ngay từ khâu công bố danh mục nhà ở xã hội đủ điều kiện vay cũng còn hạn chế. Đến nay đã có 127 dự án nhà ở xã hội, với quy mô 114.934 căn được khởi công xây dựng, nhưng mới chỉ có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng. Như vậy, vẫn còn 61 dự án đã khởi công nhưng chưa được đưa vào danh mục đủ điều kiện vay của các địa phương.

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã 2 lần hạ lãi suất nguồn vốn 120 nghìn tỷ đồng, nhưng với lãi suất áp dụng trong nửa đầu năm 2024 là 8%/năm đối với chủ đầu tư và 7,5% đối với người mua nhà cùng thời hạn được hưởng lãi suất ưu đãi ngắn (3 năm đối với chủ đầu tư, 5 năm đối với khách hàng cá nhân) vẫn chưa thực sự thu hút người vay.

Khảo sát về nhà ở xã hội của Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) thuộc Hội đồng Tư vấn Cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ cho thấy, những người có thu nhập từ 10-15 triệu đồng/tháng chỉ tiết kiệm được 4,7 triệu đồng/tháng cho khoản mua nhà. Trong khi đó, với một căn nhà xã hội giá 1,5 tỷ đồng, đóng trước 20% giá trị (khoảng 300 triệu đồng), vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng trong 20 năm với lãi suất từ 8 - 9% như hiện nay thì mỗi tháng người mua phải trả số tiền cả vốn lẫn lãi là 10 triệu đồng.

Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia ngân hàng nhận định: Gói 120.000 tỷ đồng sẽ khó khả thi bởi lãi suất cho vay 8%/năm là quá cao so với khả năng chi trả của người lao động có thu nhập thấp. Hơn nữa, sau 5 năm, lãi vay được thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng, đây là điều rất rủi ro đối với công nhân nên cần có hỗ trợ từ ngân sách.

Phân tích thêm về nguyên nhân tiền có nhưng khó cho vay, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng chỉ rõ, nhu cầu về nhà ở thì ai cũng có. Tuy nhiên, để hiện thực hóa nhu cầu này, người có tiền thì muốn mua nhưng cũng có người đi vay để mua, có người đi thuê…và điều này phụ thuộc vào nhu cầu của cá nhân. Những người có thu nhập thấp hoặc công nhân làm việc ở các khu công nghiệp thiên về xu hướng đi thuê.

* Rút ngắn đường về “đích”

Với sự quan tâm, chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và sự vào cuộc của các bộ, ngành, địa phương việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian vừa qua đã có những tín hiệu vui để kỳ vọng sẽ tăng tốc trong chặng nước rút về đích.

Điển hình là việc nhiều địa phương đã tích cực trong thu hút đầu tư, thúc đẩy khởi công xây dựng nhà ở xã hội. Tiêu biểu là tỉnh Bắc Ninh có tới 15 dự án với 6.000 căn; Bắc Giang 5 dự án với 12.475 căn; Hải Phòng 7 dự án – tương ứng 11.678 căn; Bình Dương 7 dự án với 6.557 căn; Đồng Nai 8 dự án, khoảng 9.074 căn; Bình Dương 7 dự án với 6.557 căn và Thanh Hóa 9 dự án, tương đương 4.948 căn...

Cùng đó, trên địa bàn cả nước cũng đã quy hoạch 1.316 khu đất với quy mô 8.611 ha làm nhà ở xã hội. Như vậy, so với báo cáo năm 2020 chỉ có 3.359 ha dành cho nhà ở xã hội thì đến nay diện tích đất dành để phát triển nhà ở xã hội đến nay đã tăng thêm 5.252 ha. Trong số đó, một số địa phương đặc biệt quan tâm đến việc quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội như: Đồng Nai 1.063 ha, Tp. Hồ Chí Minh 608 ha, Long An 577 ha, Hải Phòng 471 ha, Hà Nội 412 ha.

Thủ tướng Phạm Minh Chính khẳng định: Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo cơ chế thị trường, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng người thu nhập thấp ở đô thị, công nhân khu công nghiệp về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội. Vì vậy, để tháo gỡ những rào cản cho phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, Thủ tướng yêu cầu: Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng quy trình rút gọn các thủ tục hành chính lựa chọn nhà đầu tư, triển khai dự án nhà ở xã hội để tiết kiệm thời gian, khuyến khích, huy động các nguồn lực xã hội.

Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước lớn chung tay cùng doanh nghiệp nghiên cứu, xây dựng và cung cấp gói tín dụng cho người mua với thời gian 10-15 năm với lãi suất thấp hơn từ 3-5% so với cho vay thương mại; nghiên cứu, xem xét hạ mức lãi suất cho vay nguồn vốn hỗ trợ 120.000 tỷ đồng phù hợp. Cùng với đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước báo cáo Thủ tướng Chính phủ bổ sung nguồn vốn ngân sách nhà nước thực hiện cho vay nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội giai đoạn 2024 - 2025 theo quy định pháp luật về nhà ở. Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập Quỹ Nhà ở xã hội, chính sách thuế phù hợp.

Thủ tướng lưu ý các địa phương nhiệm vụ quy hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; những vùng đất, vị trí đẹp, có lợi thế phải ưu tiên cho sản xuất, kinh doanh, từ đó tạo công ăn việc làm cho người dân, từ đó mới có người đến làm, có người đến làm thì mới có người đến ở, mua nhà, phát triển được bất động sản, khu đô thị bền vững.

Tại Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 5/1/2024 về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã giao trong năm 2024 nỗ lực phấn đấu trên địa bàn cả nước hoàn thành khoảng 130 nghìn căn hộ nhà ở xã hội.

Để đạt được các mục tiêu đề ra, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đề xuất, các bộ, ngành tập trung xây dựng Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 để tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật, triển khai hiệu quả, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, tiếp tục phối hợp với các bộ, ngành liên quan để góp ý xây dựng các Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng, sửa đổi pháp luật về Thuế… để đồng bộ với Luật Nhà ở (sửa đổi) về các cơ chế chính sách nhà ở xã hội.

Hiện Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đang khẩn trương, tập trung nghiên cứu dự thảo các Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Luật Kinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật các Tổ chức tín dụng (sửa đổi) để trình Chính phủ xem xét ban hành ngay trong tháng 5/2024, làm cơ sở để Chính phủ xem xét, trình Quốc hội cho phép các Luật nêu trên có hiệu lực sớm, dự kiến 1/7/2024.

Theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, hướng tới mục tiêu 1 triệu căn hộ trong 10 năm tới để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân, Bộ Xây dựng cũng cần chủ trì phối hợp với các địa phương để có đánh giá tổng thể về nhu cầu nhà ở theo từng phân khúc. Đó là nhu cầu sở hữu hay nhu cầu thuê mua để có tham mưu về nguồn tài chính.

Về nguồn lực tài chính, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở thì phải là nguồn từ ngân sách trung ương, ngân sách địa phương, nguồn xã hội hóa… Còn đối với nhu cầu vay để mua nhà ở, thì tiếp cận từ nguồn vốn tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng để triển khai quyết liệt gói này.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục kêu gọi các ngân hàng thương mại tham gia gói tín dụng này giảm lãi suất cho vay. Tuy nhiên, việc huy động của người dân và lãi suất thay đổi theo thời gian, phụ thuộc vào biến động của thị trường cho nên các ngân hàng cũng tính toán để đưa ra lãi suất hỗ trợ 3-5 năm. Còn thời hạn vay có thể lên tới 10 hay 20 hoặc 30 năm tùy vào thỏa thuận của tổ chức tín dụng với người vay.

>>> Phát triển nhà ở xã hội - Bài 2: Góc nhìn của người trong cuộc

>>> Phát triển nhà ở xã hội - Bài 3: Kinh nghiệm ở Trung Quốc

>>> Phát triển nhà ở xã hội - Bài cuối: Tháo nút thắt về vốn cho người dân